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不久前,一則“北京將取消商品房預售制”的傳言,嚇得房地產股集體出現罕見暴跌。儘管最後證明傳言只是捕風捉影,但筆者認爲,商品房預售制應該加快改革的步伐。
目前房地產企業的資金來源中,依靠預售獲得的銷售回款,普遍佔25%以上。一旦預售製取消,就會突然切斷企業一條重要的資金來源,並且有可能導致後續項目資金鍊斷裂,引發房地產市場大震動,這也正是傳言導致市場出現恐慌的原因。
在房地產市場發展的初期,預售制降低了企業的資金門檻,短期內增加了商品房供應,推動了房地產市場的繁榮。隨着市場的快速發展,預售制的先天不足也不斷暴露。房屋沒有建成就銷售,爲一些開發商虛假宣傳提供了條件。房地產開發的風險也通過預售轉移給了購房人和銀行。市場向好時,許多開發商借預售之便,捂盤惜售,哄擡房價。即便市場出現波動,開發商也缺乏降價促銷的動力,一定程度上造成了近年來房價“緩跌急漲”的局面。
因此,從長遠看,取消預售,實施全現房銷售,應該是我國房地產市場發展的大勢所趨。一旦現房銷售形成制度,會促使開發商踏踏實實蓋好房子,提升品質和質量。資金壓力會讓開發商加快項目開發進度,加快銷售回籠資金,努力增加有效供應。當然,現房銷售最重要的是購房者的利益得到更大的保護,人們可以買看得見、摸得着的現房,免去了期房交付時可能發生的糾紛,降低了質量和購房資金的風險。
儘管是大勢所趨,但在具體操作方式上,取消預售制最好不要搞突然襲擊。預售制是住房供應短缺時期的產物,目前,期房供應仍然是大多數城市最主要的住房供應來源。在我國住房的總體供求矛盾還沒有完全解決、房地產開發方式尚未轉型的情況下,突然取消預售制將導致市場相當一部分的供應出現斷檔,有可能在一定時期內導致房價飆升,同時有可能導致未來幾年的供應出現問題。一些取消預售制的國家,也是在房地產市場較爲成熟,尤其是新增需求較少的情況下,才順利實現了從預售到全現房銷售的平穩過渡。
住建部等主管部門早在數年前就提出要積極推行商品房現房銷售,並提出在一些城市開展試點。現在看,從現實情況出發,不妨先在一些房地產市場發展較爲成熟、二手房成交逐漸佔據主流的城市或部分區域,開展全現房銷售的探索。通過試點總結經驗,也可以觀察這種轉變對房地產市場的影響。待條件和時機成熟,則可以把經驗推而廣之。
全現房銷售將是一個長期的改革過程,暫時還不具備取消預售制的地區,應該建立制度堵住預售制的漏洞。如嚴格實施預售資金監管,提高房地產開發企業的進入門檻,完善房地產信用檔案和個人信用體系、提高行業公信力等。總之,取消預售制度絕不能僅僅作爲當前調控房地產市場的一種考量,而要作爲住房制度改革的重要部分,儘早規劃,儘早試點。