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國家統計局發佈的最新統計數字顯示,7月,全國居民消費價格總水平(CPI)同比上漲1.8%,在7月份的CPI中,城市上漲1.9%,農村上漲1.5%;消費品價格上漲1.7%。CPI不僅重新回到“1”時代,更創下30個月以來新低,這一最新經濟動態對樓市將有何種影響?
CPI下降意味房價有下行空間
全國工商聯房地產商會會長聶梅生
通過我對中國住房市場化之後的十幾年的數據積累研究顯示,CPI和房價之間存在聯動關係。CPI上漲,對於一般商品就意味着漲價,對於房地產就意味着成本上升,房價上漲,反之,CPI下降就意味着房地產及房地產業的相關成本的下降,也就是開發商的成本降了,這就意味着房價有了下行的空間。
CPI目前不直接統計房價的漲跌,但是CPI統計的消費品漲跌中,其中有大量是圍繞着房地產的產業鏈的,如房租、建築裝飾裝修、人工成本和消耗,都會隨着CPI的下降而降低,這就爲開發商控制成本提供了空間。
CPI降到1時代主要是指全國的經濟情況,北京有自己的特殊性,北京的CPI沒有回到1時代,而北京的房地產市場的情況和全國還有較大的區別。
目前北京市場上,漲價的聲音比較多,我認爲這是暫時的。北京是全國調控限購最嚴厲的城市,在2011年和2010年積累了很多的購買力沒有釋放。所以,北京上半年的房價統計顯示,北京的房價降了將近10%,這種降幅以及隨後的以價換量又帶來了二季度以來的集中放量,樓市回暖,所以現在有一個集中釋放,還有一些漲價的聲音,但我從數據上來看,這不是一個長期的趨勢。
我還是堅持一種看法,房價大幅上漲的空間不大。國家統計局的數據顯示,今年1月到7月,商品房銷售面積漲幅降了6.6%,交易額降了0.5%,這說明全國的樓市是出於一種負增長的局面。北京階段性的需求釋放完之後,還是要隨着大勢走,因此,CPI回到1時代,從大趨勢來講,就是爲調控創造了更多的空間。政府如果在這個節點上採取有力的政策,會更有利於房價的下降。
給房價下降製造空間
首創集團總經理劉曉光
CPI的下降是把雙刃劍,對樓市的影響需要洞察其背後變化的原因。一方面,物價指數下降,人羣購買力增加,這是最簡單的經濟學原理。購買力上升,會進一步激發人們的消費需求,所以如果僅僅從CPI數字來看,會增加購房人的購買慾望。另外,CPI下降也會降低房地產業的綜合成本,從理論上說,會給房價下調創造空間。
但從另一個角度來看,物價指數下降,說明產能過剩,就業不足。這裏還要看一個PPI(工業生產者出廠價格)。目前,PPI的指數是負值,也就是說,目前的實體經濟形式非常嚴峻。一方面,房地產業的宏觀調控和投資持續下降肯定會波及大面積上游產業,造成PPI下降,進而造成相關產業的實體經濟下滑和虧損,出現開工不足、收入下降等。所以,我們不能單純看CPI降低造成的購買力提升,也要考慮到CPI下降背後所波及的行業和羣體的收入下降和購買預期的變化,如果一邊是房價下降,一邊是購房人的收入下降、購房羣體的需求收緊,那麼很難說CPI回到1時代對房地產行業就一定是好事。
影響高端住宅市場回暖
仲量聯行北京研究部主管覃曉梅
儘管目前全國的CPI的7月統計數據回到了1時代,但我們很難由此得出樓市會因此向好的結論。
首先,單月的CPI數值下降很難直接改變人羣的消費感受,用通俗的話說,在人們確實覺得物價下降,或者收入足以抵消物價上漲的壓力之前,人們花錢會變得謹慎。我們可以從一些和CPI密切相關的統計數據中找到蛛絲馬跡,如零售業,今年的增長速度和去年相比明顯放緩。雖然,整體人羣的消費能力縱然未必下降,但消費慾望會明顯變得理性、節制,在這種情況下,對住房等大宗消費的預期也會因此而改變。因此,在觀察到CPI長期下降的趨勢之前,僅憑單一月份的數據,可能很難改變或激發人們的消費預期。
但是,CPI只是宏觀經濟形勢的一種折射。仲量聯行的研究顯示,今年商業地產和寫字樓的局面興旺,但高端住宅在下半年的形式會更嚴峻。目前的宏觀經濟形式不樂觀,受影響較大的行業非常廣泛。傳統的高端住宅的客羣集中在私營業主、企業高管、金融行業中高層,這些羣體在年內會面臨收入下降、企業經營困難等一系列問題。而北京目前的高端住宅的價格已經非常高了,均價在3.8萬元以上,面積170平方米以上的高端住宅會面臨需求萎縮的局面,宏觀經濟的走勢最終決定了購買力,我們預期在年內高端住宅無論是價格還是銷量上都不會有大的反彈。
房價進入“虛弱+高燒”階段
中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海
7月份,我國CPI下行到“1時代”時,即CPI同比增長1.8%。CPI與PPI的快速下行讓一些人對中國經濟開始出現下滑產生了擔憂。很多人包括國際上一些投資機構都把中國經濟減速的原因歸結爲房地產調控。
今年4月份以後,我國房地產市場開始轉暖,5月份成交量明顯放大,6月份開始房價出現了反彈。最近又出現了“日光盤”或排隊選房、開盤即售罄的情況。國家統計局18日發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,與6月相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有9個,持平的城市有11個,上漲的城市有50個。7月70個大中城市環比上漲城市達50個,也證明房價進入“虛弱+高燒”階段。可以說,下半年我國房地產調控形勢面臨嚴峻挑戰。
按照一般的規律來說,CPI是貨幣政策調整的參考依據,CPI的下降,有可能促使寬鬆貨幣政策的出臺,使得一部分貨幣流向樓市,促成樓市的回暖。不過,即使房價上漲也是暫時性的。(記者陳靜思)
數字
房地產投資增速回落
統計數字顯示,1至7月份,全國房地產開發投資36774億元,同比名義增長15.4%,增速比1至6月份回落1.2個百分點。其中,住宅投資25226億元,增長10.7%,增速回落1.3個百分點,占房地產開發投資的比重爲68.6%。
商品房銷售面積下降
1至7月份,商品房銷售面積48593萬平方米,同比下降6.6%,降幅比1至6月份縮小3.4個百分點;其中,住宅銷售面積下降7.5%,辦公樓銷售面積增長12.2%,商業營業用房銷售面積增長1.2%。商品房銷售額28699億元,下降0.5%,降幅縮小4.7個百分點;其中,住宅銷售額下降1.1%,辦公樓銷售額增長4.3%,商業營業用房銷售額增長3.9%。