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小區物管和業主之間起衝突乃至業主被打等現象,今後在廣州番禺區有望逐漸減少乃至消失。
筆者昨日瞭解到,番禺區目前正在開展近300個小區的治安防範安全星級評定,小區如果連續兩年都評不上星,物管公司將被番禺國土部門取消資質,無法繼續在轄區內從事物管工作。除了規範管理減少警情、增強小區居民安全感之外,更爲重要的是,根據相關工作方案,各鎮街將根據小區業主意願按照法定程序召開業主大會,選舉產生業主委員會,並對物管小區進行年審,業主將不再“花錢買氣受”。
衝突不斷
近年來,隨着番禺區城市化進程和新農村建設的不斷加快,物管小區迅速增加,居住人口急劇膨脹,許多物管小區原有的治安防範設施及舉措已不能滿足需要,不少物管小區一度呈現刑事案件高發遞增的態勢。
番禺全區19個鎮街現有樓盤、物業管理小區293個,基本覆蓋全區17個鎮街,當前只有2個鎮街尚無物管小區。然而,物管小區雖具備一定的治安防範設施,配備固定的物業保安,但是由於部分小區內管理不規範,措施不到位,普遍存在“重環境輕治安”的情況,從而導致物管小區內各種侵財性案件時有發生。部分物管小區雖然有着“安防設施配置全,專職保安力量足”的優勢,但由於小區治安防範設施標準不一,管理不規範,導致部分設施形同虛設。
而大型生活社區的治安防控依舊不可忽視。上月初,番禺祈福新邨康怡雅園內的一棟長期荒置的別墅樓竟然發現無名屍塊,高檔別墅區存在的安全漏洞讓不少業主心驚驚。有業主接受採訪時表示,平時的檢查根本沒那麼嚴格,附近社區的業主都可以進去散步或遛狗,保安不會多問。
一邊是小區警情居高不下,另一邊,業主和小區物管之間的衝突時有發生,業主維權被打事件更是不時見諸報端。
物業管理糾紛是近年來反映特別強烈、發生頻率也很高的社會矛盾之一,很大程度上是歷史原因造成的,包括管理體制不暢、立法滯後、管理缺位等問題,也有物業管理企業的服務意識和管理能力不適應業主要求的問題,也有業主認識上的誤區。種種原因歸結到一起,最終難免對簿公堂。不少業主心理都不平衡:花錢僱物管,最終竟然變成花錢買氣受。
七個大項考覈物管
如何在減少警情的同時,最大程度地化解業主和物管之間的矛盾?
番禺區從小區治安防範問題入手及時調整思路,積極探索和創新小區平安創建的新路徑,從現有物管爲基礎,整合各種資源,規範小區物管治保職能和工作機制,通過成立小區治安防範星級評定工作聯席會議制度開展物管小區治安防範星級評定,調動物管人員和小區業主的治安管理積極性,形成物管小區市場化、規範化、制度化治安管理的模式。
筆者獲悉,新舉措從今年年初實施,如今取得了一定成效。通過星級評定,番禺區大多數物業管理公司逐步建立了規範的治安防範管理制度,如《小區進出人員管理制度》、《小區車輛管理規定》、《小區治安管理規定》、《應急處理制度》、《考覈制度》等。
部分物業小區也根據自身特點加強小區物防建設,如有的小區物管就安裝了防爬刺、地龍鎖等物防設施,投資少、效果好,得到業主肯定。上個月,番禺區對292家物管小區進行前期評定,以治安防範爲重點,圍繞安全狀況、保安隊伍建設、防範措施建設、基礎工作建設、制度建設、經費保障、羣衆滿意度7個大項,分32個小項,嚴格考覈。
小區星級評定工作正在推進,居民對地區治安狀況的滿意率亦有所提高、安全感顯著增強。
連續無星取消資質
評定的最終結果體現在小區能否上星級。根據《番禺區小區治安防範星級評定工作方案》,聯席辦公室要協調各單位配合做好評定工作,提供各小區警情數據;指導小區及鎮街聯席辦做好治安防範建設,並對小區治安防範星級評定工作進行每季度一考評,每年度一總評;對上報星級評定的小區進行審覈評定,並將評定結果報送區綜治辦;統籌掌握星級評定相關工作。
筆者瞭解到,番禺首先制訂一系列的指標考覈。如一個1000戶市民居住的小區,刑事警情每年如果超過5宗,則絕對不予評“五星”,如果超過20宗,則不達評星標準;其次是“硬指標”,如因安全防範不到位,發生搶劫、強姦等8類暴力案件,發生重大火災,內部保安有刑事犯罪行爲,10人以上有效投訴治安防範問題。聯席辦公室將依照相關細則,對全區小區治安防範工作每季度考評一次,每年進行總評,以年度總評成績評定五星級、四星級、三星級小區。聯席評審部門還將進行實地檢查,被評爲三至五星的小區,會發一個“星級牌”,掛上牆。
筆者發現,方案最大的亮點在於,區國土房管分局要配合各鎮街根據小區業主意願按照法定程序召開業主大會,選舉產生業主委員會,對物管小區進行年審,對連續兩年治安防範星級評定不達標的小區所屬物管公司,由房管部門依法處理。這就意味着,小區業委會有權對物管進行參評,業委會的意見將關係到小區是否評得上星,也就是說,業委會將被授權“彈劾”不合格物管。
番禺公安分局人口管理大隊有關負責人表示,對上年度被評爲星級的小區,須每年按標準進行重新評定。連續兩年評不上星的小區,物管公司將被國土部門取消相關資質,不得再在番禺從事物管工作,“物管公司如果有了這個黑底子,即便離開番禺,恐怕也很難找到新東家”。
統計數據顯示,2011年,全區物業管理小區刑事治安警情7614起,同比上升2.8%,其中社區可防性案件警情1569起,佔該類轄區案件類警情的20.6%,同比上升15.6%,案件類和社區可防性警情高發小區較爲集中。同時,人口數量較多、面積較大的小區或者樓齡較長、物業管理落後的小區警情高發,警情正逐漸向人口較爲密集的舊式小區轉移。
數據對比
自今年7月份下發物業小區星級評定考覈方案後,全區物業小區共發刑事治安警情629起,同比下降2.1%,環比6月份同比下降3.2%;入室盜竊警情發124起,同比下降4.3%,環比6月份下降1.6%。(記者陳捷生實習生餘倩儀俞佳航通訊員陳毅恩石峻穎)