|
||||
商業貸款轉公積金貸款
每月支付較高的商貸利息,公積金卻在賬戶裏睡大覺,爲何不將商業貸款轉成公積金貸款呢?記者昨日從武漢市住房公積金管理中心獲悉,該中心將出新政,二手房商貸轉公積金貸款將免去評估程序,職工婚前商貸買房婚後轉公貸,將不用再做財產公證。
事實上,自從武漢商貸轉公貸政策出臺以來,成功辦理的並不多,今年上半年僅282戶辦理。政策的放寬將使商貸轉公貸更省時省力。
二手房“商轉公”將取消評估
武漢二手房也可以辦理商貸轉公貸,最高貸款額度40萬元。一般來說,職工申請商貸轉公貸時,銀行會指定評估公司爲房子做評估,並出具評估報告,評估費用爲評估值的千分之三。
武漢住房公積金管理中心稱,中心正在制定政策,準備取消評估程序。公積金貸款的額度僅僅以商貸的剩餘金額確定。
另外,職工單身時買房,婚後想用夫妻二人公積金貸款,需要提供財產公證,即指定這套房子的貸款爲夫妻共同承擔的債務、雙方的債務比例等。這項要求也將改爲夫妻自主約定,即雙方簽訂共同還貸聲明,公積金中心不介入具體的產權分割,不做強制性的財產公證。
只能轉成純公積金貸款
根據《武漢市商品房商貸轉公積金貸款具體細則》規定,已辦理住房組合貸款和購房時已經提取住房公積金的職工,不能再辦理轉公積金貸款。這意味着,只能是純商業貸款才能轉公積金貸款。
同時,純商業貸款也只能轉成純公積金貸款,不能轉成組合貸款,且貸款期限不能超過原商業貸款剩餘年限。公積金審批額度與原商業貸款額度的差額部分,轉貸借款人需要自己結清。
假如在兩證齊全等符合商貸轉公貸的條件下,借款人公積金貸款額度爲多少?計算公式爲:轉貸借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和*12個月*35%*貸款年限。
“商轉公”因人而異
目前住房公積金貸款5年以上利率爲4.55%,商業貸款5年以上利率爲6.55%,公積金貸款利率明顯低於商業貸款,從此角度來看,肯定是選擇住房公積金貸款划算,但專業人士指出,並非每一個職工都適合選擇“商轉公”,除考慮利率因素外,還應考慮未來10年內是否會有再次購房打算。
2008年開始,銀行支持首套房消費,很多人在2009年買房潮中享受了首套房7折利率優惠,商貸和公積金貸款利差不是很大,如5年以上商貸利率打7折後是4.59%,轉不轉對月供影響不大。但對於買房時沒有申請到利率折扣,甚至是以1.1倍的利率購房者,商貸轉公貸則能省下不少錢。以50萬商業貸款爲例,利率爲6.55%,貸款年限爲30年,以等額本息還款方式計算,商貸月供是3176元;公積金月供是2533元,每月能省600多元。
不過,有再次購房打算的職工或許可以緩一緩。根據規定,夫妻雙方首次購房均未用公積金貸款,再次購房用公積金貸款算首套,可以申請到更多額度。
你知道自己公積金繳存比例嗎
武漢繳存比例爲8%-12%,廣州最高爲20%
你的住房公積金繳存比例是多少?大多數人知道自己每月繳納了多少錢,但並不知道具體比例是多少。此前一項調查顯示,僅7%的職場人知道住房公積金繳存比例。
所謂住房公積金,即單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。公積金應該由單位和職工個人共同繳付, 2012年職工月繳存額=職工本人2011年月平均工資×職工公積金繳存比例,2012年單位爲職工月繳存額=職工本人2011年月平均工資×單位公積金繳存比例。職工和單位共同繳納實行專戶存儲,全部歸職工個人所有。
但是,大多數人並不知道自己的公積金繳存比例。記者昨日隨機調查20人,僅2人知道自己的繳存比例。武漢住房公積金管理中心介紹,公積金具體繳存比例由單位和個人根據實際情況自行選擇,武漢地區現行的住房公積金繳存比例最低爲8%,最高不超過12%。經測算,2012年度公積金含職工及單位繳存兩部分之和,最低爲176元,最高繳存額度爲2738元。
根據我國個人所得稅徵收的相關規定,每月所繳納的住房公積金是從稅前扣除的,也就是說住房公積金是不用納稅的。因此,居民可以通過增加自己的住房公積金來降低工資總額,從而減少應當繳納的個人所得稅。
據瞭解,以武漢、廣州爲代表的城市是通過劃定繳存比例上下限,具體比例自行選擇,比如廣州爲5%-20%。但有部分城市則是明確住房公積金具體的繳存比例,以北京和上海爲例,北京目前住房公積金繳存比例均爲12%,上海則爲7%。
公積金貸款額度怎麼計算
武漢市新房公積金貸款最高限額爲60萬元,二手房公積金貸款最高額爲40萬元,對於首次申請購買住房者最低只需支付20%首付款。但總的來說,公積金貸款額度還要受公積金月繳存額和房屋總價以及面積的影響。
貸款額度=(借款人公積金月繳存額/單位和個人繳存比例之和+配偶公積金月繳存額/單位和個人繳存比例之和)×12個月×35%×貸款期限
對於這個公式有幾點需要說明,一是一手房公積金貸款的最高比例:建築面積在90平方米(含)以下的或首次申請公積金貸款的,貸款額度不得超過房屋總價的80%;建築面積在90平方米以上的,貸款額度不得超過房屋總價的70%。
二是借款人單方繳存的最高貸款比例爲房屋總價的50%,但其公積金繳存額達1400元(含單位補貼)及以上的,在考慮其償還能力基礎上,可放寬至按不同房屋類型確定的最高貸款額度和比例。