|
||||
最近,龍華路街道一商品房小區正在選舉業委會成員,居委會幹部和樓組長挨家挨戶在居民信箱裏塞《選舉告示》:“請大家提名業委會成員名單,候選人須責任心強、有一定組織能力,無違法搭建、違規出租房屋等情形……”
居委會幹部感嘆:“最難做的一件事又啓動了。”在許多居委會幹部眼中,選舉業委會成員、指導業委會工作成爲“最難做的事”。而許多小區存在的“業委會之爭”,這到底是爲了什麼?
選舉業委會,波折重重
普陀區一大型沿河樓盤,建成入住超過十年。然而,兩屆選舉業委會,都波折重重。
第一屆業委會選舉籌備了整整兩年,但選出的候選人仍遭業主質疑。業委會籌備組只能在小區網上論壇發佈公告,通過全體業主大會選舉產生首屆業委會委員。想不到,這次選舉又被居民認爲“有暗箱操作的嫌疑”。幾名居民甚至向法院提交行政訴狀,要求區房管局和所屬街道否定現行業委會候選人推舉辦法;時隔多年,第二屆業委會選舉仍充滿“火藥味”,2名業主各有各的“後援團”,都想成爲業委會主任。換屆啓動兩年多,新的業委會至今仍未成立。
在另一個小區的業委會換屆選舉中,上一任業委會主任則與現任主任候選人相互“掐架”。候選人要找相關機構查一查前任任期內的維修資金賬目;而老主任也不甘示弱,拿出了候選人業主何年何月不肯交物業費的證據。
“小區成立業委會,進度緩慢,折騰一兩年的情況常有發生。”根據《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》等規定,成立業委會之前要成立籌備組,籌備組由街道辦事處、居委會、派出所、開發商、物業公司、業主等多方組成,此後還要制定選舉方案、業主大會章程併到政府部門備案。採訪中,一些街道幹部坦言,成立業委會是一件“勞心勞力”的事。
背後暗藏利益之爭
業委會成立、換屆,爲何難?
衆所周知,作爲小區“當家人”的業委會,承擔着小區自治、管理的多項職能。而其中一項,就是管理物業維修資金。
維修資金,是專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後大修、更新、改造的資金。維修資金,由業主繳納至專項賬戶。因此,在一些大型小區,這筆資金十分可觀。普陀區一大型沿河樓盤第一屆業委會成立時,維修資金多達8000多萬元。而如今,“雪球”滾了又滾,資金已超1億元。一些居委會幹部一針見血地說:“業委會之爭,很大程度上是爲了物業維修資金這個‘香餑餑’。”
徐彙區某小區最近正在選舉業委會,不少居民對前任業委會主任的做法頗有意見。一名樓組長說,當初覺得這名剛從公司重要崗位上退休的居民既熱心又有能力,大家一致推選他當業委會主任。沒想到,他上任後的做法與居民預期大相徑庭。他提議進行門禁電子化改造等多項工程。但大家發現,他兒子經營的就是同類型公司。居民們的想法是,不管有沒有利益牽扯,都希望這名老主任不再插手業委會的事。而新的業委會主任候選人也感到壓力頗大:“維修資金的管理、使用辦法還需要進行完善。”
採訪中,不少小區業主表示,業委會對物業維修資金的管理使用令人不滿。前一陣,家住浦東永泰路某小區的1000多戶業主,收到了銀行寄來的2011年度維修資金結存單,賬上無一例外被扣去幾百元甚至兩千多元數量不等的維修資金。業主們調查發現,總額高達81萬多元的鉅款,在不知情的情況下被挪用成了物業管理費。靜安區某小區業主也告訴記者,物業維修資金的一部分,去年被業委會成員“到外省市考察”動用了一部分,他們正準備向街道反映此事。
應讓賬目更透明
“物業維修資金管理和使用混亂,常常發生在業委會換屆前後。”居委會幹部介紹,一直以來,不少小區的維修資金使用情況難得公示。而在換屆前夕,業委會成員不顧忌業主權益、大量動用任期內“積蓄”的情況時有發生。
而記者在採訪中發現,許多業主甚至業委會成員,都解釋不清維修資金該怎麼管、怎麼用。根據《物業管理條例》規定,專項維修資金屬於業主所有,不得挪作他用。按照規定,購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過戶時,按照總房價2%至3%的比例繳納至房地產主管部門指定的商業銀行。維修資金的使用及補充需經業主大會作出決議,業主委員會應定期向全體業主公佈維修資金的使用情況和剩餘情況。
市中心某小區業委會主任張先生,掌管着一張銀行卡,卡里有52萬餘元維修資金。張先生說,這個賬戶對每名業主的維修資金數額都單獨立項,賬目十分清晰。根據“業委會公約”,動用2000元以下費用由業委會決定,2000元以上則必須由業委會全體大會討論,或三分之二以上居民簽字通過,而動用到幾萬元的大資金,還要到街道辦事處敲章,提供小區公示的複印件。“我們小區使用維修資金小心翼翼,因此也避免了許多問題和矛盾。”
“地區主管部門應加強對業委會的監管。”許多業主提出,有關部門應在業委會籌備小組成立、業委會選舉、大宗項目立項等多個環節中參與指導、加強監管,每年至少查賬一次,對制定賬目進行動態監管,防止維修資金被人謀取私利。
此外,單個業主也可以監管物業維修資金使用情況。業內人士提醒,業主可憑維修資金髮票至開戶銀行查詢本人名下維修資金的使用情況和留存情況。若物業因拆遷發生滅失的,業主還可以持相關證明至銀行提取分戶賬戶內的餘額。(記者欒吟之)