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(1)任何市場的變動都是供給和需求共同作用的結果,房地產市場也不例外。如果一個市場的供給具有剛性,則需求的變動會導致價格的大幅波動;如果一個市場的需求具有剛性,則供給的波動會導致價格的大幅波動。如果一個市場的供給和需求都具有剛性,則任何影響供給和需求的因素都會造成價格的大幅波動。對『金磚四國』房地產市場需求和供給的彈性分析驗證我們以上的論點。
(2)俄羅斯房地產在需求方面主要受到市場流動性和通貨膨脹等短期因素的推動,需求相對具有彈性。供給方面具有剛性,因此房價在金融前大幅上漲,金融危機後明顯回落。
(3)巴西在房地產需求方面除了受到市場流動性和通貨膨脹等短期因素的推動,還受到人口因素的支橕,需求具有一定的剛性,宏觀經濟的波動對需求的影響沒有俄羅斯大。另外,由於供給具有彈性,房地產泡沫較小,10幾年來房價平穩溫和增長,並沒有出現大幅波動。
(4)中國和印度的房地產在需求方面既受到了市場流動性和通貨膨脹等短期因素的推動,更受到了人口和收入增長等中長期因素的推動,需求具有剛性。而市場中土地供應的不足又導致了供給的剛性。需求和供給雙重剛性導致兩個市場的價格波動性很大,房價上漲較快。
(5)對於中國房地產未來的走勢,我們認為價格上漲的推動因素仍然存在。剛性需求仍然存在,而多年來土地成本不斷上漲又導致了供給曲線內移。2012年以來,房地產開發投資額同比增速連續下滑,說明未來的供給將會有所下降。土地供應制度的改革,涉及到法律法規的變更,更是涉及中央地方利益的權衡,我們認為在短期內很難改變。要防止房價的反彈,只能從需求端著手,降低投資投機等短期需求。而『限購』是當前國家控制投資投機需求的主要手段。雖然市場寄希望於房產稅,但房產稅等短期難以全面推廣。綜合分析,我們認為目前短期政策上只能堅持『限購』,『限購』的取消尚無時間表。
諾亞研究:揭示中國房價過快上漲之因
(審校:楊曉敏)