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調查:“學區房”緣何久熱不衰?
學區房,是指公辦學校學區內的房子。一般來說,公辦學校入學原則是“就近入學”,因此學區的劃分以學校附近的幾條路爲界限,路圍成的區域就是學校的學區。
專家表示,學區房是房地產市場的衍生品,同樣也是現行教育體制下的一個獨特的現象,家長爲了給孩子營造一個良好的學習環境,接受良好的教育,不惜重金買下學校周邊的房子,爲的就是讓孩子能夠就讀於家長心目中的好學校,這是中國“望子成龍望女成鳳”觀念的集中體現。當然還有一種情況是家長爲了讓孩子能夠在學校周邊上學,不用將大把的時間花費在路上而爲了方便節省時間選購的學區房,這樣也有利於家長管理孩子的生活和學習,孩子也可以提高學習的效率。這種搶購學區房的現象在大城市顯得尤爲突出。
調查結果表明,在許多大中城市,學區房往往成爲一些房地產商的最佳促銷手段,好的學區房普遍高出其他房源的20%,儘管價格不菲,但卻廣受關注。尤其近年來,各大城市學區房上漲勢頭兇猛,在南京,學區房的價格是10年前的3倍還多。在天津五大道,一間30平方米一居室的二手房,竟然賣到了100多萬元一套,原因就是在他的旁邊有一所知名的小學,所以這棟樓的整體均價都要比其他地方的二手房源及新建樓盤貴很多。在北京海淀區有兩棟樓房相距不到20米的二手房,建設年代、建築結構和地理位置幾乎沒有差異,可是他們的均價卻差了近1萬元。爲什麼?因爲他們之中有一個是學區房,就是說顧客買了價錢高的房子,他的孩子的戶口就可以落在那個重點學校的片內,就可以上重點學校。如果買了非學區房,那麼他的孩子只能上一般學校。所以許多家長不惜自己作出犧牲,要麼放棄大房子選擇小房子,放棄新房子選擇舊房子;要麼寧可自己上班繞遠路,也要孩子上學方便。
據瞭解,目前本市在小學入學政策上,也基本採取的是就近免試入學政策,因此,對於哪條街道哪一棟樓房裏的孩子可以進哪一所學校,都有明確的劃分。而重點小學劃片內的房子,便成了房產市場上熱炒的一個概念。記者近期進行的一項隨機調查顯示,在家長中,有8成以上的人羣希望把自己的孩子送入最理想的學校就讀。如此高的比例是造成學區房成爲一個“接力棒”,只賺不賠的主要原因,家長買學區房純粹是爲了讓孩子獲得進入重點學校的資格,房子大小無所謂,環境差點也能接受。一旦孩子畢業之後,他們就會把房子賣掉,而且這些年樓市總體是上漲趨勢,升值空間較大,所以也能小賺一筆,買學區房的家長大多都是這種想法。不過,某重點小學的招生負責人向記者透露,“學區房並非萬能的,由於近年來對許多學校提出了新的相關政策,比如要在此地落戶幾年之後才能入學,所以,即使上百萬元的付出,家長們在買入學區房後也可能難以如願以償地把孩子送進希望中的學校。”
實例:消費者爲何鍾情“學區房”?
只爲落戶入學。“現在基本在孩子一出生就要規劃日後上學的問題,從幼兒園到高中,都要選擇重點學校,雖然跟升學並無多大關聯,小升初政策的變化使得重點小學與普通小學在升學選拔的基礎上是平等的,但是對於家長來講,相信名校在師資培養,學習環境等方面還是有所區別的,因而我們在購房方面,最多的考慮還是以孩子上學爲主,重點學區、上學路上要花費多少時間都是要考慮的。”這是大多數望子成龍家長的心願。
家住河東區中山門的張先生眼下就正在爲兒子上學的問題發愁。“我兒子今年6歲了,明年就要上學了,可我家住在河東區,爲了能讓孩子在和平區重點小學上學,從孩子上幼兒園起我就開始關注學區房。之前在網上關注過和平區的學校和周邊房價,總的一個感覺是學區房房源很少,並且價格很高。今年春天,購買學區房的事在家裏被正式提上日程,此時考察的重點仍是和平區,老婆的工作地點在和平區,爲了上學及上班的方便,我們主要關注了岳陽道小學和昆明路小學。”張先生的愛人說道:“自從有了孩子以後,我們自己省吃儉用,但是對孩子教育的投資,我們向來都很大方,就這麼一個孩子,不給他花給誰花啊!上重點學校,孩子以後的綜合素質也會高很多,而且擁有強大的師資力量以及完善的配套設施。雖然學區房房價不菲,但我們家長都是望子成龍啊!我去年就計劃買和平的岳陽道小學學區房了,孩子明年就上小學了,可是現在和平的學區房都4萬多了,實在不行,就看看河西和南開了,但肯定還是要買的。”
方便就近上學。除了以落戶入學爲主要訴求的“學區房”外,如果把這一概念拓寬一步講,爲了節省子女在就學路程上所花費的時間、方便孩子上下學而進行的房產置業一般也是家長購買學區房的另一動機與初衷。
在天津,由於和平區是中心商業區,所以房價較高,許多家庭都選擇在其他城區選購自己的心儀的房產。但是由於和平區教育條件優越,明顯優於其他五區,家長們又不想讓好不容易纔去和平區上學的孩子整日把時間折騰在路途上。所以許多有條件的家庭又在和平區購置了一套小戶型的房子,這樣從家到學校即使再堵車,30分鐘之內肯定能趕到。家住河北區的林先生就是屬於這種家庭,他的孩子在今年參加中考之後考上了和平區的一所名校,他表示:“我兒子考上名校之後我很欣慰,可是我家住在河北區,我計算了下,從家騎車到學校至少需要1個小時,可是高中孩子學習壓力大時間寶貴,總不能每天把時間浪費在路上吧,而且高中面臨考大學,這可是孩子最重要的轉折點啊。”所以林先生權衡再三,決定在兒子學校周邊選購了一套小戶型的房子,方便兒子上學,“以後工作日全家住在和平,休息日再搬回河北,即使我們離單位遠點也沒關係。”林先生說,兒子以後每天上學只需步行10多分鐘就可到達學校。由於身處“限購令”時代,林先生也爲此擔憂過,因爲如果再買一套房子就是他家第二套房子了,一隻腳已經踏在了紅線上對於以後的房產投資也算是帶上了一個枷鎖,可是一想到孩子的未來,林先生這樣告訴記者:“還是孩子未來比較重要,再說這套房子也算投資,三年之後我家不需要了,就可以出手賣掉,既爲了兒子就近上學也算是一種變相投資,兩全其美。”
除了買房就近上學者,還有大部分人無法承擔購房壓力,爲了孩子而選擇了租房上學。現家住西青的井先生就是這種情況,井先生祖籍是河南,在一家國營企業上班,去年由於工作調動,單位把他調到了天津的分公司,藉此機會他也把自己的家人帶到了天津,其中就包括他正在上高二的兒子。“當初在天津買房子確實挺困難的,房價很高,最後我還是在西青區買了一套比較中意的房子。”房子敲定之後,井先生便開始爲兒子尋找一所高水平的學校就讀高中的最後一年,在幾經周折後,學校也塵埃落定了,選定了南開區的一所市重點,可是隨之而來的是孩子怎麼上學的問題,從家裏到學校坐車需要1個多小時的時間,騎車的時間就更長了,所以井先生決定在學校周邊的居民區租一套房子。“南開區的房價相對低一些,但由於是學區房租個一居室的住房每個月也得要1000元,不過相比於買房,租房是顯得很合適的,孩子當時馬上面臨考大學,早出晚歸,如果不租房的話,每天孩子的睡眠時間就少的可憐,那麼學習效率也就下降了。”在談及這些的時候,井先生顯得很有門道。最終在今年的高考中,他的兒子以優異的成績考入長春師範大學。這個成績顯然是與井先生的就近租房的理念是分不開的。
市場:“學區房”位置不同價格漲幅不一
由於學區房房源一直比較稀缺,市場需求量每年都在增長,目前的學區房市場實際上處於一種“有價無房”或“高價少房”的局面。很多家長希望自己的孩子贏在起跑線上,不惜砸重金在教育質量好的小學學區購置房產居住,以方便自己照顧孩子的生活和學習,並希望以此提高小孩的學習效率。然而,小升初的免試政策在天津市部分地區其實已經試行了一段時間,但從今年開始則是在全市推行,加上優質校的推薦比例又是與人數掛鉤,並不以學校品牌爲依據,那麼,今年的學區房的購買程度又是什麼情況呢?近日,藍地產記者走訪了多家機構,瞭解市內六區學區房的具體情況。
和平區:自春節過後,家中有適齡入學孩子的家長便開始忙碌起來。記者從多家中介瞭解到,近期前來諮詢二手房的家長明顯見多,其中多數人都看重了房子所在區片的教育資源,特別是和平區重點小學學區片內的房源最受追捧,而部分位置較好的學區房價格也跟着水漲船高。和平區重點學校較多,其底蘊深厚不說,還擁有全市最領先的教育資源,所以和平區的學區房價格一直是名列前茅,目前價格最低爲18000元/平方米,根據樓層、房齡、朝向、內部裝修、產權等關係進一步漲價。
南開區:鏈家地產廣泰園B組店經理史立祥表示每年學區房成交火熱的月份出現在5月到8月,而今年從店面接待上來看,1月至今,學區的店面接待量與去年同期相比要下降4到5成,史經理分析,可能是受今年小升初政策變動的影響,普通小學與重點小學畢業後升入重點中學的機會相對相等,而且店面區域屬於高端住宅區,政策的頻繁變動使的購房者觀望大於出手。
河西區:鏈家地產解放南路B組店經理吳雙表示,解放南路屬於重點學區的交集地帶,臨近臺灣路小學、閩侯路小學、上海道小學和二師附小、海河中學、二十中學等。因而在租賃總成交佔比中,因孩子上學陪讀的租客佔至5成道6成,一般選擇租住兩室,每月租金在2400到2500元之間。買賣成交中,4月到9月爲學區房成交較爲活躍的月份,而且截止到7月份,今年和去年同期相比,成交均價大體相同,在15000元左右,個別房源價格有上漲,但都控制在5%期間內,總體來講,區域房源基本沒有大的漲跌變動。鏈家地產永安道二店D組店經理桑帥新表示,今年店內學區房成交量與去年同期相比上漲3成左右,成交時間大多在5月到8月,5月底小學開始陸續招生,因而進入5月之後,學校學區的基本情況基本可以確定,家長會爲了孩子上學提前辦理,而不一定是今年應屆入學的家庭購買。
河東區:鏈家地產華龍道A組店經理劉志強表示,門店臨近河東第二實驗小學和天津七中,購買學區房的人羣大多選擇小戶型,面積在70到100平方米的小兩室最受歡迎。劉經理介紹,小戶型總房值較低,較符合工薪階層購房的心理預期。
河北區:鏈家地產金緯路A組店經理孫輝說“從最近成交來看,改善需求明顯增多,而學區爲改善需求的主導因素,因附近小區屬於河北區實驗小學,昆一小學的學區,小區環境較爲優雅,居民素質較高,附近小區成交量都呈現上揚態勢。其中,因學區成交較爲集中的樓盤有昌海公寓,米蘭家園,金獅家園等。目前成交均價在14000至15000元之間,與去年同期相比,大體持平。
紅橋區:鏈家地產龍禧園店A組王建同表示,雖然只鄰近師範附屬小學,但是因學區而成交的房源數量也很多,大概佔至總體成交的三成左右,與去年大體持平,沒有出現大的變化。
提示:掌握政策變化謹防山寨“學區房”
天津中原地產某區域經理說,雖然樓市調控政策出臺以來樓市成交量有所下降,但是名校附近的二手房交易及看房人數卻並沒有減少。5、6月份以來,學區房交易開始活躍,十年左右的二手房都成爲諮詢重點,即使是在新政出臺以及考試時期,很多家長都急着找房,希望早些落實孩子“就片”入學問題。這種需求趨勢使名校學區房仍需求旺盛,價格堅挺。與往年相比,今年學區房成交較比去年要活躍一些,每年的成交旺季是3、4,、9、10月份,而今年的成交旺季是2、3、7月份。今年學區房賣得比較火爆,其中金德園作爲學區房的新秀7月份成交近20套。學區房的火熱和小學劃片的政策密不可分,往往是供小於求,成交的客戶幾乎遍佈全天津市,每月進店諮詢和小區看房的人流不斷,只要是價格合乎市場價都會在短時間內銷售出去,且以學區房爲主打的一手新房社區的銷售量都會排在全市成交量前列,如都會軒、和平時光等。
由於學區房的求購率仍然居高,購房者買房心切,所以在購房中出現一些個例。例如花高價錢買個不足10平方米的學區房;或者花高價買了學區房,孩子卻沒能如願入學,等等,這樣的事情時有耳聞。業內人士提醒,很多家長在買房時都會遇到“售姐”很肯定地告訴你買這套房可以上某某學校。但其實值得注意的是有些樓盤雖然與名校僅一牆之隔,但並非意味着就能進入該學校就讀。因爲就近入學並不一定是指最近的樓盤就劃歸該學校,而且有的區域還會時有變動,甚至可能一牆之隔的樓盤或者同一樓盤,樓號不同,也都有可能屬於不同的小學劃分區域。所以家長們應該密切關注地方主管教育部門對於學區的劃分,謹防買到“山寨”學區房。