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早報記者陸鳴
“金九”在即,上海樓市成交量未見異動。
8月20日,金豐易居&佑威聯合研究中心發佈的監測數據稱,上週(8月13日-8月19日),上海市商品住宅成交面積爲15.23萬平方米,環比(較前周)上漲6.98%;成交均價爲24071元/平方米,環比上漲2.35%;新增供應面積爲18.99萬平方米,環比大漲100.11%。
某上市房企營銷負責人稱,8月以來,上海樓市周成交量一直維持在15萬平方米上下。除了傳統淡季的因素,各樓盤缺少折扣優惠是主要原因,“目前優惠到位的熱點區域、板塊、樓盤比較少。”
接近樓板價銷售
嘉定一樓盤熱銷
位於嘉定的常發豪庭似乎是個例外。
該樓盤某營銷負責人此前稱,常發豪庭在前一週末首次推盤,推出200套160-237平方米毛坯大平層,均價在1.4萬-1.5萬元/平方米,“開盤當天會有較大幅度優惠。”按這位營銷負責人的說法,常發豪庭的樓板價爲1.2萬元/平方米。
嘉定某樓盤開發商稱,按1.2萬元/平方米的樓板價算,常發豪庭1.4萬-1.5萬元/平方米的定價要算上優惠,這麼賣其實是虧本的。
相對較低的定價,對常發豪庭的成交拉動明顯。
佑威數據顯示,上週常發豪庭成交了58套房源,位列成交面積榜首。成交均價爲12965元/平方米,接近上述營銷負責人所說的樓盤價。
佑威機構執行董事黃志堅說,常發豪庭以接近樓板價銷售,說明房價是由當時的“供求關係”決定,而非地價決定。開發商如果拿高價地,特別是單價地王,要特別慎重,房地產開發只賺不賠的年代已一去不返。
即便是常發豪庭,上週也僅成交了5064平方米。
黃志堅認爲,部分樓盤收窄優惠,甚至漲價,“打擊”了購房者入市的積極性。總體上看,8月上海樓市成交量不及7月已是大概率事件,預計8月樓市成交量會在75萬平方米左右。
小戶型供應不足
新增供應量有限,也在制約8月的上海樓市成交量。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔介紹,從前幾周的推盤項目看,小戶型項目正日漸減少。受此影響,8月至今,上海周成交面積排行前十的樓盤中,主力戶型面積低於100平方米的樓盤不足四成。
上海盤谷房地產有限公司總經理宋海認爲,近期小戶型產品供應不足,對樓市成交的影響比“收窄優惠”還要大。
“目前在售的樓盤多是2009年底2010年初拿的地,那時地價處於高位,調控還沒開始,因此很多開發商在設計上偏好中大戶型。”宋海舉例說,近期一些樓盤推盤時,出現了主推大戶型時搭配60平方米左右的一房戶型。其實這些樓盤在當初設計時,都是大戶型產品,後來遇到調控,才硬生生地從大戶型設計中摳出一點建小戶型。
據宋海稱,爲了迎接“金九銀十”的到來,上海很多主打中小戶型的剛需樓盤開發商都在抓緊時間趕工,爭取在9、10月份拿到預售許可證。
但新增供應減速的不止小戶型房源。
據21世紀不動產統計,截至8月19日,上海市新建住宅新增供應面積爲41.1萬平方米,較7月同期下降7.8%。
業內人士認爲,新增供應量減少將直接拉低成交量。
“金九銀十”成色
取決於優惠幅度
政策面同樣未給出更多樂觀理由。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認爲,目前樓市政策收緊預期強烈,市場不僅對監管層出臺調控儲備政策充滿猜想,信貸市場也傳出首套房貸利率收緊的聲音,這將對樓市預期產生進一步的降溫作用,年內樓市政策導向更有前鬆後緊態勢。
黃志堅判斷,依照目前的狀況來看,價格博弈仍在繼續,所以9、10月雖然氣候適宜,但樓市成交量仍可能跟去年一樣,出現“金九不金、銀十不銀”的情況。
對於部分銀行收窄首套房貸利率優惠,開發商的反應則較爲平靜。
某上市房企營銷負責人稱,近期取消首套房利率優惠的只是個別銀行,對樓市的不利影響主要還停留在信心上。如果接下來貨幣供應量大的話,銀行繼續推行利率優惠仍然不成問題。
該營銷負責人認爲,不能因爲現在成交量減少,就斷言9、10月成交也不會好,“近期的漲價行爲也許是開發商在試探、調整,開發商對‘金九銀十’多少還是抱有希望的,當然前提是價格優惠要到位。”
宋海也認爲,政府鼓勵首套房消費的政策並沒有變,個別銀行取消利率折扣是暫時的,不排除一兩個月過後重新恢復,“頂多對購房人心理上有影響,不會是主要影響因素。”
在宋海看來,“金九銀十”的成色足不足,主要還是取決於開發商能否以價換量,如何加大優惠幅度,吸引買家出手。如果以價換量策略用得比較好,9月會有不錯的成交量。
不過,宋海也擔心,不排除一些開發商會在9月選擇觀望,不那麼爽快地以價換量,想着“銀十”的後路。