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不滿足於只做商業地產的大連萬達,正在快速涉足旅遊地產,廣泛佈局文化產業,這是王健林的魄力,也是一次冒險
8月9日的海南博鰲,地產商與學者猶在爲市場走向爭論不休之際,遠在北京的萬達集團(廊坊萬達廣場)董事長王健林正親自指揮酒店部門籌備一場企業家盛宴。這個月末,來自中國兩大商學院,中歐和長江的幾十位商界大佬,包括阿里巴巴的馬雲和復星的郭廣昌,將在萬達的地盤上推杯換盞。
作爲東道主,萬達的準備工作非常短,但“萬達速度”甚至也體現在這樣一次活動上。就像7月28日的長白山國際度假區開業,本以爲是個不可能完成的任務,“但最後說哪天,就是哪天”。
在2012年上半年工作總結中,王健林說,長白山國際度假區作爲今年的1號工程,“對評判萬達投資旅遊度假的正確與否、對萬達旅遊投資板塊能否實現預期目標具有標誌性意義”。
這個地處深山、耗資將超過230億元的巨量項目,成爲萬達開拓旅遊地產的一次冒險。在商業地產領域獨領風騷近十年後,萬達開始戰略轉型。幾乎同時,萬達在文化產業板塊也開始發力:收購全球第二大院線集團AMC,500億打造武漢中央文化區,萬達從商業地產到旅遊、再到文化產業的“三級跳”動作讓人目不暇接。
旅遊造城
8月是長白山的旅遊旺季,坐落在深山中的一個度假城,已初見雛形。7月28日,度假城內的商業街開業,同時亮相的還有4個五星級酒店。萬達商管部門人士說,開業當天,“涌進了20萬人”。
不過,對一個遠離都市的項目而言,這個數字有些可疑。
按照規劃,在19.34平方公里的土地上,以萬達爲首的聯合體(包括泛海、聯想控股、大連一方等企業)將興建商業街、酒店羣、文化中心等,還將建成亞洲最大的滑雪場。南有三亞,北有長白山,這是萬達的初衷。
與此前的諸多商業地產項目一樣,萬達進軍長白山得益於當地政府的盛情邀請。知情人士告訴《財經國家週刊》,2008年東北亞博覽會期間,由工商聯黨組書記金哲珠牽線,白山市委書記向王健林和泛海集團董事長盧志強推介了撫松旅遊項目。表示興趣之後,項目書連夜從撫松送到長春,之後纔有進一步的合作洽談。“白山和撫松之前有旅遊項目規劃,但規模遠小於萬達現在的規模。王健林從飛機上選地塊,看中了松江河。”上述人士說。
吉林省政府在2008年甚至召開多次專題會議,討論長白山旅遊區議題。之後雙方協議簽署進展飛速。2009年拿下北區地塊,2010年拿下南區地塊。其中北區爲旅遊行政服務區,隸屬撫松縣政府在雙方協議中,縣政府須搬遷至此,多座政府大樓已經虛位以待。而南區將建成滑雪中心、小球訓練中心等。
商業街與酒店的如期開業,標誌着萬達旅遊地產的第一槍已經打響。這個王健林眼中的1號工程,是萬達轉型的試金石。
“做旅遊綜合體和商業綜合體還是不一樣的,無論從項目選址、招商、後期運營、投資回報路徑等,都有很大差別。”接近萬達的人士說。
儘管是商業地產公司,但萬達之前往往通過賣住宅來平衡現金流。具體到長白山項目,這種模式變了。“現在得把商業、旅遊設施等配套後,才能把住宅價格提升。前者可滾動開發,空手套白狼。後者雖地價便宜,但要投入很多錢,對資金週轉要求更高。”上述人士說。
開業只是小菜,考驗纔剛剛開始。在今年7月16號的年會上,王健林說,這個項目目前還存在一些工程、環境問題,希抓緊時間、努力解決,開業後三個月徹底整治好。“萬達項目建得再好,如營運不好,別人仍然會說:怎麼樣,失敗了吧,跑到山溝裏去瞎折騰。所以,長白山項目對萬達來說,只能成功不能失敗!”
除了長白山的230億投資,其在大連的金石國際旅遊度假區項目投資規模爲500億元,武漢東湖旅遊文化區的爲500億元,西雙版納旅遊度假區約150億元,福建武夷山項目約30億元。
萬達人士說,上述項目都是與其他企業聯合開發,在一定程度上控制了風險。但不容忽視的是,這幾個項目的股權結構類似萬達是主導者,承受的壓力也最大。
熟悉項目的人士說,在長白山項目上,萬達起初並沒有這麼大的胃口,度假區內41塊住宅用地面積不等,小的幾十畝,大的上百畝,卻都有單獨的土地證。“萬達本以爲可以賣地生財,或者合作開發。”但土地招商投入幾百萬,效果並不好,萬達最後決定自己開發。
長白山項目負責人邢文明也曾對外界透露,“原定的投資總額是230個億,現在完全打不住。誰都沒預料到當地資源這麼匱乏。財務成本比其他項目也高一點,覺得這個項目風險大。好在是萬達做的,要是其他企業都不敢放貸。”
驚險一躍
從商業地產到旅遊地產,這可視爲萬達又一次戰略調整。年營業額接近千億、擁有1300萬平方米自持物業的萬達集團,正試圖從跑馬圈地的粗糲模式,朝着一家有明確戰略意圖的多元化公司轉型。
王健林在最近一次談及公司戰略時也明確提出,萬達集團未來的四大業務板塊是商業地產,文化產業、旅遊投資和零售消費。
無論是地產、旅遊還是文化,都可在萬達的旅遊地產上殊途同歸。而旅遊與文化,也是最容易與萬達當前地產業務對接的模式。從南到北,四大旅遊項目的縱橫佈局,相對於萬達十幾年的歷史只是“微調”,卻離萬達的終極目標更近一步。
“船小好調頭”的俗語,對雷厲風行的萬達並不適用。“王健林曾說,我只抓大方向,保證戰略上正確。”中國商業地產聯盟副會長王永平說,他認爲萬達最大的優點就是前瞻性。而一旦認準目標,萬達轉型的速度超過所有人想象,這種特質貫穿於萬達的創業期。
自2000年確立做商業地產以來,萬達有過三次大調整。第一次是2001年成立住宅、商業兩個公司;第二次是在2005年,將兩公司重新合併,成立商業地產公司。
第三次調整始於2010年7月。調整分爲三部分,首先將集團和商業地產總部機構徹底分離,“人、財、事的分離,這是上市必需”;其次是商管和院線機構調整。這同樣是爲院線上市做準備;再次是項目管理分成南、北二區。在2011年萬達集團年會上,王健林說,前兩次調整,最終明確了萬達以商業地產爲業務核心,而第三次調整,“是爲萬達實現實業、資本兩條腿走路,爲企業長遠發展打下組織基礎。”
“每一次調整,從戰略上講都是贏的。”王永平說,“它總在主動轉型,起步早,商業地產萌芽時期是先行者。現在到很多人都搞商業地產的時候,它又開始往旅遊、文化地產上轉,而前瞻意味着競爭沒那麼強。”
戰略上的領先或許是萬達前期的競爭力,而發展至今,萬達與政府間的深厚關聯,已經在某種程度上影響着其走向。
熟悉萬達的人士告訴《財經國家週刊》,萬達的旅遊地產,核心是圈地。“萬達的造城運動,是地方政府歡迎的,就如萬達廣場可以帶來GDP。而城市化的下一步是大力建設小城鎮,萬達搞旅遊地產和國家政策相契合。”
而在萬達產業鏈中異軍突起的文化產業更是如此。建設文化強國已經幾乎上升到國家戰略,中央層面也在多個場合提及文化建設。“這是一個完全沒有天花板的產業。”萬達人士說,萬達做文化產業,短期內根本不考慮收益問題。
基調已定,搭臺的目的是唱戲。萬達的旅遊地產儘管脫胎於商業地產,但經營模式卻恰恰相反。“之前是住宅反哺商業地產,而現在必須靠基礎設施、各種配套來提升住宅的價值了,這是一個反向操作過程。”熟悉萬達的人士說。
以長白山項目爲例,消息人士告訴《財經國家週刊》,在旅遊地產的外衣下,這個項目裏面有500萬平方米的住宅。“如果房地產整個週期在下行通道,這麼大體量住宅的銷售壓力很大。銷售如果出問題,整個旅遊地產根本就撈不回來。大家都覺得旅遊地產都在圈地,那是錯誤的,背後押寶的都是住宅。”
王永平也分析,儘管長白山項目地價便宜(平均約200元/平方米),但風險依然潛伏。“旅遊要做好,回收比較慢,住宅是快錢,其他商業和旅遊都是慢錢。投200個億,一個酒店算一天能賣出多少個客人去?利息都付不上,所以他所謂的盈利點和風險都在住宅。”
熟悉項目的人士稱,現在只開了2個項目,其中長白山明珠已建完,二期還沒賣完;另一個是北緯41度,在建。最富爭議的住宅羣在項目北區,現正在蓋聯排別墅。而在南區,規劃中的滑雪場和小球訓練中心,則在建設高爾夫球場。
當地國土系統人士稱,6月中旬,國家發改委、國土部土地利用司的相關人士都曾到該項目視察,“他們都給予了肯定,本身就是冬季雪上兩項,考慮到土地利用的這一塊,打了個擦邊球。我們在2010年就上報了,還沒有批覆。”
跨界之憂
今年四月,王健林曾公開表示,未來十年,萬達將持續加大在文化和旅遊項目的投資,到2020年,商業地產收入比重將降到50%以下,實現徹底轉型。但完成戰略轉向之前,它仍需面對莫測的市場環境。
萬達集團2012年工作報告顯示,公司上半年收入562.1億元,完成全年目標的48.4%,同比減少9%。王健林說,因爲宏觀經濟形勢的原因,萬達集團收入歷史上第一次同比減少。
細究萬達收入構成,商業地產公司上半年收入494.6億元,完成全年目標的50.1%,但同比減少14%。酒店公司收入12億元,同比增長82%。商管公司租金收入25.7億元,同比增長47%。萬達百貨上半年收入48.5億元,同比增長70%。萬達院線上半年收入14.5億元,同比增長61%。大歌星上半年收入2.97億元,同比增長35%。
於此同時,在其文化板塊中,萬海文旅投資、演藝公司、影視傳媒、華夏時報、全球商業經典等均完成上半年目標。但因營業額太少並未有具體數據。這一狀況已經持續了兩年,2011年萬達收入1051億,商管公司的租金收入也不過34.6億元。儘管王健林將文化產業、旅遊投資和零售消費列爲未來公司的三大支柱,但短期內,萬達不得不繼續依賴於商業地產。而其商業地產的核心收入並非租金,依然是住宅而四處出擊旅遊投資所依賴的大量資金,也要看住宅市場的臉色。
“200億投入如何回報,路徑不知道。他們自己有沒有測算清楚?我覺得挺難的。”接近萬達長白山項目的人士說。同樣的劇情也在西雙版納上演。
“現在它所有的盈利點都是在住宅上,無非就是在風險裏邊押寶,或許房地產是沿着它設想的方向走了呢,那萬達就賺了。”王永平說,“老王是豪賭,軍人出身有魄力,也有眼力,在重要時間點上運氣都不錯。”
從某種意義上說,王健林正試圖將萬達“去房地產化”。他所選擇的旅遊、文化產業,恰恰可以實現與原來產業的無縫銜接,同時也是王健林本人憑藉其政治嗅覺做出的判斷。
這是王健林的計劃,但在達到這一目標前,他又不得不嚴重依賴固有的住宅銷售模式。這是萬達的窘境所在。
2011年開業的武漢中央文化區一期,讓王健林看到重點項目的作用。“它帶來的影響相當於幾十個萬達廣場。去萬達廣場參觀的領導一般是市委書記、市長,而去武漢中央文化區參觀的領導有中央領導、部長、省委書記、省長,而且很多是組團去看。”
武漢項目公司上半年收入49億元,有望在今年成爲萬達第一個年銷售過百億的地方項目公司。王健林說,希望武漢公司努力,爭取創造歷史。對於這個投資額超過500億的巨大項目而言,即使收回成本也需要五年以上。但對萬達來說,跨界棋局纔剛剛開始。記者魏洪磊馮湘涵