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中國的零售商涉足商業地產,看起來聲勢浩大,實際上多數都處於試水階段,零售商尚未打造出規模化的產品。
據中國商業地產聯盟祕書長王永平介紹,蘇寧於2010年規劃在全國建設11個蘇寧廣場,但目前開業的只有成都蘇寧廣場,無錫等地的蘇寧廣場開業時間卻一推再推。除了蘇寧旗艦店之外,蘇寧廣場並沒有大型超市作爲主力店,其次有影響力的品牌商家也較少,招商率仍然偏低。
與蘇寧不同,國美沒有選擇自主開發,而是購買了一些物業,如著名的國美商都。但國美商都至今仍是“爛尾樓”,國美電器如今爲了迴流資金將其“甩賣”給了海航。
高和投資副總裁陳方勇坦承,零售商去做商業地產,他不太看好。
在陳方勇看來,零售業主要講求現金流,而地產則是重資產持有和運營的概念,這是完全不同的領域。“目前涉足商業地產的內資零售企業中,銀泰集團做得不錯,但這是由於銀泰置業和銀泰百貨分開運作,互不牽扯。而深圳茂業百貨的商業模式是併購一些商業項目,然後出售,其最大的回報並非租金。”陳方勇認爲,按目前國內的政策,商業物業有50年產權,比較適合短期行爲。因此,國內的商業物業很難依靠租金獲利,只有囤地再賣後才能看出其價值。
按照國際上通常的經驗,往往是成熟地產商去做零售業務(比如香港新世界、新鴻基,美國的西蒙等),而零售商轉戰商業地產,卻少有成勢的。
當零售商規模不夠大,處於擴張階段時,需要快速開店增加銷售額,而買地自建則需要佔用大量現金。比如蘇寧花數百萬元租賃就可以開店,從而得以快速複製,但建設蘇寧廣場,則需要投資數億元。“北京華聯的做法是跟開發商聯合拿一塊地,自己不會專門成立開發團隊。”王永平認爲,這樣的模式,其實是可供國內零售商借鑑的。