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葉錦宇
溫州炒房團,從2000年開始便活躍於北京、上海、杭州等全國多地炒房置業。他們所到之處,當地房價一路狂飆,廣受社會各界關注。然而,近日卻屢屢傳出『溫州炒房團可能全軍覆沒』的消息。8月13日,有消息指出,溫州目前新建商品房比最高價時已下跌30%?40%,再加上過高比例融資的財務成本,溫州炒房團即便現在把房子賣出去,也已資不抵債。而這個規模竟然達到八成之多。
是什麼讓這個十多年間叱吒全國房地產市場的組織如此『受傷』?筆者認為,溫州炒房團從一開始就成為了『史上最嚴調控』限購政策的『箭靶』。限購使得炒房從法律手續上很難進行,特別是在以往獲利較大的北上廣地區。另一方面,限購以來房價難以再次『抬頭』,甚至有下行的趨勢,炒房的獲利空間變小,炒房團也就開始退出。再者,去年溫州發生的民間借貸危機,使得溫州房價大幅下滑,融資比重過大,財務成本過高,炒房者在頻繁交易中,所得利潤比較有限。而在持續至今的房地產市場調控下,不少溫州投資客資金慘被套牢,使得炒房團不得不萌生退意。
事實上,以前的樓市調控多為『雷聲大雨點小』,不僅對溫州炒房團無效,甚至更加刺激炒房客的市場投機行為。不少人在樓市價位最高時,依然不惜高價購入期房,結果深陷泥沼,套牢自己。但從中央調控不放松和地方限購政策不能停的趨勢來看,溫州炒房團顯然只能自討苦吃,在本輪調控中要全面撤退或成為必然。
業內人士普遍指出,對於飽受高房價折磨的普通民眾來講,溫州炒房團的退出將是一條莫大的好消息。因為隨著大量投機者被迫清盤離場,超出民眾實際負擔能力的高房價,也將因失去支橕而步入下行區間,逐步回歸到合理價位。
不過,筆者認為,房價下半年能否走低仍將是謎。因為從市場環境角度來看,一來地方政府的土地財政情結依然很難揮去,他們對土地的依賴仍然嚴重。其次,房地產市場固有發展模式復雜,亟需理清供給管理和需求管理,要建立多層次的住房供給體系。從政策面的角度而言,中央與地方的博弈仍未消停,地方政府還屢屢意圖『鑽空子』松綁限購政策。不過,近日中央派出督查組對全國多個城市考察其樓市情況,同時有傳言8月底會有新的調控細則出臺,政府能否通過『出新招』使房地產市場回歸理性,還要拭目以待。