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特約撰稿陳三月
存量房源快速消耗,房東惜售新增掛牌量稀少,同一小區內房價1月間上漲5%甚至更多……在調控政策之弦依舊緊繃的當下,通常在旺市下纔有的房源緊俏等現象卻頻繁出現。不少從業多年的房產中介行業人士體會到,當下的市場氣氛和2009年初行情由淡轉好的情形非常相似。
不過,對於未來市場能否會演繹2009年的火爆行情,幾位專業人士的觀點均較為保守。他們表示,在調控政策延續的情況下,未來成交價格上漲速度有望放慢,而成交量則會隨市場常規的周期節奏平穩走下去,復制2009年火爆行情的可能性幾乎為零。
個別門店8月無新增掛牌
房源後續供應不足抑制成交
7月份的二手房市場以19348套的成交量火爆收官。進入8月後,市場交投熱度開始降低。『事實上,單從我們門店的情況來看,從7月20日開始,成交量就出現了走低的跡象。原因一方面是因為前期積累的購房需求已經得到大量釋放,另一方面,在售房源的緊缺也對購房者的入市積極性產生了很大的影響。』合富置業共和新路分行經理徐玲玲表示。
徐玲玲的這個觀點與很多中介公司門店經理的說法不謀而合。上海中原通河分行經理餘衛透露,8月份前10天,門店成交量比7月份同期少了50%。『原因主要還是房源太少了。』
上海中原地產一直對網上房地產的掛牌房源數量加以跟蹤,據其資料顯示,今年1月份,全市二手房掛牌數量一度高達17萬套以上,7月份,掛牌量下滑到16萬套以下,而8月14日,這一數據已經下滑到15.6萬套以下。『前幾個月成交量一直不錯,市場積累的大量房源得到了快速的消化。在目睹了成交量的節節攀昇後,房東陣營的心態越來越好,惜售心理越來越強,因而新增掛牌房源的數量開始明顯減少。8月份第二周,我們門店只新增了兩三套房源,但之前幾個月的周平均水平是五六套。受此影響,門店目前在售房源數量已經比7月份初萎縮了30%-50%。新增掛牌房源的體量顯然難以填上前期消耗掉的空缺。』上海中原都市分行經理吳學洋說。事實上,吳學洋遭遇的情況還不算最差,在上海中原個別門店內,8月前10天新增掛牌房源數量為零。
房東連環漲價
經紀人遭遇『配對』的煩惱
房源後續供應不足並不是制約當前成交量的唯一原因。在前期成交放量的影響下,房東陣營普遍看好後市,導致新增掛牌房源價格較前期水平明顯上漲,這也在很大程度上導致了目前交易速度的緩慢。
據上海中原地產匯翠分行陸禕納經理表示,如位於虹橋路上的東方曼哈頓三期[最新消息價格戶型點評],近幾個月市場成交單價在45000-50000元/平方米,7月末該小區掛出一套房源,單價高達57000元/平方米,但『有價無市』,少人問津。中原萬體館分行經理王思文也表示,零陵路上的創世紀花園[最新消息價格戶型點評]6月成交一套122平方米房源,總價470萬元,單價38000元/平方米。最近,該小區掛出一套137平方米的物業,總價高達570萬元,單價則為46000元/平方米,出售難度同樣較大。『近1個月掛牌房源價格和成交價格是一直向上走的。比如一個小區7月賣出一套物業,價格為500萬元。那麼同小區內再有房源掛出來價格就可能為510萬元或520萬元等。此外,最近掛牌的房東基本上都存在置換購房需求,由於自己的目標類型房源也在漲價,房東暫時沒有相中改善型物業,因此對自己的房源出售價格也比較堅持,基本沒有什麼議價空間。』德佑地產永新店經理張文波透露。
吳學洋說,『很多購房者看房子已經看了三四個月。他們前期所接觸的房源大部分價格都相對較低,對於目前價格較高的新增掛牌房源是很難接受的。所以我們現在給買賣雙方「配對」的難度非常大。6、7月份,購房者到門店找房子,報出大致的房源條件和價格區間,我們能推薦給他三四套房子。而到了8月份,這個數字降低到1套,甚至為零。』
上海中原通河分行經理餘衛表示:『目前板塊內新增掛牌房源匱乏,而且價格居高,難以吸引購房者的注意。為了成交,我們只能把業務范圍向周邊更遠一點的小區蔓延。』
市場氛圍似2009年初
未來交易放量可能性甚微
盡管近來門店成交量比不上7月份那樣紅火,但吳學洋並不焦急。『現在的市場溫度依然較高。隨著房東的不斷漲價,購房者的心理預期也在慢慢上昇。打個比方,一套250萬元的房子,購房者可能2個月前看過一次,覺得價格不滿意,沒買。比較了很多房子後,他覺得那套房源性價比還可以,但當決定購買時,那套房子很可能已經賣出去了,而市面上與其同類的房源價格已經上漲到270萬元。經歷過幾次這種循環後,部分購房者的入市心態就會急迫了。因此,目前賣不掉的房子,可能下個月就有購房者接盤了。』
吳學洋的觀點也透露出一大部分經紀人的感覺。上海中原餘衛也表示:『我覺得現在的市場氣氛有點像2008年的淡市向2009年的旺市轉變的過程。房東群體對於未來市場的預期逐漸走強,購房者的入市積極性一點點上昇,從年初的議價成交轉變到現在接受跳價成交。』
既然如此,未來,市場是否也會出現類似2009年的火爆行情?對此,上海中原研究諮詢部總監宋會雍認為,由於目前市場上超過9成的購房者為自住需求,交易量沒有太大的反彈和收縮的可能,未來將會隨著市場常規節奏平穩走下去。今年以來,即便是月交易量的最高點也只是2009年同期水平的6成左右,在樓市調控政策延續的情況下,絕不可能重復2009年的行情規律。
德佑地產陸騎麟的觀點更為保守。他預計,未來樓市調控政策有可能加碼,交易量持續攀昇的機會不大。