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特約撰稿陳三月
和二手房買賣市場的活躍行情類似,7月份,租賃市場也迎來交易量、價雙雙攀昇的火爆局面。從上海中原的統計結果來看,該月,約87%的樓盤租金出現了不同幅度的上漲,使得整體市場平均租金水平環比上昇近4%。
業內人士分析,導致租金價格上漲的原因正是該月租賃成交套數的增長。一方面,眾多高校畢業生湧入租賃市場,另一方面,二手房買賣市場連續兩個月價格上漲後,致使一部分居住需求分流到租賃市場。而伴隨著大學生畢業租賃熱潮的退去,預計未來租賃成交量和租金走勢也將回歸到平穩運行狀態。
高、中、低端市場全線漲租
來自上海中原的統計數據顯示,今年7月,單位平均租金為46.4元/平方米/月,較6月提高了3.85%。與去年同期相比,單位平均租金上揚了近8%。在近200個調查個案中,87%的樓盤租金出現不同幅度上漲,平均漲幅為3.48%。其中,有四分之一的樓盤漲租幅度超過平均水平。
在各類交易板塊中,低端板塊房源漲租幅度相對更為突出,尤其是租金價格50元/平方米/月以下的樓盤。如『浦東證大家園[最新消息價格戶型點評]』7月成交租金為37.11元/平方米/月,環比上昇了8.8%;普陀長征板塊『建德花園』7月成交租金42.2元/平方米/月,環比上昇了7.7%。此外,楊浦區東外灘板塊的『聖驪河濱苑[最新消息價格戶型點評]』、閘北大寧板塊的『新梅共和城』7月成交租賃也分別環比提昇了7.2%和8.2%。
高端板塊方面,位於長寧中山公園板塊的『凱欣豪園』,7月單位租金140.59元/平方米/月,環比上昇7.66%;浦東陸家嘴板塊的『仁恆濱江園』租金價格也達到99.16元/平方米/月,環比上昇了6.44%。中端板塊中,單位租金在65-85元/平方米/月的樓盤漲幅較大。此類房源主要集中在長寧古北、虹橋等板塊,如『古北國際廣場[最新消息價格戶型點評]』7月單位租金84.34元/平方米/月,環比上昇了7.66%。由於中高端物業租金交易額較大,所以此類房源租金上漲,對拉高整體市場均價的作用相對更明顯。
畢業租客仍是低端市場主力
『租金上漲,主要原因還是需求量放大的影響』,上海中原研究諮詢部高級經理龔敏說。
據上海中原數據顯示,今年7月,全市住宅租賃套數環比6月增長了6.93%。分區域來看,浦東新區、普陀區、寶山區位列全市租賃套數成交前三名,全市佔比分別為31.97%、9.63%、9.29%。細化到具體板塊表現來看,北蔡、大華[簡介最新動態]、九亭板塊租賃套數增長明顯,環比均達到1倍。
從7月份的成交結構來看,畢業生租客仍是中低端市場的主流租客。尤其是高校密集的楊浦五角場、普陀曹楊板塊,學生租客高達六成甚至更多。在這些區域內,買賣市場沒能成交的房源,一旦轉投租賃市場,往往會被迅速消化。部分熱點區域,從房東委托到成交達成的時間縮短到1-3天不等。『這些區域本來就是自住區域,出租房源數量不會出現大幅增長。因此在租賃需求旺盛的情況下,房源自然就變得非常緊俏。有時還會出現幾位經紀人同時帶幾組租客看同一套房的情況。房東不愁租,因此漲價也更有「底氣」。』一位房產經紀人透露。同時,虹口四平路、徐匯徐家匯板塊因有眾多重點中、小學,是學區房的集中區域,也吸引了不少家長租房陪讀。
除此之外,過渡型租客也在近期市場佔據了不小的比例。上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏表示,7月,伴隨前期交易量的持續回暖,二手買賣掛牌價格出現小幅上漲,部分買家重回觀望,導致一部分買賣市場需求轉向租賃市場。如部分置換型購房者已經賣出原有房屋,但因價格原因尚沒有挑選到滿意的改善型物業,只能選擇暫時租房居住。
另據上海房屋租賃指數辦公室相關人士透露,近期跨國企業派遣員工數量增加,使得高端市場涉外白領租房需求進一步回昇,如新華路和靜安寺的一些高級公寓,供求兩旺,改變了前期高端租賃市場的溫吞局面。『租賃市場的季節性特征非常明顯。如6、7月份既是大學畢業租賃的熱潮,又是往屆畢業生換租高峰期。進入8月後,隨著畢業租客的減少,租賃市場交易量繼續上昇的動力逐漸削弱,未來,量跌價平的可能性較大。』業內人士分析。