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2009年12月18日,江蘇常發地產以9.1億元拿下嘉定新城中心區雙丁路北、溫泉路東地塊,折合樓板價12076元/平方米,溢價率達425%,成為當年的溢價率『地王』。時隔兩年多,昔日『地王』卻面臨虧本甩賣———上周末正式開盤的常發豪庭國際,最低價11588元/平方米起,均價為13000元/平方米,而根據網上房地產數據,本周其累計均價已降至12830元/平方米。
『該項目主要由多層和小高層組成,根據我們的測算,開發成本在4500元—5000元/平方米左右,再加上12076元/平方米的樓板價,目前價格一定虧本』,上海城市房地產估價有限公司諮詢師邵明浩表示。
無疑,近年的樓市調控是造成這種局面的原因之一。21世紀不動產上海區域分析師羅寅申表示,『當年常發拿地時,市場已處於「面粉貴過面包」狀態,當時周邊樓盤均價也就在1.2萬元—1.3萬元/平方米左右,應該說開發商拿地時的預期和之後的發展相背離』。羅寅申認為,開發商選擇以虧本價格開盤,一方面可能出於資金需求考慮,另一方面,前期開盤的項目報價也對該項目報價形成制約。
事實上,近幾年嘉定一直是土地出讓集中區域,在2009—2010年樓市快速上漲情況下,該區域內的土地成交高溢價更是頻頻出現,如2009年溢價率前十的住宅用地中,就有6幅位於嘉定區域。而從土地價格看,2009—2010年期間成交的嘉定宅地中,有6幅土地成交樓板價高於1萬元/平方米。隨著兩年左右開發周期結束,嘉定區域也成為新盤的主力供應區域,如上周本市只有3個住宅項目入市,全部位於嘉定區,激烈的競爭自然使嘉定成為樓市降價效應覆蓋的『重災區』,『地王』項目也成為開發商手中的燙手山芋。業內人士認為,未來一段時期,嘉定區域仍將處於供大於求狀態,對高價拿地的項目而言,延遲銷售也很難保證價格,不如盡快回籠資金開發其他項目。此次事件可視作一個信號———成本價未必是牢不可破的底線。
當然,開發商也不願一直虧本甩賣,據網上房地產數據,常發豪庭國際共取得兩張預售證,總計推出532套房源,網上備案價格最低1.27萬元/平方米,最高2.21萬元/平方米,報價可下浮20%。據媒體報道,該項目本次共推155套房源,以54—168平方米的毛坯房為主。業內認為,不排除開發商希望以『虧本』吸引人氣,後期根據市場情況調整售價,低開高走。
不過,常發豪庭國際想要實現『低開高走』並不容易。網上房地產信息顯示,該項目已售總套數為12套,以第一次推盤的155套房源計算,去化率不足10%。邵明浩認為,其目前價格與周邊樓盤相比並無明顯優勢,且周邊龍湖[簡介最新動態]、綠地等開發商的樓盤在拿地成本上明顯佔優,存在跟風降價空間。同時,該項目售價和其目標客戶定位存在錯配,『從戶型結構看,其雖有50—60平方米的一房,但也有99套160—170平方米的三房,及130平方米以上的大兩房,可見開發商還是希望吸引改善型需求,但目前1.3萬元左右的單價面對的還是低端剛需』,邵明浩表示,『目前的價格或許可以刺激小戶型房源銷售,但不足以帶動大戶型銷售,未來價格走勢還要看大戶型的去化情況』。