|
||||
自今年春節後首輪“剛需”入市以來,低總價房源熱銷帶動了天津房地產交易活躍度明顯增強。進入下半年,這種勢頭依然強勁,在“剛需”及部分改善型需求持續入市的帶動下,加之部分開發商以價換量的策略,全市房地產交易量出現了年內第二輪增長。
業內人士表示,下半年市場活躍度將呈現穩步增長的趨勢,但是在調控政策的影響下,成交量快速反彈、樓市回暖的現象難以出現,而以價換量依然是樓市的大趨勢。
“剛需”撐起半邊天
根據天津市國土資源和房屋管理局數據統計顯示,自7月份,全市房地產住宅成交量呈現逐週上漲的趨勢,市場活躍度出現了較爲明顯的提升,其中剛性需求及部分首次改善型需求的入市是樓市成交量上漲的主要因素。
據數據顯示,2012年第32周(8月4日至10日)天津市新建商品住宅成交整體呈現量漲價跌的態勢,成交面積環比上漲7%,成交均價環比下滑7%,其中遠郊五縣成交量上漲幅度最大,成交均價方面除市內六區和環城四區下滑外,其他區域均爲微幅上漲趨勢。
“津城樓市量漲價跌的情況已經出現了較長一段時間了。”我愛我家市場研究部經理郭燕表示,“截至7月31日,天津二手私產住宅成交總量5595套,同比上漲45.9%,成交面積44.8萬平方米,同比上漲44.5%;成交均價8841元/平方米。這一數據也是19個月以來成交量最高單月。”
不僅如此,近期新房方面成交量也呈小幅上漲態勢。某研究院天津分院研究總監鍾文輝告訴記者:“7月份入市新盤集中在下旬,且開盤銷售狀況良好,備案成交數據相對集中,促使成交量有較大程度增加;隨着8月份入市項目的增加,成交量或將繼續增加。”
對於樓市成交量持續上揚,業內人士普遍表示,“剛需”是市場的成交主力軍,在近期交易量的提升中剛需也起到了主導作用。我愛我家市場研究部經理郭燕說:“我愛我家近期二手房買賣業務成交數據顯示,總價80萬以下的低總價中小戶型佔據整體成交60%以上,‘剛需’爲主的片區二手房交易依舊活躍,以萬新村片區爲例,80%以上均爲婚房、首次置業等‘剛需’羣體,近幾個月以來客戶諮詢量及成交量始終較爲穩定。”
在剛需支撐市場的同時,近期部分首次改善型需求的入市也促進了市場活躍度的提升。據我愛我家、鏈家地產、中原地產等多家中介公司統計顯示,近期總價在100~150萬元之間的房源成交佔比與3、4月份相比增加近5%,“主要原因在於近來在所有購房需求中首次改善型需求佔比逐漸提升,例如河西區下瓦房、越秀路附近,目前剛性需求佔全部市場的40%~50%,而改善型需求佔30%左右,與年初的10%~20%相比提升幅度較大。”
“賣舊買新”增加房源
有業內人士表示,近期樓市成交量上漲,一方面來自剛需及部分首次改善型需求入市,另一方面,近幾個月來新建商品房的價格營銷效果顯現,使得購房者的市場信心有所提升,市場中“賣舊買新”的現象逐漸增多,而新房和二手房有效房源供給量也開始逐漸增加,從而對於交易量的提升起到了促進作用。
“6月8日及7月6日連續兩次降息使得貸款購房者的入市門檻及購買壓力有所下降,在一定程度上使得市場中的自住型購房者受到利好選擇出手。”郭燕說。
“近幾個月,新房市場大力度打折促銷,促使市場活躍度不斷攀升,購房者對市場的信心增強,交易意願提升。”北京金環房地產諮詢有限公司高級分析師李麗說,“在新房優惠吸引了購房者關注的同時,部分購房者需要通過出售二手房而購買新房,此類‘賣舊買新’的需求也增加了二手房市場中的房源量。因此,二手房市場中有效房源供給量增多,增加了購房者的可挑選性,對於交易量的上漲也起到了較大的作用。”
斷言“回暖”仍過早
儘管在“剛需”和部分首次改善型需求入市的帶動下,近期房地產市場活躍度提升,但業內人士普遍認爲,在調控日益深入的情況下,預計下半年市場活躍度還將呈現穩步增長的趨勢,但是快速回暖的現象難以出現。
業內人士分析,從目前房地產市場成交量來看,提升幅度保持在8%~25%之間,與2009年交易量的成倍增長相比仍存在一定的差距。另一方面,7月6日央行降息的同時強調針對樓市的差別化信貸政策繼續執行,近期國土資源部、住建部聯合下發緊急通知,要求堅持房地產市場調控不放鬆,各地要嚴格執行房地產市場調控政策,不得擅自調整放鬆要求,均可看出中央對房地產市場調控的堅定信心,這也將使得樓市調控效果在下半年進一步鞏固和深化,對抑制房價上漲將起到積極作用,因此市場回暖現象難以出現。