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新聞背景 7月25日,保監會發布《關於保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》,對保險資金直接和間接投資的範圍進行了重新界定。
其中較爲值得關注的是在房地產和養老產業方面的投資細則的變化,如其中在“新興戰略產業基金”方面,就明確了保險公司可以對養老產業進行股權投資。但《通知》中“防止以養老項目名義建設和銷售商品房”,“防範以自用項目名義投資不動產”兩條新規,被認爲將對未來的房地產市場產生較大影響。
保險企業進軍養老地產已兩年
2011年11月2日,位於廊坊萬莊的國壽(廊坊)生態健康城正式開工建設。2012年6月6日,泰康人壽旗下的第一家養老社區在昌平正式奠基開工,該社區計劃於2015年正式入住。
而2012年7月25日,保監會發布《關於保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》中關於放寬和鼓勵險資投入養老產業的相關條文,似乎正是爲這兩個項目的運作背書。
“其實在新政出臺之外,圍繞這兩個社區的建設,保險公司就一直在和主管部門博弈,”全國房地產經理人聯盟副主席兼養生養老地產委員會主任陳宏告訴記者,“坦率說,這兩個社區目前就土地性質和運營模式等方面,還沒有完全對接的相關法律法規或行業性規定。但保險公司執意推動這兩個項目的建設,就是希望以事實推動相關政策的出臺。”
事實上,這是保險公司沉默兩年後的一次“爆發”。
早在2009年12月,中國人壽集團子公司國壽投資控股公司受讓力華髮展有限公司(香港)股份,將雙方合資的北京中保信房地產開發有限公司變爲國壽投控全資子公司,並正式更名爲國壽地產。
而《保險資金投資不動產暫行辦法》中規定保險資金不能投資地產公司的規定,一度讓國壽地產的存續受到質疑,中國人壽保險集團公司總裁楊超接受媒體採訪時的解釋則是,未來,國壽地產將在未來走向養老社區的開發。
幾乎在同時,2009年11月,泰康人壽首倡和實施的養老社區項目獲得保監會批准,是第一個獲得試點資格的保險公司。
但從2009年至今,爲何時隔兩年,保險公司才大舉進軍養老地產?
“兩年的時間已經算快的了,除了項目的規劃、保險險種的設計以外,目前保險公司要進軍養老社區領域,還要花大量時間下‘盤外棋’,”一位保險公司的養老項目參與者告訴記者,“目前沒有任何針對保險公司投資養老社區可以借鑑的成例或者模型,也沒有相應的土地政策和其他的對應規則。一切都是‘涉水過河’。”
“涉水過河”養老地產問題多
“不要看泰康和國壽在昌平和廊坊的養老社區動工了,就認爲養老地產的路理順了,”一位養老地產專家告訴記者,“現在兩個項目都遇到許多無法短期內解決的具體問題。”
以泰康在昌平的養老社區爲例,對外的口徑是“從昌平購買了一塊30萬平方米的土地建養老院”。但一位業內人士說:“這樣的說法本來就有問題,如果是非營利性的養老院,土地是國家直接劃撥的;而如果是以蓋商品房的名義蓋養老院,目前保監會並不允許保險企業直接投資商品住宅的建設,所以土地性質是存疑的。更大的可能是,一部分土地是以將來建成的養老院的牀位向政府交換的劃撥土地,另一部分則可能是租賃的。”
記者聯繫了泰康人壽的相關部門,對方明確顯示,建立泰康養老社區的土地“是從昌平區購得的”,但“我們肯定不是賣商品房。”同時,對方向記者出示的材料顯示,未來入住該社區的條件是,參與泰康的“幸福有約”計劃,該計劃由泰康人壽的“樂享新生活養老年金保險(分紅型)”和泰康之家的“入住養老社區確認函”共同組成,保險合同產生的利益可用於來支付社區每月的房屋租金和居家費用。
“目前無論是國壽在廊坊拿的地,還是泰康在昌平拿的地,都可能有一個共同問題——如果是購買建設用地,那麼這土地的性質究竟是什麼,目前沒有任何明確規定有養老產業的專用土地,更大的可能是租賃土地,”這位業內人士告訴記者,“租賃用地面臨的問題就是,這部分土地無法算作資產,無法用來進一步融資開發。”
陳宏分析說:“這樣的土地無法拿到資本市場,也做不進財務報表,而如果土地是‘受讓’的,也就是轉爲建設用地,那麼無論是拿哪一種土地權證,就要補繳土地出讓金,這樣成本就大大提高了。大量的補繳後,財務就很難平衡了。特別是養老社區,是一個投資大、回收非常緩慢的產業,這樣保險公司就算不過賬來了。”
“問題的核心還在於土地政策,按商品房的價格拿地,養老地產只會賠錢;按租賃性質拿地,未來的變數很多,機構的性質模糊,”陳宏說,“所以,租地、買地,都不是最佳的選擇。養老產業的開發商只有通過和政府談一攬子的協議,劃撥一部分、租賃一部分,然後通過一些配套開發來平衡純養老院的投入。事實上,國家出臺了關於社會保障的‘十二五’規劃後,養老產業的重要性誰都看得見,但目前缺乏是的更實質性的、可操作性的政策。比如養老產業的土地是什麼性質、享受什麼優惠、什麼減免,這些目前都沒有規定,所以進軍養老地產的風險並不小。而地方政府將社會保障的‘十二五’規劃納入地方政績的考覈標準後,又勢必希望推動這一產業。這就導致目前很多養老地產項目都是和地方政府合作的,在土地政策上存在一定的模糊性和不確定性,這是不利於行業長期健康發展的。”
警惕借養老之名圈地
除了各大房地產開發商爭相進入養老地產之外,以泰康、新華、國壽、太保、合衆等爲代表的保險資金也積極囤地。
值得注意的是,爲了約束保險公司假借“養老地產”等名義建設和銷售商品房,《通知》明確保險公司投資不動產項目,不得以投資不動產爲目的,運用自用性不動產的名義,變相參與一級土地開發。
“這種保監會對於保險公司的約束,同樣反映了國家對傳統房地產開發商借養老地產之名變相圈地的擔憂,”業內人士告訴記者,“地方政府目前走得快一點,推出了一些扶持政策,但缺乏全國性的示範意義。而目前,高地價、土地性質、商業模式這三個問題,一個都沒有找到根本性的解決出路。所以,開發商進入養老地產領域的心態還比較浮躁。”
“當純粹的養老地產還看不見贏利模式時,無論是保險公司還是開發商進入養老地產,就必然會走向通過大舉拿地,以期通過養老地產部分之外的商品住宅開發、商業配套的開發和出售來快速回籠資金,從而總體上實現項目的利潤平衡,或者實現項目的總體盈利,”一位地產公司高層這樣說,“而這還是有心想做養老地產的,有的甚至就會直接掛羊頭賣狗肉,以養老地產的名義賣商品房。”
“目前打的比較多的一種‘擦邊球’是養老機構賣所謂的AB卡,A卡是可繼承的,B卡是不可繼承的。A卡的可繼承性使之無限接近於商品房,很多養老機構就是拿這種方式變相賣房,”業內人士告訴記者。
“但真正的養老機構反而是不能賣的,因爲一旦賣了,就不能統一規劃、管理、處置,就失去了養老機構的專業性和專業意義,”陳宏說。
給優惠扶持則難免魚龍混雜、不給優惠扶持則寸步難進。這或許是養老產業相關土地政策一直難以出臺的背後原因。
而之前有報道稱,200—300畝純養老地產項目按國際慣例“已經夠大”,但是實際操作案例中“有極端案例顯示,開發商有可能拿地超過1000畝甚至更多,有的保險公司可能有類似的情況。”
而事實上,雖然養老地產可長期持有、長期經營,做得好能夠有穩定現金流,並把企業資產做大等優勢。但投入週期長,平均利潤率不高,有專家算過細賬“最少需要15年才能回本,做得好的話,前幾年也纔能有3%的回報,入住率上去了經營得好纔可能達到8%。”
“儘管問題很多,但只要能夠探尋到科學的盈利模式,並得到相關政策支持,在未來,中國養老地產的潛在市場機會仍然巨大,關鍵是我們要做好政策、金融、商業三個層面的準備和標準的建立。”陳宏告訴記者。
觀點
保險公司應關注基礎養老
全國房地產經理人聯盟副主席陳宏
養老地產的發展存在幾個瓶頸,首先是拿地問題上,缺乏專門的政策細分,保險公司進入養老地產市場,不能只做高端養老,不做基礎性養老,爲什麼國家相關性政策遲遲不出臺,其中就有原因。因爲保險公司都想平衡資金,所以都不願意做那些基礎養老,都要做高端養老。這個是不行的,國家肯定不鼓勵。一旦不鼓勵,就造成在政策方面無法“對位”,就造成了目前的博弈,形成了“要麼就不開發,要麼就開發高端的,剩下的就不動”的尷尬局面。這裏面有開發商的問題,有政府的問題,還有市場的原因,是多方面的。
鏈接
進軍養老地產的保險企業
泰康人壽:泰康人壽目前宣佈在昌平購買的養老社區的建設用地面積是30萬平方米。但之前有媒體報道,泰康人壽曾斥資40億元購置了小湯山溫泉鄉的2000畝地。另外,業界亦曾盛傳泰康人壽已在上海崇明島成功“圈地” 2000畝用於建造高級養老社區。
中國人壽:中國人壽董事長楊超曾透露,初步規劃構建養老社區“一南一北”的格局,已在河北廊坊拿地超萬畝,計劃總投資約100億元,而南部則有可能落戶海南。另有媒體則報道國壽廊坊拿地的規模是4平方公里左右,約合6000畝。
新華保險:新華在今年2月1日召開的董事會上做出決議,同意設立延慶養老項目公司和密雲養老項目公司,前者爲新華保險獨資設立,2012年該項目計劃投資5.4億元;後者新華保險持股95%,2012年該項目計劃投資9億元,2012年共投資14.4億元以啓動養老產業鏈項目。
合衆人壽:有媒體報道,2011年底,合衆人壽在湖北武漢蔡甸區舉行了“合衆健康社區”奠基儀式。合衆有關負責人表示,該項目預計投資80億元,首期動工面積約800畝,未來還將逐步擴大規劃。(記者胡喆)