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調控之下炒房風險驟增未來五年——
兩年的樓市調控使得一直猛漲的房價停滯。但是,隨著“紅五月”的再現和信貸政策的微調,曾經在上一輪樓市中賺得盆滿缽滿的投資客又開始蠢蠢欲動。那麼,這一輪,他們還能像上一輪那麼幸運嗎?中國的房地產還會上演一輪瘋漲嗎?記者采訪的各方專家表示,無論是國際經濟環境、宏觀調控還是房地產行業本身,和前十年相比已經發生了很大的變化,投資房產的風險加劇。如果現在購房,以五年期貸款計算,五年後房價要漲36%,投資客的收益纔能與定期存款收益持平。而今後三五年,房價能保持如此的漲幅嗎?
文、表/記者蔣悅飛潘彧
圖/記者王維宣
過去五年:
房價漲50%炒房年回報僅8.4%
2007年下半年,唐先生以投資新手的身份慌忙入市了,以13000元/平方米的單價購入天河區某樓盤65平方米的兩房單位,加上各種稅費,總價86萬元。然而,剛剛交付誠意金,唐先生就遇到了“二套房貸首付必須四成、利率也要上浮1.1倍。”於是,唐先生付了34萬元首付,貸款51萬元。
“當年年底,房地產市場就出現了頹勢。”唐先生回憶說,2008年初,報紙上該樓盤的廣告稱“8800元起”,“讓人頗受刺激。”到現在,該樓盤的二手房價格在19000~20000元/平方米,目前唐先生的投資房出租,每個月能獲得2600元的租金收入。
但是,唐先生卻覺得這次試水房地產投資“並沒有想象中美好”。唐先生給記者算了一筆賬。按照最近一次銀行調整利息來算,目前月供為4800元。“每個月租金收入和月供之間還有2200元的差價。”唐先生當時花費5萬元購置了家具和電器,到目前,唐先生的房子出租了不到4年時間。“租金收入大約為11萬元左右,全部用於還貸。”此外,唐先生還需要償還40萬元左右的貸款本金。
盡管中介稱唐先生的房屋目前市場價已經達到124萬元,現在如果賣掉房產,唐先生將淨賺28萬元,5年的投資回報率為50%,年收益率不過8.4%。
未來五年:
房價漲36%纔能趕上定存
那麼,在目前的情況下,投資客入市,是否能夠得到一個良好的回報呢?
根據滿堂紅市場研究部的數據,7月份廣州總體(不含蘿崗、南沙)二手住宅成交均價為15032元/平方米。如果按照15000元/平方米的價格購置一套90平方米的投資房,到底房價需要有多大的漲幅,纔能盈虧平衡呢?記者為此算了一筆賬。
投資買家一般都有自住房的,因此需要付出評估價3%的契稅。而按照“實收”成交,營業稅和個人所得稅也要由買家承擔。假如該套房的房產證不滿五年,營業稅為評估價的5.6%,個人所得稅為1%。(如果房產證夠五年,可以免去營業稅,而假如這套房子為賣家的唯一住房,可以免去個人所得稅。)計算下來,買家所負擔的稅費最高將達到9.6%。此外,買家還要付2%的中介費用。按照135萬元的房價來計算,要付出15.6萬元的各種稅費。
如果是一次性付款的短炒客,購買兩年左右出手,考慮到此後接盤者也將有7%~10%左右的稅費負擔。而目前按照人民銀行公布的基准利率,兩年定期存款年利率為3.75%,若是將房價和各種稅費150.6萬元存入銀行,兩年後收益大約為11.3萬元。若要達到和定期相同的收益,兩年內房價需要上漲37%,意味著每年房價上漲的幅度必須達到17%以上。
而如果這套房子需要貸款,在當前政策下,需要首付六成,執行1.1倍利率。這意味著需要81萬元首付,貸款54萬元。如果貸款5年,5年內需要繳納的利息就將達到10.2萬元。而按揭公司一般將收取貸款額1.2%的按揭費用,即需要額外花費6480元。
這意味著,一套135萬元的房產實際需要付出的費用為161.4萬元。而五年後如果要將投資的房產變現,還可能付出高額的稅費和中介費用。
而如果現在,將首付81萬元和16.2萬元稅費作為五年期定存存入銀行,按照4.75%的年利率,將獲得23萬元的利息收入。
與此對照,房價五年內漲幅要超過36%纔能達到定期收益。即每年房價必須穩步上漲6.34%以上,纔能與定期存款收益持平。
市場:投資客尚未大量入市
雖然中央調控並未有放松的跡象,但是由於近期樓市有回暖跡象,已經有投資客開始蠢蠢欲動,四處奔走看樓。合富置業首席分析師龍斌在最新報告中表示,7月改善性需求及投資客的活躍度有所提昇。統計顯示,7月廣州二手樓市改善型買家的登記量較上月新增了約兩成,投資客的登記量增幅超過兩成。
但是,投資客大量出手的時間卻仍然沒有到來。合富置業數據顯示,改善型買家和投資客的實際成交佔比仍較6月略有下降。滿堂紅市場研究部周峰也表示, 8月上旬換房客和長線投資客的比例皆比7月同期減少。
一些資深投資客也認為,目前依然是賣房而不是買房的時期。“從去年下半年開始,我就開始賣房,現在已經賣了4套,今年准備再賣兩套。”資深的房地產投資客鄭先生說,他在一家房地產開發企業任職。
“現在房價仍在高位盤整,而今後幾年,房價很難再像以往那樣的速度快速增長。”深諳投資之道的鄭先生這樣解釋他堅持出貨的原因。什麼時候可以再入市?鄭先生表示,還想再等等。
專家:
房地產市場環境
已經發生重大變化
前天,中國社會科學院城市發展與環境研究所發布城市藍皮書《中國城市發展報告(2012)》。藍皮書指出,今後20年內,中國將有近5億農民需要實現市民化。從城鎮化角度講,房地產還將穩步發展。但是,和以前相比,房地產投資已經發生了變化。
從房地產的調控來說,這一輪的房地產和前面幾輪也有很大的不同。住建部政策研究中心主任秦虹女士表示,在2009年之前的房地產調控,基本上都是在發揮房地產的經濟功能,主要采取了縮緊銀根、地根兩大措施,直接制約了房地產的供給,所以上一輪房價上漲是不可避免的。而這一輪政策發揮的是房地產的社會功能,提供居住產品來滿足城鎮化過程中大量的新增住房需求政策,大力打擊投資性和投機性需求,還原了房地產的住宅產品功能,采用的是限購和差別化的信貸政策,效果明顯。在這樣的調控之下,房地產將出現增速減緩,分化加劇的情況。“過去那種有錢做房地產就能賺錢,無論什麼企業投資房地產就能賺錢的格局可能不太容易再出現了。你不專業,就可能被套牢。”秦虹表示。
而從行業發展角度來說,在房地產過去十年輝煌的發展期,房價的上漲和地價的上漲是息息相關的,對於開發商來說,地價增值所產生的利潤遠遠高過其造房子產生的利潤,而房地產的投資客,同樣是地價昇值的受益者。正如萬科[簡介最新動態]總裁郁亮所強調的,由於靠土地昇值盈利模式已經不可持續,未來房地產行業利潤率將下降,並向制造業靠近。這種趨勢,不僅將影響開發商,也將影響投資者。
“隨著房地產回歸到正常的居住功能與價格回歸合理水平,房地產投資屬性的逐漸消失,投資客在房地產利潤和收益具有下降風險。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示。
廣東省房協理事趙卓文指出,當前投資房產需要注意風險。目前房價處於高位,入市不是好選擇。而2020年之後,中國將迎來人口結構的拐點,樓市需求將大幅下降。