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“中國第一地王”的身份,一直困擾著北辰[簡介最新動態]實業(601588.SH)。近5年的時間裡,北辰實業似乎一直在為5年前的決策“償債”。其付出的代價是資金過多沈淀在長沙項目中,全國化進程放緩,市場佔有率降低。
截至8月13日收盤,兩市共有70只個股,股價跌破淨資產,北辰實業赫然在列。不久前,北辰實業公布的中期業績顯示,2012年上半年,北辰實業實現收入26.74億元,比去年同期上昇8.29%,經營利潤為8.57億元,比去年同期下降33.28%,公司權益持有人應佔利潤為4.94億元,比去年同期下降34.66%。
“在整個調控中,大多數房地產開發商都是一樣的,在一線城市受的影響會比較大,而在二三線以剛需產品為主的影響則比較小。”8月9日香港中期業績會上,北辰實業董事長賀江川如是說。
北辰實業的項目主要分布在北京和長沙兩地。湘財證券指出,根據測算,北辰約25億元以上的銷售量將集中於長沙北辰三角洲項目。今年主要銷售的是E5區和D2區的住宅,以及A1區的高端辦公。總體項目測算,住宅的毛利率水平一般,盈利點在商辦部分。根據同檔次辦公比較,項目的辦公部分會達到12000/平方米以上的銷售單價;而商鋪可達35000元/平方米。
北京項目是銷售業績的變數。據了解,北京碧海方舟項目大約有20餘棟別墅,由於地理位置優越,預計售價接近10萬元/平方米左右。另據了解,碧海方舟二期項目全部22棟別墅已實現100%認購。截至6 月30日,該項目已完成簽約8 棟,合同金額人民幣5.3億元。按工程進度,碧海方舟項目不能提供2012年結轉業績。
湘財證券指出,北辰香麓[最新消息價格戶型點評]項目已基本全部竣工,項目依山傍水,多為大戶型,主要面向的是改善型需求的客戶,目前受限貸限購政策影響,銷售情況一般。
根據北辰實業2011年年報中顯示,截至報告期末,公司庫存高達179億元,其中長沙北辰三角洲項目就佔去115億元庫存。中航證券有限公司研究員在一份報告中指出,北辰在北京及長沙的幾個項目上,壓了至少300億元的銷售收入。這將令北辰實業原有的全國擴張計劃進展緩慢。
2007年北辰與首開[簡介最新動態]股份旗下公司組成聯合體以92億元總價競得“長沙地王”地塊後,首開選擇了退出。此後5年,首開完成了全國化布局,2011年銷售額位列北京市場前三。而北辰則逐漸背上地王的包袱。由於可結算項目有限,北辰的業績亦隨著市場波動。
2010年度,北辰營業額為人民幣55.6億,同比上昇13.53%;2011年,北辰實現收入39.7億元,同比下滑28.7%。
在北辰的產品結構中,有大量的優質物業。目前,北辰旗下的大多數持有物業已度過爬坡期。北京寫字樓市場租金上漲,北辰投資物業收入快速增長。2012年上半年,北辰投資物業收入達到9.6億元,同比增長22.9%。盡管資金鏈不會被地王拖垮,但北辰的發展速度已被迫放緩。
2012年上半年,北辰資產負債率是58%,淨負債率是51%。“在負債結構方面,北辰一直控制在比較健康的水平,而在風險可控情況下,我們也會適當增加負債比率,加快公司發展。”賀江川說。
賀江川透露,目前北辰旗下最貴的海方舟別墅項目價格是9.9萬元/平方米,而長沙項目平均價格是8000元/平方米。“如果政府調控措施力度比較大,可能會采取針對性的價格策略。”賀江川公開表示。
另據了解,北辰正在跟北京政府匯報溝通,在北京爭取一個城市綜合體項目。該項目位於國家會議中心[最新消息價格戶型點評]的北面,主要是為北京承辦京交會(北京國際[最新消息價格戶型點評]服務貿易交易大會)做准備。國家會議中心展覽場地只有4萬多平方米,而京交會的需求達10萬平方米。北辰希望在國家會議中心附近進行展館的擴建,規模約5-6萬平方米。由於擴建展館會帶來相應的配套設施建設,從而將形成一個綜合體項目。荊寶潔21世紀經濟報道