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近日,在國務院督查組完成對16省(市)房地產調控督查後,對各地樓市調控的執行效果評價都較爲積極,但也指出未來房價上漲的壓力依然存在,需要繼續嚴格執行樓市調控政策。有消息稱,住建部已經着手從各個層面研究完善樓市調控新政,這其中既包括現有樓市調控政策的完善和改進,也包括研究儲備新的樓市調控政策,房產稅試點城市擴容就是新政之一。
試點城市或年內擴容
隨着樓市新一輪調控政策即將出臺的預期日益發酵,市場普遍關注的是,到底會有哪些新政可能出臺?衆多業內人士普遍認爲,擴大房產稅試點範圍極有可能接棒限購政策成爲房地產調控政策新的着力點。
早在2011年1月,重慶、上海就對部分個人住房徵收房產稅改革試點,重慶試點的徵收對象爲:個人擁有的獨棟商品住宅;個人新購的高檔住房,其中高檔住房是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍(含2倍)以上的住房;在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。儘管在兩地的試點進行中,房價未能應聲而落,並且房產稅徵收太少成爲市場批評和爭議的焦點,但不少專家依舊認爲房產稅的正面效應能使今後幾十年間房價的曲線斜率降低,發展更平穩、泡沫更少。
日前,全國30多個省市的地稅官員開展爲期6個月的房產稅稅基評估集訓。業內專家認爲,此舉表明國家在爲開展非經營性消費房產的存量部分恢復徵稅的試點提供技術儲備,年內或新增房產稅試點城市。
更有助於抑制投機性需求
相對於增量房而言,存量房是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋。“對存量房開徵房產稅,將使購房者在購買房屋時更加謹慎,將對投資、投機型購房者產生一定威懾作用。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示,從宏觀角度來看,限購是控制“買”,房產稅是控制“賣”,“買”向“賣”的轉變,增加房屋持有成本,不僅有效控制投資、投機性需求,還能真正使房地產交易更爲良性,更加市場化。
中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇認爲,要從根本上解決房價內在的快速上漲壓力,除了加快保障性住房建設外,更要注意擴大商品房的有效供給。當市場格局逐步從賣方市場轉向買方市場之際,商品房投資投機獲利也必然減少,投機性需求的生存空間也就自然而然地基本消失。
難以直接降低房價
有專家認爲,從重慶和上海的試點來看,房產稅不是調節房價的有力手段。因爲持有者可以通過提價的方式將稅負轉嫁出去,最終負擔稅收的仍將是購房自住者。而且,房產稅稅率設定的水平不可能太高。即使按照高限3%來徵收,只要一年房價上漲超過10%,那麼希望通過房產稅提高住房持有者成本的願望就不太可能得以實現。“個人住房房產稅如要對商品房開徵,應當普遍開徵,但對每個人每年給予一定的免徵額,這個免徵額應該按金額確定,而不是按擁有住房的套數、面積等不可比的標準,對存量商品房和其他價格中已包含基礎設施及公共服務價格的商品房實施減免稅,這樣才能保證個人住房房產稅開徵後不會帶來新的不公平。”楊志勇說。
事實上,就目前我國的稅收徵管能力而言,在全國範圍內全面推廣房產稅的時機還不成熟。現實的情況是,全面開徵房產稅還存在兩個現實障礙:一個是法律層面上的障礙,需要對已有的法律、法規、地方政策做一個梳理和清理,防止出現“法律打架”的現象,從而影響徵收的權威性;二是信息共享方面的障礙,目前各城市已經建立的房地產信息登記制度沒有全部聯網,導致限購、差別化信貸稅收政策落不到實處,從而極大地消解了房地產市場調控力度。
出路:
擴大商品房有效供給
房地產調控的根本目標是要改善住房民生。一個正常發展的社會,應該是中等偏上收入水平的個人,就有能力購買適宜的商品房。穩定房價的意義就在於此。擴大商品房有效供給,將有助於穩定購房預期,從根本上解決恐慌性購房問題。“對存量房徵稅是增加房屋持有成本,能有效抑制投資、投機行爲。但是,如果房地產供應量跟不上,賣方市場仍然佔優,房產稅則會轉化爲交易稅,不僅沒有達到應有的效果,也增加了剛需的負擔。房地產信息只有公開化、透明化,房產稅才能真正發揮其應有的作用,緩解供需矛盾。”中國房地產稅改革專家組成員與顧問曲衛東表示。(劉文忠馮經偉)