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近日,在望京上班的欒小姐想在附近購買一套一居室的小戶型,但是她發現,目前市場上在售的70年產權小戶型少之又少。“在售的新盤中,要不就是小戶型已經售罄了,只剩下大戶型;要不就是50年的商用產權項目,”欒小姐無奈地說,“看來只能買二手房了吧!” ◎現象開盤便遭搶購
事實上,在目前北京整個市場中,很多在售熱銷樓盤,已無小戶型可賣。其中,有不少項目是小戶型一經推出,便被搶購一空。如位於通州的華遠銘悅,開盤時推出一居至三居房源,現在只剩下二居和三居。
以同樣在7月21日推出小戶型的保利·春天裏和首開·熙悅山項目爲例,7月21日,位於大興的保利·春天裏項目二期開盤,推出一居至四居戶型。這是保利·春天裏自今年5月開盤以來,首次推出一居小戶型,面積爲58平方米。據介紹,這批小戶型十分搶手,開盤當日近半個小時,就被認購一空。“這種小戶型大部分的成交總價低於100萬元,總價低,在市場上具有稀缺性,因此很受追捧。”該項目負責人說。
當日,首開·熙悅山項目也推出了70平方米的小兩居戶型,5小時時間內,416套小戶型全部搶購一空。“總房價在100萬元以內的稀缺性產品屬性,自然贏得了廣大剛需客戶的強烈認可。”該項目負責人介紹。
◎原因營銷暖場手段
在項目開發過程中,小面積的一居和開間的比例本來就不算大,但毋庸置疑的是,市場上的小戶型均十分好賣。因此,在樓市的低迷時期,小戶型通常作爲開發商的一種營銷手段,用來給冰冷的樓市“暖場”。
在購房者都“捂緊口袋”觀望樓市的時候,開發商推出單價低、總價低的小戶型吸引消費者。東亞新華地產營銷總監賈玉鵬表示,去年下半年以來,大量開發商採用了以價換量的方式,在這一時期,小戶型爲整個樓市的成交量上升,發揮了重要作用。
“市場不好的時候,開發商推出小戶型,吸引購房者出手。市場好的時候,購房者的購買意願比較強烈,願意花更多的錢去買房子,開發商就主推大戶型。”賈玉鵬說。
此外,在市場上,還有一種50年產權的商住小戶型產品,與其相比,70年產權的小戶型房源價格略高,但持有成本和交易成本要比商住小戶型低。因爲在目前的市場中,一些商住小戶型的水、電收費採用的是商用標準,而在交易的過程中,商住的稅費要高於民用。但50年產權的商住小戶型的優勢則在於不受限購政策制約。
據不完全統計,目前市場上只有上林溪、一品嘉園等約5個項目有70年產權的一居小戶型在銷售。根據8月份即將入市新盤的預告,將有遠洋一方、金融街·融匯、京禧閣、戛納35號等項目有小戶型入市。
分析
小戶型過多將會影響整體舒適性
東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴記者,每一個樓盤項目都有容積率限制,對於開發商來說,做小戶型不容易出面積,也就是說,不容易把容積率指標做滿,不容易把面積做足。此外,一個樓盤如果小戶型太多,整體的舒適性就會差一些。一般來講,戶型越大,舒適性越高,樓盤的品質就越高端。這樣,價格也就會越高,開發商的利潤點就越高。
小戶型的消費羣體一般都是剛需型,他們對價格升降的敏感度更高,因此,開發商一般不會把小戶型的價格定得很高,總價也不高。是完全符合剛需羣體需求的產品。所以,開發商來說,利潤空間可能就會小一點。
一般來說,在一個戶型種類齊全的項目中,一居室的小戶型多位於樓層的邊邊角角,是各個戶型搭配中設計的需要。小戶型在一個項目中的比例通常在10%左右。