|
||||
在5、6月北京市住宅成交量接連創下新高的“回暖時代”過去後,7月的北京樓市已經顯露疲態,出現環比2%的小幅回落。進入8月,成交量則繼續滑坡。亞豪機構統計數據顯示,截至8月6日,本市住宅累計成交2018套,面積22.9萬平方米,套數環比7月同期下降了29.1%,面積減少28.9%。
“‘以價換量’終結的前兆,是成交量的下滑和價格的攀升,兩個因素中任一個起變化,以價換量的格局就不穩定,兩個因素一起發生變化,就意味着這種局面可能難以存續。”一位資深地產界人士這樣告訴記者。
“以價換量”或將終結
“進入下半年,住宅成交量重新迴歸下行通道,已經是不爭的事實,”亞豪機構副總經理任啓鑫告訴記者,“主要是因爲不少項目在二季度的資金迴流加速、市場轉暖之後,產生了‘見好就收’的獲利心態,不再繼續降價求售,導致以價換量的效果持續弱化。”
然而,僅僅兩個月的回暖就能讓開發商解決庫存高企、資金量緊張的問題麼?記者瞭解到,真正推動以價換量加速終結的,是大面積的漲價。
“既然大量項目還是能夠通過漲價吸引大批跟風性購房者進場消費,而且信貸優惠、利率下調等外部因素,也在一定程度上平衡了漲價對購房者造成的不利影響,那麼開發商爲何還要死守着‘以價換量’不放呢?”一位地產公司高層向記者道出了開發商真正的心態。
漲價大勢已成氣候
記者在調查多個漲價項目的過程中發現,開發商對於漲價的心態不斷變化。在6月份,開發商對漲價的採訪諱莫如深;進入7月份,部分開發商開始承認“折扣減少”或者“適度回調”,但大多數仍以“推出的是更優質的產品”來打掩護;而進入8月份,開發商的口吻則改成了“別人都漲了,我們爲何不漲?”
數據顯示,截至8月6日,北京市成交套數排名前10個項目中,除了金第萬科·朗潤園爲首次入市的純新盤、雲河墅(銀海興濤五區)多年未開盤之外,在一季度“以價換量”的銷售策略下,其它8個項目普遍在5、6月份的時候達到一個階段性的價格底部,7月就開始止跌回漲,仍進入8月後繼續穩步上漲,如成交量排名第一的首開·國風美唐成交均價爲19926元/平方米,相比7月上漲了2.2%;而漲幅最大的項目如正源廣場,8月成交均價27940元/平方米,漲幅爲4.6%。
多個項目推遲開盤
記者調查顯示,原本計劃在7、8月開盤的項目中,目前已有10個以上的項目推遲至“金九銀十”推盤,包括中國鐵建·原香漫谷等3個純新盤,以及山水文園等7個老項目。
記者還發現,一些高端項目似乎對“金九銀十”更爲在意,像別墅項目龍脈溫泉花園、棕櫚灘中央墅、九章別墅,以及住宅項目山水文園、四合上院等,都屬於比較典型的期待“金九銀十”旺銷季的項目。
“高端項目的蓄客週期本身就比較長,推遲開盤時間是非常合理的,所以這類項目佔到了‘雪藏’項目總量的一半以上。”任啓鑫告訴記者。本版撰文/本報記者胡喆
◎“雪藏”說法並不準確
也有一些開發商認爲,所謂的“雪藏”說法並不準確。
“事實上,傳統意義上淡季和旺季的概念到現在已經不準確了。以今年爲例,5、6月銷量衝高的慣性下,7、8月是淡季不淡的景象。新建商品房市場自5月開始,連續三個月創下銷量過萬的佳績。所以說,一般意義上認爲開發商是捂盤等待‘金九銀十’的到來的看法是過時的,”遠洋·天著副總經理徐海倫告訴記者,“現在的市場是各自爲戰的局面,不少項目推遲開盤是因爲蓄客、預售證申請等各方面因素綜合決定的,消費者應該根據自己的需求出手,不要一味等待所謂‘金九銀十’。”