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博鰲房地產論壇上針對宏觀調控下的樓市現狀和未來地產大腕們各抒己見陳淮表示——樓市交易量回升沒什麼不正常
一年一度的博鰲房地產論壇閉幕。在三天的論壇上,地產大腕們針對宏觀調控下的樓市現狀和未來,發表了各自的意見,主要圍繞着土地供應和購房需求方面,拿出了很多調研成果。
陳淮:交易量回升,沒什麼不正常
著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮在演講中說,如果沒有四種不正常現象,僅僅是老百姓改善需求、自住需求,以及地方性羣體優先改善的需求,樓市成交量回升沒有什麼不正常。
第一,是不是有大規模的投機性、投資性需求進入市場;第二,是不是有大規模不正常外來需求推動了某一城市的房價或者需求;第三,有沒有恐慌性需求入市;第四,有沒有過度放鬆的金融槓桿,導致需求者不顧自己的風險和承受能力而入市。
陳淮強調,我們的任務就是讓中國低端老百姓、住房困難的羣體、自住性的需求、首次置業需求優先及較快得到改善,而不是不讓他們買房子。
巴曙鬆:警惕供應量不足引起反彈
著名經濟學家、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙鬆表示,調控體系無非銀根、地根,這一次加上了限購來抑制投資性、投機性需求,這幾個方面應該被視爲房地產調控政策日趨成熟的一個標誌。
但是這種調控要警惕兩個風險點:一是到後期必然傷害供給,二是本能地減少新土地的購置和開發,也就是商品房供應量不足和土地需求不足,樓價反彈的風險是很大的。
巴曙鬆就此指出,因爲房地產行業特定的開發週期,市場調整後期必然都形成強烈的供應不足、新開工不足。然後,一旦市場站穩,就出現了供求關係的一個逆轉。
巴曙鬆認爲,中國房地產未來十年、二十年發展空間是一個非常顛簸的發展空間,這種波幅比過去十多年要大很多。而且,只要調控方式不變,變的可能性不大,這個特點在未來會非常明顯。
任志強:住宅土地太少,催高房價
華遠地產董事長任志強在演講中首次提到,中國的住宅土地供應,比發達國家少得多。
中國的建設用地分爲六類:工業、基礎設施、軍事、旅遊、水利、建設。房地產只用了全部土地的2.4%,其中住宅只用了1.5%。任志強表示,全國只有1.5%的土地用於住宅,人們沒地兒住,房價自然就高了。
相比之下,美國的城鎮建成區佔了國土面積的3.1%,但其全國只有3億人,算起來美國人在城鎮中一個人所佔用的面積,相當於中國一百人所佔用的面積。
至於日本,當中國人口密度爲1的時候,日本的人口密度是1.24,可利用土地遠比中國少。然而日本人拿出國土面積的4.2%用於城鎮建設,反觀中國,真正用於居住的用地面積只有國土面積的0.11%。
英國1平米的工業用地要配5平米的住宅,日本1平米的工業用地最少要配3.5平米的住宅。而中國的工業用地面積遠遠大於城鎮建成區的面積,所以纔有了大量的農民工。
任志強表示,如果土地和戶籍這兩個問題能夠解決好的話,中國根本不缺地,也不會出現高房價。因此,當過度追求GDP,把過多土地用於工業而不讓老百姓居住的時候,高房價就產生了。
孟曉蘇:救經濟,不用救地產
原中房集團董事長孟曉蘇博士說,地產不用救,只要不打壓就會恢復正常,而經濟確實需要救,只要不打壓房地產,經濟也會好起來。“依靠房地產拉動,實現穩增長不難”。
需要說明的是,房地產限購能抑制經濟增長,卻壓不住房價上漲。經專業人士計算,去年房價同比上漲了6.87%,今年1-6月份房價與去年年底相比上漲了8.5%。
他認爲,把降低房價這個完不成的任務交給政府是不公道的,政府要承攬降低房價的責任也是不理性的。不僅本屆政府完不成,下屆政府也完不成。
我們早就知道國四條的重點是增加供應量和加快保障房建設,只有如此才能穩定房價。現在居民購房需求仍然旺盛,今年6、7、8三個月淡季旺銷,金九銀十難道不會來嗎?孟曉蘇相信,居民購房需求所帶來的巨大內需,是中國經濟持續較快增長的強大動力。
文/特稿記者蔣舉