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廣州市國土房管局日前公佈的7月份房地產成交數據顯示,全市十區新建商品住宅網上籤約面積79.67萬平方米,同比增加104.5%,環比增加22.9%;網上籤約均價14305元/平方米,同比上漲8.2%,環比上漲4.2%,達到2011年3月份執行限購政策以來的最高點。(8月15日羊城晚報)
儘管廣州房價上漲存在結構性變化的因素,但未必是實質性的漲價。原因有二:
一是因爲上月全市十區網籤均價雖然同比上漲了8.2%,但中心六區卻同比下降了2.4%,只是由於中心六區的成交面積同比激增才令總體均價被拉昇;二是因爲位於珠江新城核心區的獵德街7月份一下子成交了143套均價34657元/平方米的高價住宅。
目前業界普遍認爲,廣州樓價沒有大幅反彈的跡象,成交量已恢復到較好市場狀態下的水平,預計下一步房價和成交量都將繼續保持較爲穩定的狀態,不會有太大波動;而開發商在現時的價格下能夠順利出貨,不太可能冒險提價。另一種分析則認爲,從去年底至今,廣州樓市整體成交均價呈波動上升之勢,回升趨勢較爲明顯,但成交則有再度回落的趨勢。而且,廣州樓價與成交量在淡季出現“異動”,也會增加出臺樓市調控新措施的可能。
上述兩種分析均有一定的依據和道理,但筆者更傾向於第二種分析。因爲我們現在看到的數據,其實是半個月前,甚至是一個半月前樓市成交的情況,如果根據這個數據來分析和判斷樓市的現狀和趨勢,顯然有些滯後。
網易地產網8月以來十區二市網籤數據顯示:8月1日至7日,廣州全市網籤1825套,成交面積爲201792平方米,成交均價爲12876元/平方米;8月8日至14日,廣州全市網籤1606套,成交面積爲185753平方米,成交均價爲12802元/平方米。這表明,近兩週廣州樓市網籤的成交均價還比較平穩,但已出現成交量有所回落的趨勢。
據媒體報道,目前已發佈月報的20多家上市房企7月銷售業績下滑近三成。除佳兆業、碧桂園、越秀地產和上月持平或者略有上漲外,大部分企業上月幾乎是清一色的銷售下滑,有些下降幅度甚至非常大,達到51%。
業內認爲,房企銷售業績下降的一個重要原因是:6月份開發商爲了衝刺上半年業績,加快了供應節奏,而進入7月份之後,開發商的推盤速度明顯放緩,供應量環比下跌逾四成。
因此,廣州樓市儘管7月成交依然創下價量新高的紀錄,但進入8月成交表現已經開始出現下滑態勢,這應當引起關注和重視。(韓世同知名房地產專家)