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1關鍵詞:樓價 明年3月樓價可能止跌反彈
經過一年多的調控,國內多地樓價出現止漲狀態,甚至出現樓價下跌。從短期和中長期來看,中國房價走勢表現將會如何?這個問題購房者更爲關注。“房價將從過去的單邊上揚變成跌宕起伏。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙鬆的這一觀點得到了許多與會嘉賓的認同。到場的多數發言嘉賓表示,國內房價不會在年內大幅反彈,樓市回暖的起點或在明年3月。
近期成交量上升爲正常回升
“調控進行了很長時間,如果從今年4月至7月的銷售業績來看,確實是銷售量在上升,但把它放到長一點的週期來看,其實是平穩的。”遠洋地產控股有限公司副總裁陳潤福認爲,近期的成交量上升不能稱之爲回暖。因爲,與去年同期相比,今年的成交業績仍顯遜色。這個時候,供需雙方都在適應新的市場規則,供方在調整產品結構,推出更多剛性需求、改善性需求產品;需方也在適應各種條件,以達成交易。陳潤福表示,今年的市場回暖是一個平穩的現象,不會出現類似於2009年那種反轉式的強烈增長現象。
萬科副總裁周衛軍表示,從短期來看,政策調整隻是暫時現象。國家統計局1月至6月的統計數據顯示,全國住宅銷售面積到6月底時同比下降了11.2%,大部分城市的房價低於去年同期;70個大中城市中價格同比下降的有57個,持平的有2個,上漲的有11個。所以,回暖應該是暫時的,或者說是局部的。
對於近期局部成交量回升的原因,周衛軍認爲是前期大量積累的剛性需求陸續入市所導致的,還有首次置業信貸環境改善的因素。“不可忽視的是庫存依然非常巨大。我們在14個城市做了統計,差不多有1.14億平方米的庫存,這麼大庫存的銷信壓力相當大。”
中房協副會長朱中一也表達了同樣的觀點,真正的回暖應該是市場與投資同時回暖上升。現在只有成交量和成交金額在回升,而房地產業的投資額卻在大幅下降,這不能叫做真正的回暖。
房價上漲或在明年3月
一向直率的華遠集團董事長任志強帶着專業數據發表主題演講。他認爲,土地供應不足是導致樓價非理性上漲的主要原因之一,土地供應匱乏必然會帶來新一輪房價上漲。“2006年以前的土地供應量低增長、負增長,帶來了2007年房價的高增長,2009年土地供應是低增長、負增長,2010年房價高增長。”任志強說,2011年、2012年樓價沒有大幅上升,是因爲2010年各地土地成交量出現增長,導致現在有大量庫存。當這種庫存不能正常消化和運行時,就變成了低的土地供給,形成的是下一輪土地價格的高增長和房價的高增長。任志強認爲,今年各地土地成交量縮水,這將會導致明年3月樓價的新一輪上漲。
萬科執行副總裁周衛軍非常認可任志強對於土地供應情況的觀點。他說,在銷售疲軟、融資困難的雙重擠壓下,大量房企主動減少了開工,導致在未來半年可能會產生供應短缺的狀況。周衛軍認爲,明年3月之後房價將有上漲的可能性。
巴曙鬆從金融的角度詮釋了樓市回暖。他表示,2012年上半年樓市的銷售回暖,給房企及時地提供了流轉資金。在6月份大量的房地產信託到期,出現了大面積的資產重組。前期的政策衝擊與外面恢復性的增長成爲開發商的共識。按照任志強講的土地週期,市場回暖可能要到明年的3、4月份。還有一個數字,歷史上的樓市週期預期大概是5個月左右,一到5個月市場預期就會發生變化。
2關鍵詞:轉型
中小戶型、二三線城市房企新一輪轉型方向
限購之下,不僅是省城太原,全國樓市的住宅成交量也一落千丈,隨之而來的商業地產、旅遊地產、養老地產開始風光面市。但經過一年有餘的洗禮,衆多開發商才發覺,開發不擅長的產品線面臨的風險更多,許多項目初出茅廬,卻已見泡沫。
在資金鍊持續緊繃的情形下,開發商到底該開發哪類產品?能否放棄住宅,專注商業?在衆多開發商扎堆的當下,二三線城市還有更多的拓展機會嗎?開發企業迫切想知道準確信息。
增加普通供應滿足普通剛需
“一是爲普通人蓋好房子,二是要蓋有人住的房子,三是在細分市場研究的基礎之上做產品創新。”萬科執行副總裁周衛軍這樣闡述萬科應對調控的策略。
周衛軍透露,今年上半年,萬科144平方米以下戶型的銷售佔比已經高達89%,折射出的信息則是中小戶型已經成爲市場的主力戶型。萬科“好房子”的含義還包括其一直提倡的精裝房。據悉,萬科交付了6萬多套房子,其中有4.5萬套是精裝房。
萬科對於“小戶型”的追求幾乎已經達到極致,早在去年的論壇上,萬科就表示將開發面積僅爲15平方米的房子,雖然由於政策原因沒有“兌現”,但這被萬科看作是在細分市場的一個積極的嘗試。即使15平方米的房子無法開發,萬科還計劃推出30平方米的小產品,以滿足都市年輕一族的需求。
此次論壇上,關於產品類型與結構的調整頻頻被業界提及。遠洋地產副總裁陳潤福指出,今年前7個月遠洋的成交結構中,改善性需求佔比提高的幅度比較大,而遠洋針對產品結構的調整從去年就已經開始。他認爲,原因在於需求端對政策、外圍約束條件的適應也在逐漸地成熟,且今年市場的變化與預期沒有什麼兩樣,遠洋是在按部就班地推出經過修改調整的產品和項目。
金地(集團)股份有限公司總裁黃俊燦指出,房企庫存壓力依舊沒有得到釋放,優化產品結構將會使消化庫存房源更快一些。那麼,改善產品結構,在推向市場的產品中多推一些與首次置業、首次改善房對路的產品,可以優化項目成本,“你的售價被政府限制的時候,肯定要優化原來不必要的成本,優結構、快增長、保利潤是短期的一個經營策略。”
此前,世茂房地產甚至把豪宅的面積定義在90平方米以內。這些都在說明,未來房地產的產品將會是中小戶型的。
機會存在於二三線城市
從2006年,上海綠地在省城太原大肆圈地算起。短短6年時間,省城的已售、在售及待售的外埠名盤累計已經達到26個,佔到省城樓市銷售面積比例的近6成。同樣,其它的省會城市及地級城市也是名盤雲集,大鱷盤踞。在49個城市均出臺了限購政策的情形下,二三線城市還有拓展機會嗎?
黃俊燦指出,雖然上半年市場出現了一波回暖行情,但不同城市之間的分化還是“比較厲害的”。以金地爲例,僅今年上半年,金地在杭州的成交量就已經超過了去年全年,而一線城市的表現卻很普通,房企應該考慮找到什麼樣的市場
中國指數研究院統計顯示,從上半年成交量的變化來看,一線城市成交量增長7%,二線城市成交量顯著回升,同比增幅高達26%,在各城市梯隊中增速最高,但與之形成鮮明對比的則是三線城市下降了15%。
二三線城市已經越來越多地被房企所“青睞”,就在此次論壇上,星河灣集團董事副總裁樑上燕宣佈了與雅居樂聯手開發成都某項目的計劃。“中國有大量的二線、三線城市,發展的潛能非常大”,在樑上燕看來,未來行業的機遇之一就是二三線城市尚待挖掘的巨大市場潛力,“其實,二三線城市的需求隨着GDP的增長和西部大開發的戰略還在不斷地拓展。”(記者戎紫冰)