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截至7月11日的統計表明,北京今年年內將有49個商業項目入市,其中35個項目位於五環以外,北京五環外及周邊的郊縣已經成爲商業地產爭搶的焦點。
自房地產宏觀調控實施以來,限購限貸等政策導致商品房的銷售下降,房地產開發商的日子並不好過。商品房屬於宏觀調控政策比較集中的行業,相對而言,商業地產不是當前宏觀調控的重點,因而成爲開發商躲避政策風險的避風港。目前,隨着北京城區商業地產逐漸飽和,已經出現商業地產向郊區發展的傾向。
北京商業地產向郊區傾斜
“2010年,我們進入燕郊開發商業地產的時候,基本上是獨家經營,現在周圍突然增加了多個商業地產項目。”北京陽光鑫隆集團商業地產項目部謝清竹告訴中國商報記者。
不僅燕郊如此,大興、通州、房山、昌平、順義的商業地產開發也都方興未艾,北京的商業地塊出現了郊區化的趨勢。
“相比較住宅地產而言,商業地產沒有這麼多的限制,一些開發商開始小規模投資商業地產。”謝清竹認爲。
在中國商業地產中,萬達是標杆性的公司。萬達悶聲發財,在悄無聲息中獲得巨大成功,這刺激着越來越多的開發商開始試水商業地產。
“萬達公司成爲開發商爭相效仿的對象,誰都想參與其中。而在此之前,萬科等大型房地產開發商已經開始涉足這一領域。”謝清竹說。
2012年以來,房地產開發商躍躍欲試,商業地塊成交量增多,轉投商業地產的趨勢愈發明顯。
截至2012年7月11日的統計,北京今年年內有49個商業項目入市,其中35個項目位於五環以外,北京五環外及周邊的郊縣已經成爲商業地產爭搶的焦點。
商業地產引發投資關注
謝清竹在近郊的商業地產項目以中低端爲主,燕郊項目每套售價60萬元。在他的項目中,拆遷戶成爲了購買的主力。
“拆遷戶很少會投資信託、基金,也沒有其他更好的投資渠道,在家門口買一個商鋪,是比較穩妥的生意。”謝清竹透漏。
與拆遷戶的考慮不同的是,一些擔心資產貶值和縮水的人也相中了商業地產。尤其是近期央行降息之後,資產貶值的擔憂便開始發酵。“爲了實現資產保值,投資商業地產的人增多了。”謝清竹認爲。
中國住宅地產發展多年,商品房的價格已經多次翻番,再加上嚴厲的房地產限購政策,使投資商品房的風險增加。而商業地產卻沒有出現大幅度的增長,其價值長期被低估,這吸引着投資者的目光。
“我們在燕郊的商業地產項目每平方米售價1.9萬元,周邊有些商品房的價格都高於此。”謝清竹說。商品房和商業地產價格倒掛,使得投資商業地產比購買商品房還划算。
“當前,投資商業地產具有雙重優勢:在價格上,商業地產處於價格低谷期,尚沒有出現價格泡沫,處於比較健康的市場狀態。從經濟政策看,消費正成爲拉動中國經濟發展的強大力量,商業地產未來會有很好的發展空間。”亞豪機構市場總監郭毅告訴中國商報記者。
商業地產具備價格、政策的優勢,成爲近期商業地產交量上升的主要原因。而伴隨着成交量的上升,北京的商業地產持續升溫。
“樓市是一個整體,隨着商品房市場的回暖,投資者投資商業地產的意願也在增強。”鏈家地產市場部常清認爲。數據顯示,6月北京商業地產成交4540套,環比上漲61%,同比上漲80%。
除了國內投資者,國外一些機構也相中了商業地產。凱德收購了保利位於大興區的一個商用地塊,正是看好中國商業地產的長遠發展。
地塊成爲爭奪焦點
一個商業地產項目要進入良性運營,一般都有一個較長的養商期。從北京近郊來看,商品房開發量比較大,周邊居住人口消費能力較高,養商期也在縮短。大興、房山等地2009年開發的商業地產,現在已經基本度過了養商期。
如果地段好,也可以縮短養商時間。因此,地塊的爭奪成爲商業地產的核心。由於城市發展不均衡,商業地塊出現的地區也不平衡。“商業地產優質地塊出現後,肯定會受到爭奪,而且以後出現的機會越來越少。北京郊區商業地產的優質地塊較少,預計今年下半年可能會有好的商業地塊。”常清認爲。
在北京近郊區域,商業地產發展也是冷熱不均。北京的亦莊、望京等已經形成成熟的社區,受到開發商的追捧。通州、豐臺等地雖然有商業地產的規劃,但何時能落實,還沒有確定。
商業地塊的地理位置作用更加突出,爭奪也變得更加激烈。“想要獲得優質的商業地產項目,就需要從上游提前介入。”謝清竹認爲。
不同的商業業態對不同的商業地產要求不一樣,餐飲、商超各不同。地塊的位置確定之後,纔可以明確周邊居住人羣的消費能力,從而制定合適的地產產品類別。
資金和人才考驗開發商
北京近郊商業地產開始升溫,但從目前來看,仍然面臨着多重考驗。
商業地產是比較專業的領域,涉及的環節比較多,其中資金鍊是商業地產後期開發中最關鍵的環節。與投資商品房的開發模式不同,投資商業地產前期沉澱的資金比較多,而回籠資金比較難,要做好資金準備,確保現金流的順暢格外重要。
“以住宅開發爲主的公司,基本都是高負債率。而如何應對前期大規模資金的沉澱,則需要商業地產開發企業重新梳理資金鍊和融資模式。”郭毅認爲。
確保資金鍊順暢,才能談後期的經營和管理工作。
“做商業地產,最重要的是用什麼方式去變現。只有儘快把資金壓力拋給社會,才能考慮如何做好後期經營。”謝清竹直言不諱。謝清竹告訴中國商報記者,他曾經1億元接手一個項目,資金壓力巨大,最後將項目40年的經營權變現爲2億多元,纔敢考慮後期的經營。
而經營工作最重要的是經營團隊。商業地產成爲新興投資行業,在中國還處於起步階段,商業地產人才缺乏,已成爲行業的瓶頸。
“我們有一個2萬平方米的項目,正常的招聘渠道3個月都沒有合適的人,最後只能從其他企業挖一個招商經理過來。”謝清竹透漏。
萬達是培養中國商業地產人才的“黃埔軍校”,因爲很多商業地產的項目都有萬達的“前員工”參與。因此,萬達商業地產人才流失率非常高。
“前幾年很多地方出現了‘商改住’,大多是資金或者人才環節出了問題,被迫改爲商品房。現在,不允許開發商中途‘商改住’,一旦某個環節出現問題,很容易出現爛尾商業地產,或者消費能力很差的商業地產。”郭毅認爲,除了優質地塊外,資金和人才仍是商業地產的掣肘。