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“賣還是不賣?我現在騎虎難下,賣掉虧損更大,不賣血流不止”。望着這排華麗的房屋,有着七八年炒房經歷的張鳴,在兩年時間裏猶如從天堂墜入地獄。多位溫州炒房者、房產人士近日在接受記者採訪時認爲,之前十多年叱吒全國市場的“溫州炒房團”,在本輪房地產調控中有可能全軍覆沒。以溫州爲例,新建商品房比最高價時已下跌百分之三四十,再加上過高比例融資的財務成本,溫州炒房者即便現在把房子賣出去,也已經資不抵債。
八成炒房者資不抵債
2010年4月,張鳴以單價8.1萬多元/平方米,總價近3800萬元,一次性付款方式,預訂了溫州某樓盤一個建築面積達400多平方米的1~4層排屋,並付了500萬元購房定金。
2010年下半年,“限購令”等政策出臺,但溫州房地產依然狂熱,並於11月底出現樓面價高達3.7萬元/平方米的全國地王。
其間,張鳴預感政策極大轉向,立即向開發商提出退房,並希望退回500萬元的購房定金,但並未得到開發商允許。由於未一次性付清購房款,開發商把張鳴告到法院。經法院調解,開發商願降價近700萬出售給張鳴。在擇選中,張鳴以3100多萬元買下這排屋。
“這3100萬全部來自周邊親戚朋友。”張鳴說,親戚朋友多以房產、企業等作抵押從銀行融資而來,也有從民間融資而來,“他們給我月息一兩分,賺取一點利率差價。”
房地產宏觀調控,以及去年溫州發生的民間借貸危機,使得溫州房價大幅下滑。據溫州多位中介人士反映,目前溫州新房價格比2010年下半年房價最高位時,大幅下降了百分之三四十,有的甚至已對摺。張鳴該排屋爲期房,三證不齊,且爲3個產權組合,再加上市場成交萎靡,2000萬都難以成交。“我現在不想賣房,賣掉也抵不上債務,反而大家擁過來要我還債,不賣還有個房子”。
張鳴說,他們所用的炒房資金,70%來自銀行或社會融資,現在下跌百分之三四十,再加上融資利息成本百分之一二十,即便現在把房子賣掉,還有百分之一二十的資金缺口。
“虧的多,賺的少。現在,80%的人(炒房者)還套在裏面,資產被掏空且已經資不抵債,只有兩成溫州炒房者全身而退”。溫州資深炒房者陳先生認爲,融資比重過大,財務成本很高,儘管之前房價翻番,但炒房者在頻繁交易中,所得利潤比較有限。
資金鍊估計僅能撐到年底
在2009~2010年這輪房價高漲中,溫州炒房客主要由50%的企業主、20%的專業炒家,還有30%的官員和跟風者組成。溫州某中介部門主管謝先生認爲,企業主佔比百分之三四十,專業炒家佔比百分之一二十,其他爲官員和跟風者。
由於房價快速上漲,炒房動用資金量大,一般投資人已經難以撬動。記者調查發現,之前溫州高利率的民間借貸資金,一部分通過企業、炒房者流入房地產市場。一位房產中介人士說,開發商高息融資建房,炒家高息借款炒房,已經成爲業界公開的祕密。
去年7月,一份中國人民銀行溫州市支行監測報告顯示:溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產市場。據保守估計,溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少佔貸款總量的1/3,而且50%以上的貸款以房地產作爲抵押保全品。
在張鳴看來,企業主炒房,與“產業不景氣”有極大關係。他說,自己以前辦企業,虧空得很厲害,“反正是搞什麼企業都虧錢”。其中,高利率讓企業難以承受,某商業銀行甚至出現最高月息1.2分多,民間借貸月息三四分也頗爲平常,企業不可能把這個融資資金投入生產。於是,把企業作爲融資平臺,以此獲得大量銀行貸款,轉而投資房地產、高利貸等領域,溫州甚至出現“大企業造樓、小企業炒房”等比較普遍的現象。
據統計,在“2010溫州市百強企業”中,40多家制造業企業,無一不涉足了房地產開發,包括鞋革、服裝等知名企業,參與人員之多,且融資比例之高,是近幾年溫州炒房者的主要特點。其中一些社會融資,來自房產抵押貸款等,現在炒家無力還本付息,房東只能揹負沉重債務。
高比例融資,過度房產炒作,在房產調控、民間借貸危機中,溫州炒房者的恐懼隨之而來。
除了炒作本地樓市外,之前溫州炒房者還在全國各地買房,其中以杭州、上海等地爲重點,其房源佔比較大。張鳴說,一線城市房產調控,房產“剎車”,30%的溫州炒房者已經退出市場;剩下來的一半炒房者,在房價下跌、融資成本重負下,變賣房產也已經資不抵債。最後百分之二三十的炒房者,資金鍊估計也只能撐到今年年底。據《第一財經日報》