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轟轟烈烈的國務院樓市督查已於8月收官,收穫肯定評價的廣州會否趁勢對樓市調控有所動作?廣州市國土房管局相關人士表示,督察組在調研時確實對廣州執行樓市調控的總體情況給予了肯定,不過暫時未有接到正式反饋,而樓市調控政策暫時未有計劃調整。
專家表示,目前樓市調控進入關鍵階段,如果房地產市場投資氛圍擴大、出現炒房等不良跡象,或者有個別板塊或區域房價拉高整體均價等情況,可能會遭遇調控政策加碼。
廣州樓市調控政策暫無調整計劃
7月下旬開始,國務院派出了8個督察組對16個省市貫徹落實房地產市場調控政策情況開展專項督察。
據瞭解,此次督察組檢查的重點是各地限購措施和差別化房貸政策的執行情況。除了調閱文件、數據,參與地方組織的座談會外,還通過暗訪形勢調查市場實情。據瞭解,此次來廣州的督察小組就兵分三路對開發商、房管局及銀行分別調研。
據悉,廣東督察組分別在廣州、深圳、江門調研。結果廣、深都獲得了肯定,對廣州的評價是“限購限貸政策執行較好,樓市情況較爲穩定”。
知情人士稱,由於國務院督查組的報告尚未成文,上述消息只是從各種渠道透露出來的一部分內容,官方目前並沒有給出肯定各地樓市調控的結論。
“督察組在調研時確實對廣州執行樓市調控的總體情況給予了肯定,不過暫時沒有接到正式的反饋。”市國土房管局相關人士說。
在督察組督查期間,部分地區重申了調控從緊信號。上海下發緊急通知,進一步重申堅持調控政策。接下來,廣州會否收緊樓市調控的“繮繩”?市國土房管局相關人士表示,這還要看國家的總體調控政策而定,廣州樓市調控政策暫時沒有調整計劃。
事實上,早在今年6月,市國土房管局相關負責人就公開表示,廣州將繼續嚴格執行中央的各項調控政策,沒有任何的“自選動作”。
“督查組對廣州的評價是比較中肯和客觀的。”世聯地產首席技術官黎振偉認爲,廣州對中央有關房地產調控政策的落實比較中規中矩,限購政策執行較爲嚴格,限貸方面也一直沒有放鬆,督查組的評價綜合了買家、開發商在內的各方聲音,能夠反映廣州樓市調控的現狀。
調控和庫存夾擊開發商加速推貨
然而,在督察組給出“樓市穩定”評價的廣州,出現了淡季不淡的一二線市場同漲的火熱局面。
網易房產數據中心截取的陽光家緣數據顯示,8月第一週(7月30日至8月5日)廣州一手房成交套數1952套,環比上升4%,連續6周維持在1800套以上的成交量,也使廣州樓市保持在高位運行狀態。而上週(8月6日—8月12日),全市一手房網籤量有所回落,但也維持在1574套的高位,成交面積爲18139平方米。
業內人士表示,國務院督查組此行是在樓市回暖之際的應時之舉,其本身就意味着“從嚴調控”。在調控和庫存的雙重壓力下,不少開發商乘勝追擊、加速推貨。
據統計,繼8月首周2907套新貨喜獲“開門紅”,廣州上週新房獲批量直破3000,共有10盤3368套新房“領證”,各開發商均積極推貨爲“金九銀十”樓市預熱。其中,大中戶型貨量充裕,共1525套,佔新貨源的45.2%。此次推貨量是繼7月第三週後再次達到3000套以上,再創廣州單週推貨新高。
市國土房管局此前透露,7月廣州十區一手樓均價約14300元/平方米,同比漲幅約8%。
該局相關人士昨日稱,隨着近期樓市成交持續回升,廣州一手房價確實相比上半年略有上漲,主要是一些高端住宅成交拉昇了房價,但並沒有出現“猛漲”的情況。
“廣州中心六區下半年高端豪宅項目和別墅產品扎堆上市,必然得到市場上高端買家關注,成交量將佔有一定比例。”合富輝煌首席分析師黎文江擔心,接下來廣州一手房價可能會因此被推高,出現結構性上漲,“市場真相被矇蔽,嚴重一點的話會招來更嚴厲的調控”。
“房地產市場呈現結構性的上升,而非真正的反彈。”保利地產代理市場部經理吳定金分析稱,廣州樓市成績較爲理想的是以剛需爲主導的中小戶型,而以換房爲主的中大戶型以及豪宅、別墅成交比例雖有小幅上漲,但仍然不是特別理想。
專家表示,廣州未來一段時間,住宅類物業的價格上漲將主要是高端豪宅類項目的上漲,廣州的平均房價也將由此而被推高。記者鄭佳欣實習生王方
專家分析
房地產調控政策
大幅加碼可能性很小
在不少業內人士看來,摸清各地房地產市場現狀和調控政策的落實情況,將有助於中央對接下來調控政策走向的把控。於是有人將此次督查組的調研解讀爲新一輪調控政策的前奏,並對新政策的內容猜測紛紛。有觀點認爲,此次調研後,房產稅試點城市會進一步擴容。
廣東中原地產項目部總經理黃韜表示,廣州樓市調控已經顯現了初步效果,加之房地產市場的走向關乎到幾個相關行業的發展,更加嚴厲的調控政策不可能出現。黃韜預測,今年10月廣州將迎來房地產價格的最後一降。未來幾個月,成交量會保持上升勢頭,但價格有下降的可能。市區的房價會比較穩定,但郊區的房價將會拉低整體均價。
“近幾個月繼續降準、降息的可能性非常大,如果房地產政策不從嚴從緊,調控效果存在明顯降低的可能性,8月可以說是本輪調控最關鍵的一個月。”有專家認爲,調控政策大幅加碼的可能性很小,因爲從目前整體經濟發展情況來看,對房地產的依賴度依然很大,而且本輪市場復甦主要是因爲信貸有所寬鬆,並非房地產本身政策鬆綁所致。
滿堂紅市場研究部高級經理周峯表示,未來兩三個月,房地產調控力度應該不會加碼,“因爲經歷之前的兩次降息,中央和地方政府接下來將會觀察包括降息在內的調控效果如何,房地產市場是向正面的方向發展,還是出現不太利好於市場發展的現象,繼而才能作出新的決策”。
周峯說,如果房地產市場呈現平穩態勢,出臺更嚴厲的調控政策將不太可能;相反,如果房地產市場投資氛圍擴大,出現炒房等不良跡象、個別板塊或區域房價拉高整體均價等情況時,中央和地方政府的調控意願將會變大。
“調控加碼可能會從房地產稅上做文章。”周峯判斷,徵收房產稅較可能在沿海一線城市等房地產成交量較大的城市推行,調控效果與稅收徵收標準緊密相關。上海、重慶推行房產稅後,成交量顯現了一定收縮,但由於稅收的標準較低,對客戶心態的影響其實比較有限,“如果加大稅率的話,購房成本將被拉昇,加重投資客的負擔,買家的考慮觀望時間將被延長,成交量將出現較大萎縮”。
周峯認爲,廣州樓市接下來可能會遭遇挑戰,由於盤源和客源需要一定的補充時間,補充速度遠遠小於消化速度,樓市成交可能會呈現一定的波動。