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樓市調控繼續進入“深水區”,近期各地樓市重現回暖跡象。爲防止樓市反彈,,7月下旬,國務院派出8個督查組奔赴16個省市對房地產調控政策落實情況進行專項督查。近日,督查組已“會診”結束陸續返京,儘管督查結論尚未公佈,但督查組再次重申了樓市調控的決心,業界對後續的政策呼聲也越來越大。
“結束調研後出臺新政是慣例動作”,業內人士指出,在最嚴樓市調控基礎之上,中央仍握有調控新手段,除繼續推進房產稅試點、開徵存量房房產稅、重啓問責制以外,土地市場或成爲下半年調控重點,且新政最快在本月祭出。
督查組“會診”各地樓市“一石三鳥”
在貨幣政策逐漸寬鬆、地方政府頻頻微調、開發商以價換量等策略之下,2012年以來,國內房地產市場成交行情出現了一股暖流,“樓市的反彈已成共識,雖然目前的反彈力度還在可控範圍內。但是一旦形成過量反彈,調控政策的公信力將再次減弱,所以預調微調的必要性非常大”,北京中原地產市場研究部總監張大偉表示。
在此背景下,7月下旬,國務院派出8個調查組對16省市房地產情況進行督查,督查的重點在於:住房限購措施、差別化住房信貸政策、住房用地供應和管理、稅收政策執行和徵管等情況。國務院督查組深入有關部門和機構覈查政策落實情況,尤其是限購政策的落實情況,實地查看商品住房項目,聽取基層羣衆意見和建議。
這一路督查組包括國土部、住建部、銀監會和國稅總局的相關人士,通過調閱當地房地產及土地市場數據,聽取地方政府彙報,現場走訪保障房和商品房樓盤,召開開發商和房地產業內人士座談會,國務院督查組切實瞭解當地房地產市場的運行情況。
“督查組會診樓市只問不答,即以詢問爲主,很少作出指示或表態”,一位參加北京座談會的業內人士向記者透露,督查組主要是向市場人士瞭解最新動向,查看一些樓盤並走訪北京的部分中介門店。
據瞭解,督查組在其他省市的“會診”情況亦是如此,且詢問多在樓市調控執行層面。
目前,督查組已陸續返京,儘管正式的結論報告尚未公佈,但各地政府已經紛紛表態,將繼續嚴格樓市調控。
“督查組對各地樓市調控執行情況詢問的同時,並未忽略個別地方樓市異動情況”,鏈家地產市場研究部常清表示,針對樓市異動,督查組也給出了警示,並再次重申了樓市調控不放鬆的基調。
針對督查組此次會診,住建部政策研究中心副主任王珏林指出,國務院房地產督查組的工作將會達到“一石三鳥”效果。
他說,其一督查現有政策的執行情況,對於全國有警戒作用,會讓一些有意微調政策的城市就此打住;其二防止政策執行可能存在弱化問題;其三瞭解上半年全國房地產的各個方面情況,爲下半年的政策提供決策參考。
房企走出最艱難時期土地市場水漲船高
儘管樓市調控嚴厲程度不減,但在各項因素疊加之下,樓市依然呈現出了回暖跡象,業界稱,“8月已經到了樓市最爲關鍵的時刻”。
國家統計局最新數據顯示,7月,全國住宅銷售面積爲7731萬平米,雖然低於6月單月的9789萬平米,但是依然是年內高點。從7月的銷售額來看,達到了4544億,繼續創造年內新高。
在此情況下,房企資金情況明顯好轉,資金壓力最大的時期已經過去。數據顯示,1-7月份,房地產開發企業本年到位資金50832億元,同比增長6.2%,增速比1-6月份提高0.5個百分點。
此外,根據北京中原市場研究部統計數據顯示,截至13日,公佈上半年年報的33家房企總營業收入同比大漲,合計總營業收入達到了595.25億,同比去年上半年的上漲幅度達到了29%。在33家企業中,同比上漲的企業達到了20家,萬科等企業的營業收入均實現了大幅上漲。
“在2012年上半年,大部分房企都經歷了比較明顯的降價換量的過程,降價在換量的同時明顯影響了利潤。此外,成本增加,大部分企業的庫存有所增加,這些庫存的持有成本以及目前市場的資金利用成本都同比上漲,也使得房企在銷售回暖的同時,利潤下降”,但張大偉指出,總體而言,房企已經走出最艱難時期。
樓市的回暖還直接傳導至土地市場,近期,隨着各大房企資金流逐漸寬鬆,年初降至冰點的拿地積極性再度高漲。6月以來,大型房企已紛紛開始在全國各地囤地,據鏈家地產市場研究部統計,十大標杆房企今年以來拿地支出556億元,僅在7月拿地支出便高達142億元,環比上漲16%。
“下半年開發商拿地的速度很有可能會加快。”分析人士認爲,隨着銷售好轉,房企資金回籠加快,資金緊張局面緩解,使開發商有實力大手筆拿地。一方面是開發商的積極拿地,另一方面,考慮到土地財政壓力過大,地方政府下半年推地也加快步伐。
新政可能強化限購限貸
樓市回暖不改調控大勢,在督查組完成16省市房地產調控督查後,對於房地產調控後續政策出臺的呼聲也越來越大。
“8月的房地產市場對於調控來說將是極爲重要的月份,它的變化不僅會影響金九銀十的狀況,甚至決定着後半年的房地產走向”,業界普遍認爲,督查組結束後或對樓市有所動作,“這也是調查組結束調查後的慣例動作”,且最快在8月祭出新政。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認爲,當前房價面臨重新上漲的壓力,不出新政則下半年必漲無疑。至於新政的內容,他表示,總體上可能以強化限購、限貸、限價等舊政的執行爲主,同時推出少量更有針對性的新政策,增加抑制投資投機性購房需求的砝碼。
同時,業界普遍認爲,問責制或將重啓成爲最有可能祭出的手段。業內人士指出,此次督查緣起在於“控房價”,而在此次的督查過程當中,一些督查組的座談也首先詢問了當地的房價控制目標和完成情況。
中國房地產學會副會長陳國強認爲,“若沒有房價控制目標,就缺乏問責地方政府的依據,也就無法落實地方政府的責任。”他進一步指出,自調控以來,地方政府和中央一直處於博弈狀態,在土地財政壓力之下,不少地方政府屢次試盤松綁調控,部分城市房價上漲幅度較大,但尚無地方政府因此受到問責,因此,問責制的重啓尤爲重要。
“比較有可能的是在當前政策的執行層面上更加嚴格,同時,加快房產稅的推進”,常清並強調,鑑於土地市場升溫的異動,未來政策調控或重點轉向土地市場,切實落實土地供應及避免高價地塊的出現。
此外,有媒體報道稱在既有房產稅試點向新增住房交易徵稅的基礎上,全國30多個省市和計劃單列市的地稅官員正在開展爲期6個月的房產稅稅基評估集訓,從而爲開展非經營性消費房產的存量部分恢復徵稅的試點,提供技術儲備。
“在存量房的定義上,除了對城市所有已購房地產採取‘普遍徵收原則’,以防在二三套房認定上加大徵管成本和增加尋租空間外;也可對開發商已建未售的房地產設置一個銷售期,並對逾期未售的房地產徵稅,從而有力地防止開發商捂盤惜售;或對購房者的二套(含)以上住房徵稅,從而提高閒置住房的出租率”,中國房地產稅改革專家組成員、顧問曲衛東表示。記者劉曉靜