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上週股市地產板塊一輪猛烈殺跌,江湖上傳言中央調控即將下重手,“預售制”可能面臨取消,一時間消息瘋傳,各大媒體的官方微博上風起雲涌地傳着這則消息。然而當日晚間,這則傳言就不攻自破,北京市房地產業協會出面闢謠。該協會祕書長陳志對媒體說,商品房預售制度不可能取消,因爲一旦取消,對購房人、開發商、銀行三方都不利,同時也將增加政府調控難度。
然而這並不是這則傳言的完結篇,在闢謠後的一週,仍有各路諸侯還在各抒己見,不止一個專家直接指出,現在是“取消預售制的最好時機”。這樣的言論究其原因,理由總結起來有兩條,第一,現在全國的房地產庫存量相當大,是歷史新高。第二,在建的面積現在差不多有66億平方米,所以從數據上看,取消預售不會逆轉供求關係。然而筆者認爲,要取消任何一項實行了十幾年的政策都絕對不是那麼簡單,儘管從數據上看不會逆轉供求關係,看似只會打擊開發商的資金鍊,而不會實際對市場有所衝擊,實則不然,具體原因可以從可行性和必要性兩方面討論。
從直接後果上說,預售制一旦取消,開發商不能再用買房的錢來建房,會導致一部分中小開發商的資金鍊斷裂,這是肯定的。有專家認爲這屬於行業內正常的現象,首先在房地產行業內,開發商和信貸公司,銀行甚至地方政府之間已經形成了一個關係帶,在這個行業內開發商一旦挺不住,其他銀行信貸方面就會出現金融震盪,而地方政府本就吃緊的財政將進一步出現困難,在房地產這個大行業內部,本就是牽一髮而動全身。而站在更高的宏觀經濟的角度看,影響可謂更加熾烈,在今年經濟面臨巨大的“保八”壓力時,讓作爲支柱之一的房地產遭受如此迎頭棒喝,實際也不會是中央政府的本意。
從誘發後果上我們可以看到,短期內取消“預售制”恐怕絕非止痛良藥,那麼“取消預售制”具不具有可行性呢?實際上,“商品房預售制”是由全國人大立法通過的法規,如果要取消,時機也只可能在某一次兩會討論通過取消的相關提案之後,而且需要經過一定的法律程序。實際上,每年都有人大代表提議取消這個制度,但往往遭到開發商的一片反對之聲,在這個利益博弈找到平衡點之前,國家並不太可能從一個前不着村後不着店的時機發布這項政策。退一萬步說,即使有取消預售制的思路和方向,也應該會在房地產發展過於畸形的較小範圍內開始試行,從北京開始試運行的確對市場衝擊太大。
值得注意的是,即使在短期內取消預售制會給市場帶來混亂,但從種種跡象綜合分析,預售制的確在短期內促進行業迅猛發展,而行業日趨穩定之後,它必然會成爲調控逐漸加強的手段之一,在可以預期的未來,預售制的取消或許仍是遲早的事。如果到那時開發商仍沒有調整融資結構,還將大部分建房資金的來源建立在期房的預售款上的話,這類開發商的倒臺也只是時間問題。蔣哲