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7月漲價——從數據角度而言,已成定局,然而,漲價也引發了更多的爭論。
從政策層面而言,國家近期已經連續13次通過各種渠道進行喊話,核心內容就是“強調調控政策不變,防止房價下降成果功虧一簣”。隨着國務院督查組分赴各地,北京市住建委約談部分漲價較爲明顯的企業的一系列動作來看,國家抑制房價上漲決心仍然堅定不變,追求短期漲價獲利的企業可能遭致更嚴厲調控措施,甚至帶累整個樓市。
而從市場層面來看,儘管部分樓盤的漲價消息改變了消費者的價格預期,在“買漲不買跌”的心態下,甚至出現了部分漲價樓盤受到跟風、追捧的現象。但大量的實例仍顯示,經過一年的調控,購房者的博弈資本已經大大提升,部分漲價樓盤在調價後出現購房者大批撤退的例子並不鮮見。7月漲價,很可能成爲今年樓市中曇花一現的一個片段,隨着金九銀十的傳統旺季到來,新增供應量大增的市場或許將對部分漲價樓盤大聲說“不”。
更值得關注的是,部分樓盤的漲價或許只是表面的繁榮。本報曾連續深度追蹤“技術性漲價”、“捂盤惜售”等做法,從調查結果來看,許多漲價行爲僅僅是一種營銷手段,甚至是負面效果大於正面效果的過時手段。
◎案例1合景·香悅四季
開盤前故意放出漲價消息
“我們實施的銷售策略是小步快跑,每期放的房子不太多,基本上是蓄了一段時間的客就開一次盤,”8月3日,記者採訪了合景·香悅四季的營銷負責人,他告訴記者,“像這次開盤,我們的701號樓盤,開了33套賣出28套,而價格較高的802號樓,開了6套賣了3套,均價大概是15500元/平方米。”
事實上,香悅四季不僅是在銷售上“小步快跑”,在價格上也是實施“小步快跑”的策略。經紀公司的數據顯示,該樓盤今年1月的成交均價是12311元/平方米,4月是13720元/平方米,7月已經漲到了14151元/平方米,平均漲幅接近15%,這一漲幅已經遠遠超過7月份北京住宅成交的平均漲幅。
“下次開610號樓還要繼續漲價,大概就是一個星期以後。每套房總價上漲5萬元—10萬元,平均下來可能每平方米漲1000元左右。您如果要買的話,可以來我們這裏辦卡,”8月5日,記者以購房人的身份採訪香悅四季的銷售人員時,她這樣告訴記者,“最近一直漲,這次開盤就比上次的總價上漲了10萬元,下次還會漲。最近大家都在漲,要買的話可以趕緊來現場。”
香悅四季位於順義馬坡,這一區域地理位置優越,板塊內目前項目較多,如魯能·七號院等名盤也層出不窮,近期漲價的現象比較普遍。在這種情況下,香悅四季選擇小批量、高頻率的釋放房源,並且每期在開盤前放出漲價信息,確實能夠帶動相當一批跟風的購房人。
然而,就在香悅四季“小步快跑”的同時,小區業主中也出現了一些另外的聲音。記者在該小區的業主論壇看到,7月21日北京大雨之後,有業主在論壇發帖稱“7月20日晚,我們全家在香悅四季收拾完最後的地面,將窗戶全部關好後離開,本以爲萬無一失,結果在經歷了21日的暴雨後,22日一早,來到家中一看客廳北面窗戶漏雨,將壁紙、牆壁全部浸泡,地面的積水已有1公分。北屋的地板、牆體、壁紙也全部被浸泡,目前地板中還有水。”
記者嘗試聯繫該業主,但尚未收到回覆。隨後記者致電該項目營銷負責人,他告訴記者:“小區1期的地勢較低,因此有些地下室有灌水的情況發生;另外少數頂層的天花板也出現了漏水。因爲尚無業主入住,並未造成其它損失。我們的補救辦法是負責完全修復,哪裏壞了修哪裏。”
記者胡喆
◎案例2鴻坤理想城·曦望山
土地使用權僅剩60年價格不降反升
鴻坤理想城位於大興地鐵四號線西紅門站東側約800米,該項目的五期曦望山將在8月底或9月初加推新房源,雖然目前均價還未定,但預計將超過20000元/平方米。而曦望山在6月、7月的成交均價均未超過20000元/平方米,如6月成交均價爲19071元/平方米,7月成交均價爲18780元/平方米。
按照開發商的說法,不斷漲價是曦望山受所處區域價值提升的拉動。開發商表示,項目周邊配有大型購物中心,而“項目緊鄰宜家亞洲旗艦店”一直是開發商的營銷賣點。
據介紹,地處於京南新區西紅門中心,總投資50億元的英特宜家購物中心,除了主力店宜家商場外,該購物中心還將引進百貨、超市、運動、餐飲、影院等全方位消費功能。不過,從2009年底拿地、2010年年底奠基至今,已過去近3年,英特宜家購物中心卻剛完成挖地工作。根據之前的規劃,宜家商場作爲英特宜家購物中心的主力店,將於2012年開業。後來,這一開業時間一年內三次變更,從2012年推遲到2013年,後又推遲到2014年。
對於曦望山項目來說,一直所宣揚的周邊配套難以兌現,但樓盤價格缺不降反升。此外,該樓盤是開發商於2002年8月拿到的土地使用權,70年產權,從拿地時間算起,現在已經過了10年。
這些情況引起了不少看房者的不滿。“鴻坤的房子憑什麼漲價?產權就剩60多年了,和50年的商業產權的房子差不了幾年!”有購房者表示。
記者陳靜思
◎案例3凱德錦繡
緊鄰回遷樓品質跟不上價格
目前,房地產市場上對於豪宅的定義仍未明晰,開發商可以自封“豪宅”,隨意利用豪宅的招牌。由此,“批量製造”導致的豪宅良莠不齊,“僞豪宅”層出不窮混淆視聽。
從現在北京的豪宅分佈來看,由於供應量稀缺,四環以內的樓盤紛紛呈現出豪宅化趨勢,具體表現爲品質高端化、價格豪宅化。不過,動輒10萬元的均價,在性價比上,受到了衆多質疑。
“我們是定位中高端的樓盤,兩居室目前只剩下88平方米頂層的一套了。您要想買兩居室,要等到下一棟樓開盤,不過下一棟樓還沒規劃好,開盤時間不確定。開盤價格肯定比現在高。”在凱德錦繡售樓現場,銷售人員一上來就用“飢餓營銷”法向記者介紹道。
位於東四環慈雲寺橋東北角的凱德錦繡項目,在售均價爲42000元/平方米,但是,相對於這一明顯是高端樓盤的定價,該項目的整體品質則難言豪宅水準。
首先,從佔地面積來看,該項目僅爲41000平方米,難以形成豪宅的體量和規模。據介紹,該項目設計爲4棟樓,層高26層。
其次,項目被建築年代較早的老舊社區包圍。其中,離凱德錦繡項目最近的是北京市一家老國企的回遷小區,另外還靠近兩棟塔樓民宅,以及建造於上世紀80年代的5層以下居民樓。居住混雜,凱德錦繡的檔次被拉低,難以顯示出項目的高端定位。
值得一提的是,不少業主抱怨,4.8元/月/平方米的物業費也讓業主感覺有點“不值”。記者瞭解到,根據該項目所處的周邊環境,所擁有的配套設施,將近5元/月/平方米的物業費確實處於較高水平。周邊兩個同檔次小區的物業費分別爲2.8元/月/平方米,3.38元/月/平方米。
令凱德錦繡業主擔心的是,該項目南側是一個正在施工中的大型工地。據瞭解,這塊地是遠洋地產的一個商業項目,將蓋成寫字樓和商場,西高東低。
公開資料顯示,該項目爲遠洋京棉商業項目,建設單位是北京遠翔置業有限公司;建設面積88000平方米,建設限高100米;竣工日期是2014年11月13日。
凱德錦繡售樓人員告訴記者:“遠洋的這個樓,最高一側20層,另外一側是7層。我們的樓26層高呢,不會遮擋。”雖然遠洋的這一商業項目還未出地面,不過,記者實地走訪發現,該項目建成後,預計凱德錦繡項目的1號樓的一個單元將被這一商業樓遮擋。
此外,凱德錦繡所處的地段看上去十分優越,交通便捷。但實際上,實地考察即可發現,該項目的交通並不如開發商所宣揚的那樣便捷。
該項目位於東四環的慈雲寺橋東北角,但慈雲寺橋在東四環上卻沒有出口,也就是說,無論在東四環上是由南往北行駛,還是由北往南行駛,要想到達該項目,必須提前一個出口進入輔路,然後繞橋纔可以到達。
記者陳靜思
數據
26個項目7月漲幅超過5%
北京中原統計數據顯示,剔除個別包含商業物業較多的項目,截至7月29日,北京樓市7月月內簽約超過50套且非新盤的項目合計有35個,其中,銷售均價爲歷史最高的有9個,佔據整體項目的25%,目前的售價相比之前已經有了明顯上漲。自然月簽約均價相比之前最低點上漲超過5%的項目有26個,佔比高達75%。
鏈接
北京住建委將約談漲價企業
國務院近日派出8個督察組,對包括北京在內的16個省區市的房地產調控進行專項督察。北京市住建委相關負責人表示,爲使北京房價合理迴歸,北京將繼續從嚴執行住房限購政策。對於五、六月份樓市的回暖,住建委及時採取對企業約談和告誡。
“對於5、6月份市場所謂量價齊升這一情況,我們及時採取了對企業的約談和告誡,在商品房預售審批過程中進行價格引導和監督。”住建委相關負責人表示,爲了使北京房價合理迴歸,北京將繼續從嚴執行住房限購政策。嚴肅處理違反住房限購政策的企業和人員,加快保障性住房的建設和分配,增加普通商品住房有效供應。在市場監管方面,北京將嚴格實施商品房預售資金監管,擴大存量房交易服務平臺試點範圍。記者陳靜思
觀點
豪宅需求或萎縮
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,下半年,豪宅購房需求日漸匱乏。胡景暉分析,去年3月底各地政府爲了實現對中央“房價不再上漲”的承諾,紛紛叫停了對豪宅預售證的發放,使得在過去的10多個月裏,豪宅供應量極其稀少,購買豪宅的需求也被積壓。春節後隨着多地“房價不再上漲”承諾的實現,5月、6月份全國多個城市逐步放開了豪宅預售證的發放,豪宅供應量的增加,也使得積蓄已久的豪宅購房需求得以釋放。“但是,由於有能力購買豪宅的人羣畢竟是少數,這類需求在二季度的集中釋放,也使得下半年的豪宅需求極其匱乏,所以在下半年豪宅購房需求也很難支撐樓市繼續回暖。”記者陳靜思