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金融界網站8月9日消息調控風雲突變,經濟下滑的恐懼與壓力被認爲是房地產回暖的機會與動力,曾經成功得到逆轉彷彿即將再次上演,但政策煙幕依然瀰漫。在今天召開的2012博鰲房地產論壇現場。題爲“回暖假象?房地產的下滑曲線”引起了強烈討論。
以下爲對話實錄:
嘉賓主持樊綱中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長
劉曉光首創置業( 行情
, 資訊
, 評論 ) 股份有限公司董事長
教育部前副部長、中國教育國際交流協會會長章新勝先生
五礦建設( 行情
, 資訊
, 評論 ) 有限公司董事總經理何劍波先生
金地(集團)股份有限公司董事、總裁黃俊燦先生
星河灣集團董事副總裁樑上燕女士
浙江廣廈(600052)股份有限公司董事長楊玉林先生
萬科企業股份有限公司執行副總裁周衛軍先生
遠洋地產( 行情
, 資訊
, 評論 ) 控股有限公司副總裁陳潤福先生
劉曉光:這場論壇是回暖假象?房地產的下滑曲線。請企業家們判斷一下,現在的回暖現象是真正成功逆轉了過去的情況?還是一種真正的拐點呢?還是一種暫時穩定的現象?我想先請大家回答一下這個問題,這是一個判斷。
陳潤福:大家好,我是遠洋地產的陳潤福,非常高興參加博鰲論壇。
對於這個題目,我是這樣想的。調控進行了很長時間,如果從4、5、6、7月份的銷售業績來看,確實是銷售量在上升,把它放到長一點的週期來看,其實是平穩的。這個時候,供方、需方都在適應新的市場規則。供方在調整產品結構,向更多的剛性需求,更多的改善性需求在調整產品結構;需方也在適應各種條件,怎麼樣達成交易的過程。所以,我覺得是一個平穩的現象,並不是出現了類似於2009年這種反轉式的強烈增長,我是這樣看待的。
劉曉光:你的意思是暫時出現了平穩現象,不是拐點真正的出現?
陳潤福:我覺得不是拐點,它是平穩的,現在的市場是平衡發展的主調,從長遠來看,房地產的市場發展肯定是沒有問題的,大家的看法應該是一致的。
楊玉林:我是浙江廣廈的楊玉林,對於這個問題其實有點糾結,簡單地討論是回暖,還是拐點,沒有太多的意義,我很同意陳總的觀點,做房地產要保證一個常態的心理,市場一種是結構性的調整,一種是週期性的調整,在這兩種調整中,雙方都會有一個預期。比如,90平米以下的剛需者,他結婚是不能等的,口袋裏的錢可能是有限的,需要適時出手。從目前的情況講,這是調控這麼長時間以後一個正常的,或者是週期性的量升,價是否升?還不大好說,因爲產品組合不太一樣。所以,要保持一種常態的心理,也沒必要太在乎房價,如果在乎太多可能會帶來負面影響。
劉曉光:你的意思是剛需的需要造成了今天的這種結果?
楊玉林:對。因爲,限購、限貸的政策有點兒微調,也是向剛需傾斜的。當然,這種政策導向,我覺得和市場上的這種釋放有直接的關係。
劉曉光:章部長怎麼看?
章新勝:這是一個業內人士談的事,在這段時間是看回暖?還是假象?我作爲業外人士,確實沒有發言權。但是,我覺得一個總的大趨勢,一是中國還是以發展爲硬道理,以科學發展,對我來看要漸漸走向綠色發展的道路。二是中國還是一個城鎮化快速發展的國家。三是中國的政治、經濟、文化以及我們所處在世界經濟的大格局內,我們還是要保持一個較爲穩定的,又快又好的發展趨勢。四是要保持社會穩定,社會穩定和諧,城鎮化問題,安居樂業的問題,房地產業是一個支柱產業的問題,我想都是不言而喻的。所以,短期看它可以有曲折,可以說是回暖還是假象,但是從中長期來看,它還是要走向持續發展,特別是我們正在期盼着十八大的召開,我想大家還是要注意再學習一下7月23日胡主席的講話,我的理解是他強調了幾點:第一,仍然要以經濟工作爲中心。反之意思是什麼呢?我想大家也明白。第二,還是要把貫徹科學發展觀,走綠色發展和轉型作爲主線,這對於房地產意味着什麼?我想也是清楚的。但是,談何容易?所以還是要依靠改革的辦法,這是他的第三點看法,也是我對他講話的一個理解。很多人都說,這個講話一般來說是爲即將召開的大會做準備的。
謝謝。
周衛軍:我是萬科的周衛軍,這個問題萬科是這麼來看待的。我們認爲,從中遠期來看,房地產行業的調控應該是一個常態,因爲這已經不是一個行業和經濟的問題了,現在已經上升到民生和政治的問題上了。所以,這種調控趨勢應該是長期的,這是第一。
從大的政策環境不變的情況來講,無論是把它政策化,還是制度化,從兩個方面都要去做一些調控。一是在需求方面,一定要抑制炒房的現象,支持自住。二是供給方面,一定要打擊囤地,增加普通商品房的供應。
第二,從短期來看,政策調整隻是暫時現象。應該說,我們看了國家統計局1-6月份的統計數據,全國住宅銷售面積到6月末時同比下降了11.2%,大部分城市的房價低於去年同期,70個大中城市裏麪價格同比下降的城市是57個,持平的2個,上漲的是11個。所以,回暖應該是暫時的,或者說是局部的。
近期局部回升的原因是前期大量積累剛性需求陸續入市所導致的,還有首次置業信貸環境的改善,也成爲近期成交量增加的原因。但是,不可忽視的是庫存依然非常巨大。現在,我們在14個城市做了統計,差不多有1.14億平方米的庫存,這麼大庫存的去化還是一個非常非常大的壓力。
剛纔,任志強先生也講了土地的供應情況,我們也注意到了開工的情況。因爲銷售疲軟,融資緩制的雙重擠壓,大量的房企主動減少了開工,由於開工的減少,在未來半年時間裏面可能會產生供應的短缺。我也同意任總的意見,明年3月份之後可能會產生房價上漲的可能性。
劉曉光:這是您的判斷?
周衛軍:對。
黃俊燦:我是金地集團(600383)的黃俊燦,我覺得目前的市場應該說不叫回暖,應該是恢復正常,或者是局部地方恢復得過頭了一點。因爲,自從調控以來,特別是今年年初頭幾個月,那種成交量的低量徘徊太不正常了,有那麼大的需求在那裏,每個月的成交這麼低迷,主要是大家對新出臺的政策一下子適應不過來,對後面的信心看不清楚。那麼,到了4、5月份以後,經濟下來了,開始降息了。但是,我認爲經濟下來對於地產來說不是一件好事。
劉曉光:中國經濟的下滑對於地產不是一件好事?
黃俊燦:不要認爲中國經濟下來了,我們就得救了,不是這麼回事。因爲,4、5月份確確實實有需求了,與前幾個月相比量上來了,但與往年相比是正常的,局部有樓盤庫存去化很快,那也是正常的。所以,開發商還是要在產品結構上下功夫,政府對投機需求的打壓會持續比較長的時間。
劉曉光:比較殘忍,還得承受。
樑上燕:我認爲這一段不是大拐點,只是稍稍回到正常,內外的不支撐,在短期內不會有拐點的反彈,同意到明年3-4月份有反彈,在這裏面好象只有我是民企的,民企在過去十年做了很大的貢獻,明年市場可能會整體回暖,但也不會像以前那樣大漲,但是產品和市場有更好的契合度,剛剛接上正常,對於未來的調控,我認爲也是常態的,謝謝。
何劍波:我是五礦的何劍波,剛纔主持人說到今年下半年房地產從銷售量、不同城房企來說有比較大的增幅,與其說回暖,不如說迴歸。之前的市場被各方面打壓了,處於不正常的狀態。但是,今年以來由於宏觀的原因政策有所鬆動,市場逐漸迴歸到了正常狀態,迴歸到了一個常態。原來,我們看到很多人處在觀望、迷茫的狀態,即使有需求也不買房的狀態。現在,大家開始比較積極地入市了,一些年輕人就業了,結婚了,需要買房子了。所以,今年不管是從剛需,還是從改善性需求來說,都有比較明顯的增長。所以,我認爲這個市場實際上是朝一個合理的狀態在迴歸。至於說這個迴歸是真相還是假象?我認爲,這也取決於很多因素。如果說這個市場是一個比較充分的、比較正常運行的市場,我認爲迴歸應該是開始。那麼,往後的回暖、迴歸會逐漸進入到一個比較良性的狀態。但是,如果說還是政策調控、政府措施非常嚴厲的狀態,我認爲也只是一個比較短暫的階段。那麼,是真相還是假象?可能要等到明年,等到政府可能有一個新思路來看待房地產的時候,那個時候結果就會揭曉了。
劉曉光:您期待有新的思路,新的政策。第一輪是大家回答問題,回答的結論差不多,回暖不是什麼假象,是一種現象。但是,不是根本的拐點出現,可能是一種穩定狀態。巴總,該你主持了。
巴曙鬆:從金融的角度來看,今年初的時候非常擔心6月份大量的房地產信託到期,會不會出現大面積的資產重組局面?正好,這幾個月的銷售回暖,我看信託和銀行的人鬆了一口氣。一輪聽下來,大家的意見分歧不大,只是前期的政策衝擊,外面恢復性的增長,這是第一個判斷,是共識。第二個判斷,任總講了土地週期,按照以前的規定可能要到明年的3、4月份。還有一個數字,歷史上的預期大概是5個月左右,一到5個月市場預期就會變,現在推測還有6、7個月的時間,市場可能會醞釀一些編劇。如果下一輪市場真的活躍起來,會出現哪些方面的變化?因爲,樑總講了,現在要做的事情就是適應新的變化,把產品結構做好,把產品供應做好。那麼,在目前6-7個月的準備期、平穩期、恢復期階段,我們該做些什麼?來迎接明年3月份也好,2月份也好,4月份也好的市場回暖?如果說現在的回暖是假象,到那時候可能是真正的回暖,可以做點兒什麼?大家可以討論一下個問題,建議從那邊開始。
何劍波:巴博士說,我們要爲明年做點準備,確實是這樣的。作爲一個房地產企業來說,有一個很重要的能力是應對行業週期的能力。現在,我覺得我們的意見比較一致,大家看到明年應該會有很多市場上的變化機會。那麼,從企業來說,現在更多的是要從土地儲備、產品結構、開發節奏,包括銷售準備等等這方面的工作,可能要抓緊鋪排,包括資金上的安排,這些工作是要做的。因爲,週期性非常強,週期來了,可能好的日子也會快一點到來,恆隆的陳總講,可能賣房子的時間只有8%,這8%的時間可能要用80%的時間去做準備。
巴曙鬆:我想打斷一下,我看了一下上半年的數據,全國的銷售還在回落,但14箇中心城市的銷售增長很快,你要增加布局,你怎麼看?要有清晰的業內交流,是佈局在中心城市?繼續加大供應,現在開始拿地?還是14個城市先回暖,帶動全國的回暖,再去區域佈局產品結構?你作爲一個業內一線的高管,你覺得怎麼佈局比較合適?
何劍波:其實,回暖是不均衡的,一線、二線城市回暖比較明顯,尤其是一線城市開始帶動。但是,很多三線城市處在一個比較低迷的狀況。現在,對於一個具體的企業來說,還是根據你所在的地區做佈局,來結合回暖梯度擴散的節奏,去把握好時間。
樑上燕:在這個時候除了做好規劃和佈局,無論一線、二線、三線城市都有機會,正如我剛纔拿起麥克風一樣,品質很重要。尤其是剛剛結束的奧運,儘管拿到了很好的成績,還是被懷疑。昨天,我從香港過來,唯一可以說的是在香港吃什麼不擔心,但也許回到北京、廣州、上海、海南,每天吃的豆腐是好的嗎?吃的牛奶是好的嗎?如果接下來有一輪迴暖,現在準備除了做好規劃的話,在這個調整期,企業文化的建立,企業的價值觀,企業的樸實價值觀非常重要,機會不缺,中國的機會是史無前例的大,未來的黃金十年,世界上還是看中國。但是,關鍵是中國的企業繼續走以前的大幹快上嗎?還是開始把企業的價值觀、樸實價值觀做得更加好?那麼,我想在近期企業的文化,企業的樸實價值,會迎來更多合作伙伴更大的尊重。
以我的合作伙伴來講,星河灣集團和國有企業有不同的地方,今年走出的路子是開始做品牌合作輸出,在今年的結構中60%是星河灣集團自有產品,10%-20%已經可以和擁有優秀地塊的企業進行品牌輸出和共同合作,這樣大家可以各取所長。這個結構完成之後,星河灣集團可能走出的路子和過去十年完全不同,每一年三個品牌,十年就是三十個品牌,堅持把更好的品質佈置到不同的城市,不管是國營的還是民營的,都有自己的路子可走,主要是看企業能不能在行業中贏得更多的掌聲,不論市場好與壞,就都可以走出一條比較好的路子了。
黃俊燦:我們的觀點是接下來行業的波動性會比前十年大,前十年基本上是單邊上漲,接下來經濟形勢會比較複雜,宏觀經濟和購買力關聯性比較緊,包括行業資金、貨幣政策的關聯性也比較緊。所以,對經濟的判斷,可能是一個企業要去做的一個功課。
現在,週期波動越來越強,稍微銷售一回暖,從以前流拍,沒有零溢價的地,又開始出現了很多溢價的地,樓市是比較長線的東西,像股市一樣在貪婪中做選擇嗎?還是要以平常心來看待市場的發展。
還是要把企業內部工作做好,產品研發、開發節奏等等,最終推到市場上的產品要要一個檔次,才能使企業走得更遠,謝謝。
周衛軍:對於萬科來講,我還是表明一下我們的觀點,調控肯定是常態,在常態的調控過程當中,市場的波動也是正常的,無論是反彈還是下降,我覺得我們作爲一個開發商,或者說作爲一個對社會有責任的開發商,就應該有一個非常理性的心態。
對於萬科來講,我們要做好這麼幾件事。
第一,爲普通人蓋好房子,堅持主流市場的定位。
好房子的概念有這麼幾點,一是做小房子;今年上半年1-6月份,144平米以下的戶型銷售佔比是89%,未來也會成爲一貫堅持的主流定位。二是堅持做裝修房,在萬科的戰略中是很重要的一部分。去年,入住交付的6萬多套房子裏面,交付了4.5萬套是裝修房。今年有10萬套房子要交付,其中有8萬多套是裝修房,這個戰略是毫不動搖的,要堅持下去。三是堅持做好質量。萬科集團在內部提出了面向日本學習的“千億計劃”,我們準備派1000名工程師到日本的工地上學習,和日本的工程師一起工作一個月,成本很高,可能要花一個億的學習成本。
千里之行始於足下,我們還是要去虛心地去學習,日本人是怎麼做好質量的?在萬科集團的質量體系內,我們也是堅持以質量第一的目標。質量和成本發生矛盾的時候,質量優先;質量和進度發生矛盾的時候,質量優先;我是萬科集團曾經負責過質量的第一責任人,我的主要手段是看到不符合質量要求的項目就現場停工,應該說這是一個毫不含糊的策略。
第二,要蓋有人住的房子。
好房子蓋好了,但一定要有人住,在服務上要下功夫。從去年開始,萬科就嘗試着由物業系統牽頭去做服務上的創新。深圳的萬科城搞了“第五食堂”,前兩天也去“第五食堂”吃了一頓飯,確實是一個非常受社區居民歡迎的一個項目,物美價廉,保證食品的安全度,每天的營業額將近1.5萬元,規模不大,但給社區居民解決了大問題。這種模式,在未來萬科的幾百個社區裏面可能會做大規模的推廣。
第三,在細分市場研究的基礎之上做產品創新。
比如,在去年博鰲論壇上,曾經也代表萬科發佈了一個信息,我們要做15平方米以下的小房子。但是,由於政策的原因,看來做15平方米還是有點不太現實。但是,做30平方米以下的小產品,針對在城市裏面的這些年輕人,應該說還是一個非常受歡迎的產品,萬科會堅定不移地做下去。
那麼,在市場調控面前,這是萬科應該做好的事情。
章新勝:要做點什麼是吧?我很難對房地產業單獨地說,總體而言,一個企業要成功最重要的還是要做品牌。當然,品牌有大有小。但是,商業的問題其實是非常當地性的,一個小的品牌在當地,包括在二線、三線城市,也是可以做出名的。所以,我覺得品牌的問題,當然是質量的問題,是產品設計的問題,是信用的問題,是售後服務的問題,等等一系列問題。當然,品牌也牽涉到社會對企業的認可,以及企業的社會地位等等。所以,我覺得圍繞着做品牌來進行整合是非常重要的,這是第一。
第二,在座的都是企業家,我想企業家更重要的是要抓好機遇。所謂均衡的、穩定的發展都是理想的,不論是從中國幾十年來看,還是從世界幾十年來看,這都是一個理想的目標,它可以不斷地接近它,但從來不可能達到它。所以,機遇是非常重要的。經濟學家和企業家是不同的,經濟學家所追求的是均衡,但是這種均衡只能無限地接近,永遠不可能達到。企業家找的是均衡的打破,是機會,我覺得抓機遇是最關鍵的問題。只是被動應對,不如主動地來抓機遇,就中國而言,13.6億人口,我們的發展,我們的人均住房,就一個總體而言,比起發達國家來說相差得還很遠,何況每年還有1000-2000萬人要走向城鎮化道路。
那麼,機遇在哪裏?第一要強調的還是綠色建築,綠色生態小區。現在,大家買住房經過了前三十年的經驗,越來越多的是買外在物,而不是買住房本身了。那麼,對於房地產企業家來說,你們設計的房子功能也好,要越來越走向平衡,避免下一步機遇中存在價格戰。那麼,如何抓住下一輪機遇,中國向世界承諾的減排目標在最近兩年都沒有實現,爲什麼冬天要拉閘?北方地區甚至取暖都成問題,雖然我們強調單位GDP能源消耗要下降40%-45%,但至今都沒有真正實現。所以,下一步對能源政策的約束會越來越嚴格。
今後的綠色建築對於能源的需求,大家可以注意看一看國內以及世界上一些低碳建築、綠色建築,說到這兒就涉及到政府有關政策支持和鼓勵的問題。那麼,水的問題、信息化的問題,以及物聯網技術的問題,我覺得這些都是我們可以考慮的機遇。
第二個機遇,顯然是區域佈局的機遇,這是中國了不起的地方,有大量的二線、三線城市。所以,發展機遇的潛能非常大。其實,現在二、三線城市的需求,隨着GDP的增長和西部大開發的戰略還在不斷地拓展。
第三,大家可以關注社會的情況,由於獨生子女這個政策,政策性的人口社會老齡化將會迅速到來。老齡化人口住房的問題,我已經注意到一些企業都開始關注了。現在有一種說法,老齡化人口有三種辦法,家養?圈養?還是社會養?一些地區已經把街道辦事處改爲社區了,前面陳啓宗先生講,房地產業雖然不可以叫高技術產業,但它是一個跨學科、跨門類,是依靠多年經驗積累的一個行業。所以,我贊成他的看法。
第四,對於中國企業的發展來說,可以看到美國的企業家發展得很大,但美國的企業家一開始是利用兩個市場、兩個資源來發展的。如果利用房地產的槓桿和政策不夠的話,大家可以注意到人代會上溫總理的政府工作報告,走出去已經成爲中國政府必然選擇的一條道路。我們是第二大經濟體,有大量的外匯存儲在外。美國市場這麼大,但美國企業家起步的時候,基本上都是採取兩個市場和兩個資源綜合利用的方式來做。我講的“走出去”,不僅是指現在,走出去一定要說房地產業的話,它當然是可以延伸的。
謝謝。
楊玉林:我覺得作爲開發商來講,下一步要怎麼做?我個人有一個想法,要聽黨的話,要積極主動地順應國家政策的調整和調控。爲什麼這麼講呢?在某種意義上講,中國的房地產是政治地產學,或者叫政策地產學。從地產產生的那一天開始,一直在調控。我個人感覺到,研究政策是專家的事,你過多的去揣摩的話,會很痛苦,成本也會很大,時間耗不起,也毫無必要。因爲,我感覺下一步的政策調整在十八大以後,可能是多元化的、系統的、制度化的,肯定是這樣一個趨勢,這是必然趨勢。中國政策出現、制度出現往往是以行政手段爲先導的,開發商要有這種心理,沒有先導的話,怎麼會有新篇呢?
另外,地產商要調整好心態,一個國家長期依靠房地產作爲支柱產業,我覺得也不見得是非常科學的。那麼,大環境的調整,比如結構性的調整,週期性的調整,肯定對我們是有影響的。
再就是要聽市場的話,包括市場的需求,要根據需求來定位市場的格局、佈局等等。再就是要練好內功,企業是自生自滅的,沒有人救我們,只有自己救自己,根據前面兩個大勢,只有把自己的內功練好,把產品做好,把服務做好,我們這個行業,我們的企業才能永不倒,否則下一輪有利機會出現的時候,我們就抓不住這個機會了,謝謝。
陳潤福:遠洋是這麼看這件事的,外圍環境變化以後,客戶需求會產生變化,要滿足客戶要求的話,可能從現在開始都是很晚的。因爲,從前7個月我們的成交數據來看,改善性需求佔比提高的幅度比較大,可能是需求端對政策、外圍約束條件的適應也在逐漸地成熟。產品結構的調整去年就已經開始了,今年看市場的變化,應該說與預期沒有什麼兩樣,按步就班的推我們後續經過修改調整的產品和項目。從6、7月份的幾次推盤來看,效果都不錯,業績也是不錯的。所以,從市場的穩定性來講,需要行業內所有的從業者去保持供應的相對穩定,纔能有效地平穩市場。我想,這些方面是我們大家應該多做的一些事兒,謝謝。
巴曙鬆:時間差不多了,正好兩輪的討論,第一輪是劉總總結,第二輪我來總結。這一輪聽下來,基本上也有共識,大家踏踏實實練內功,做好準備。但是,我總體感覺是往低級的方面說,大家變得謙卑了,俗一點是大家變得焉兒了,聽政策的話,聽市場的話,自己把自己的活幹好,練內功。但是,實際呢,也不能放棄自己的獨立思考和批判。比如說,政策有時候講得不是很清楚,要讓房價回落到合理區間,多少是合理區間?朱會長,您認爲多少是合理區間呢?我思考了兩年,都不知道多少是合理區間。你說,你聽政策的話,政策說得很模糊。你說聽市場的話,市場也是變化多端的,現在市場說了什麼話,你給我解讀一下,我感覺很混雜,有的賣得很好,有的還在不斷地回落。所以,我想現在基本上大家都不叫板了,謙卑了,是好事。但是,我也有另外一個擔心,別把自己的獨立思考、討論、分析、判斷的可貴精神給丟了,我就作這一點點評,謝謝各位。
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2012年博鰲房地產論壇