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今年1-7月,包括濟南在內的全國多數城市,房地產市場呈現出逐步回升趨勢,不少城市在7月這個傳統成交淡季,多少有些出人意料地出現了前所未有的火爆成交景象。一方面供應量不斷增加,成交不斷回暖,價格持續保持相對穩定,另一方面政策風向始終未變,市場調控短期內難以鬆動。進入8月,“金九銀十”也不遠了,未來樓市走向何方?通過連日調查採訪,記者試着進行了一番探析。 供應
準現房銷售或成主流
儘管從今年3月以來,包括濟南在內的國內大多數城市市場成交量逐步上升,部分城市的交易量已迴歸到調控之初甚至調控前的水平,但是和龐大的庫存相比,目前的市場去化壓力依然很大。
以濟南爲例,市城鄉建設委的數據顯示,2011年全年批准預售商品房81064套、6482963.45平方米,當年成交65944套、5896634.73平方米,相互抵減後,當年市場庫存15120套、586328.72平方米。今年1-6月,全市批准預售商品房34585套、2500861.5平方米,同期成交26611套、2233125.25平方米,庫存7974套、267736.25平方米。僅這一年半,庫存商品房23094套、854064.97平方米,以今年3-6月平均每月近5370套的去化速度,僅庫存消化就需要4.3個月,再考慮到2010年及以前尚未銷售完的項目,以及未來幾個月新上市項目產生的供應,整個市場的現實供應量,去化至少需要半年以上,並不比去年下半年以來減輕多少。
多位分析人士表示,造成這一現狀的原因,在於2009-2011年拿地的項目,從去年以來開始大量進入市場,同期由於限購、限貸等調控政策的影響,市場去化能力明顯降低,一大批項目產品積壓,商業項目、高端項目受到的影響尤爲明顯。
記者調查發現,目前不少項目由於前期沒有及時進入市場或者進入預售期後銷售不佳,而開發建設一直在持續推進,造成相當一批項目以準現房狀態進入銷售期。舜奧華府、天馬相城、百替御園華府、中建文化廣場、四建美林苑、天鴻萬象新天、綠地國際花都、綠地國際花都泉景園、恆大城、映月清水灣、翡翠清河、魯能領秀城、綠城百合花園等項目都有準現房產品,部分樓盤甚至全部爲準現房卻尚未全面進入推售期,給開發商造成了較大的資金壓力。
業內人士表示,今後一個時期,由於類似項目特別是部分準現房新盤進入市場,準現房銷售有望成爲一個時期內市場上的一個主流現象。同時,恆大、綠地、保利、重汽、北大資源等品牌開發企業打造的純新盤,則可能延續此前的推售方式:只要符合預售條件,即大量進入市場。
成交
“金九銀十”有望再現
連夜排隊認籌、一大早就到售樓處等待開盤、千人組團“爬房”、新盤開盤成交上億元……剛剛過去的7月,類似的信息不絕於耳,濟南樓市似乎又回到了2010年本輪房地產市場調控以前的行情。儘管這些信息中,不免有部分開發商刻意製造熱銷噱頭和少數媒體誇大其詞的成分,但濟南樓市成交回暖、“淡季不淡”卻是事實。
8月第一週,這樣的行情依然在延續。濟南住宅與房地產信息網每日網籤數據顯示,7天內全市網籤成交新建商品房1505套,平均每天215套,與7月平均每天近230套相比,有所下降,但高於前6個月的日均網籤量。住宅方面,8月前7天成交847套,日均121套,低於7月的約134套,但高於3-6月的日均網籤量(116套)。
多位業內人士認爲,今年2季度以來,爲保增長,金融信貸政策持續放寬,降準、降息在一定程度上刺激了樓市消費;中央以及相關部委多次放出支持自住型住房需求的信號,也對樓市預期產生了明顯影響。受前期政策利好因素和開發商“以價換量”銷售策略的影響,兩年多來積攢的部分需求確實開始大量進入市場,爲市場成交量的持續回升提供了支撐。
分析人士認爲,從目前看,鼓勵、支持自住型需求的政策方向並沒有改變,政策利好、市場庫存壓力、企業資金壓力、樓盤銷售策略以及需求逐漸迴歸市場,都將爲後期的成交量提供相應的機會。同策諮詢研究中心總監張宏偉更是認爲,從各方面情況看,現階段仍是自住需求最佳的購房時間“窗口”,初次置業和初次改善型置業等自住需求,將支撐整個房地產市場成交量持續回升,並且有望成就樓市成交量的“金九銀十”。
政策
預調微調仍是方向
7月25日至8月3日,國務院8個督察組在全國16個省、區、市開展房地產市場調控檢查督導,由此引發了坊間對中央即將出臺新的樓市調控政策的猜想。此前網上盛傳的商品房預售制度將被取消的消息,最終以住建部有關人士的闢謠而塵埃落定,但下半年將擴大房產稅試點徵收城市的消息,至今依然沒有官方的權威說法。
業內人士指出,從國務院、住建部、國土資源部、央行以及銀監會近期以來的表態看,房地產市場調控的基調不會改變,方向不會改變,底線不容突破。差別化信貸稅收政策仍將一如既往地執行,已限購城市的限購政策短期內不會被放鬆,甚至部分城市的房價調控目標,仍將被作爲對地方政府的一條約束性指標。
分析人士認爲,從當前情況看,只要監控範圍內的主要城市房價不出現明顯反彈,進一步出臺新的更爲嚴厲的調控政策可能性不大,在總體調控方向不變的情況下,從去年下半年以來的預調微調,仍將是未來政策的主要走向。
日前,2012年中國人民銀行分支行行長座談會在北京召開。會議要求,在保持貨幣政策連續性和穩定性的同時,進一步加強對國內外形勢的分析研究,增強前瞻性;做好政策儲備,準確把握政策的方向、力度和節奏,適時適度進行調控,增強針對性;提高政策的精細化水平,增強有效性;加強與其他政策的協調配合,形成政策合力,促進經濟平穩較快發展。
分析人士指出,隨着CPI持續走低,通脹預期短期內不會來臨,通縮壓力逐漸增加,預計央行年內還將降準、降息,信貸環境進一步寬鬆,對自住型購房需求尤其是首套房的支持力度,有望進一步加大,首套房7折-85折的優惠貸款利率,極有可能在更多城市推行。與之相適應的,各地住房公積金政策也有望進一步調整,在貸款額度、年限、利率等方面,對首套房購房者給予更多優惠。
價格
總體仍將保持穩定
市場成交回升,政策壓力不減,房價走勢到底會如何發展,該不該進入市場,讓不少打算近期購房的自住型需求者格外糾結。“看起來,市場與政策再度進入一個膠着期。這可苦了咱這些仍在觀望的‘剛需’了。”進入某事業單位工作不久的小張在與記者聊天時表示,自己需要買一套稍大一點的房子結婚,前期一直在猶豫觀望,“市場的回暖讓我有點按捺不足,生怕此時不買以後房價又漲上來;可政策短期內看起來不會有鬆動跡象,房價可能不會上漲甚至還可能下跌,買了又怕多掏了錢吃了虧,確實很愁人。”
國家統計局的數據顯示,今年1-6月,濟南新建商品住宅價格指數環比4降1平1漲,同比4降2漲。中國房地產指數系統百城價格指數顯示,濟南新建商品住宅樣本均價在連續5個月環比下跌後,7月環比上漲0.15%,樣本均價爲9100元/平方米。而據世聯怡高房地產顧問機構的監測,7月濟南有多個樓盤的價格較此前有所調整,漲幅雖然不大,但在監控的20多個城市中,是漲價樓盤最多的。記者調查也發現,此前不少開發商推出的優惠舉措,隨着市場成交的好轉,也開始大打折扣,除對一次性付款購買者優惠力度依然較大,部分郊區、遠郊區樓盤優惠較多外,中心城區項目和前期熱銷項目,不少已回調折扣力度,或者後期推出的產品在同樣折扣範圍內,均價較此前有所上調。
多位業內人士分析認爲,從目前看,樓市庫存量和開發商的去化壓力依然巨大,只要政策短期內不放鬆,樓市成交量和房價不會出現報復性反彈,房價會總體保持穩定,大幅下跌或大幅上漲的可能性都不大。
張宏偉指出,隨着成交量回升,開發商的資金壓力得到一定程度的緩解,未來幾個月整個房地產市場降價的動力會逐步消失,房價降幅隨着成交量的持續增加也會逐步收窄。不過在“基本面”並未改變的前提下,跌幅收窄或者“止跌微漲”,還難以造成房價立即反彈或形成“買漲不買跌”的市場局面。