|
||||
6日晚,作爲房地產上市公司四巨頭之一,萬科率先公佈了其半年度報告。報告聲稱:上半年萬科實現營業收入307.2億元,淨利潤37.3億元,同比分別增長53.7%和25.1%;實現結算收入302.2億元,同比增長55.4%。
淨利37億增25%利潤率卻在下滑
營業收入、淨利潤成皆呈增長態勢,可謂給投資者交上了一份靚麗答卷。不過值得注意的是,公司的銷售均價、結算均價都在下降。報告顯示:上半年萬科房產銷售均價爲10380元,較去年同期下降10.6%;結算均價爲11456元/平方米,較2011年同期下降17.4%。
銷售均價、結算均價的下降直接導致了萬科利潤率的降低。上半年萬科房產業務毛利率爲26.5%,較2011年同期降低5.6個百分點;結算淨利率14.2%,較2011年同期下降2.2個百分點。有業內人士認爲,這表明政策調控的背景下,萬科雖銷售業績可觀,但盈利能力正在減弱,利潤空間被壓縮。招商證券更是在其發佈的研報中大膽預測:“行業在未來較長一段時間內將延續低迷態勢,公司利潤率將繼續走低。”
但萬科方面並不如此認爲,其董事會祕書譚華傑在接受媒體採訪時解釋稱:“去年上半年結算資源中,深圳、廣州、上海等城市在市場環境較好時銷售的產品佔比較高,因此結算均價和毛利率均處於較高水平,相比之下,今年上半年結算均價和毛利率下降屬於正常現象。”在8日舉行萬科2012年半年度業績網上說明會上,其總裁鬱亮更是表示:“萬科的盈利能力,有進一步提升的空間。”
銷售面積增6.5%庫存壓力仍不小
半年報還披露了另外一組數據:截至6月底,公司實現開工面積468萬平方米,竣工面積244萬平方米,分別完成年初計劃的35%和28%。預計全年實際開竣工面積基本符合年初計劃。
早在年初萬科便聲稱今年要“上半年清庫存下半年推新盤”。可見,相比開竣工面積,清庫存纔是萬科上半年的更爲重要的目標。半年報指出:公司累計實現銷售面積602.5萬平方米,同比增長6.5%;實現結算面積263.8萬平方米,同比增長90.7%。報告還稱,由於萬科更多的新樓盤將集中在第四季度推出,“預計公司下半年銷售將超過上半年,全年銷售將超過2011年。”
但報告並沒有對庫存給出詳盡信息,僅指出:在公司各類存貨中,已完工開發產品(現房)81.9億元,佔比3.62%。而北京中原市場研究部一份資料顯示:截至4月8日,萬科庫存市值達2083.35億元,占房企總庫存市值的23%。“可見萬科庫存壓力依舊不小”,業內人士評價稱。
手持470億現金但投資將更謹慎
和庫存一樣備受關注的還有負債率和現金狀況。畢竟,隨着整個行業成交量的低迷和融資環境偏緊,債務償還能力已成爲評判房產實力極爲重要的標準。報告稱:截止2012年6月30日,萬科資產負債率達到78.86%。“這個數值似乎不低。”有業內人士評價。
但萬科對此有自己的解釋:“78.86%的負債率是緣於已售未結資源規模進一步提升,預收帳款增加,剔除預售帳款後,萬科負債佔總資產的比例只有39.3%,較去年年末下降了0.3%,低於房地產上市公司一季報平均49%的水平”。而截至6月30日,萬科持有現金470.1億元,比年初大幅提高了37%。由此見來,萬科的財務狀況良好。
顯然,良好的財務狀況會讓萬科有更多機會獲取項目資源,公司是否會加快拿地的步伐?萬科的回答顯得十分謹慎:“公司既會關注土地市場的機會,也會堅持嚴格的項目投資標準,不會把項目的盈利預期建立在房價大幅上漲的假設前提上。”
此前,已有萬通地產等上市房企公佈了其半年報,但在“四大巨頭”之中萬科乃首家。上交所的上市公司定期報告預約披露情況顯示,保利、金地都將在本月下旬公佈其半年報。(朱玲)