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一邊是樓盤紛紛加推牛氣沖天“搶錢”,一邊則是開發商數錢的同時又有着不安與隱憂。從寒冬到盛夏,當前的房地產市場,其迅猛轉變似乎正在經歷着複製2009年的瘋狂逆轉。
只是轉變之後,剛剛開始的八月,或許將是中國房地產市場的又一道分水嶺。隨着國務院督查組的調研陸續結束,關於這次督查的結果亦被外界視爲監管層是否需要出臺房地產調控後續政策的一個重要參照。
新盤密集上市,各項目紛紛加推搶錢
重新梳理近半年杭州樓市的市場軌跡,不難可以清晰地看到,從今年二月份方正荷塘月色率先大幅度降價引發市場熱銷的效應推動下,杭州樓市在一輪又一輪的加推開盤潮中,徹底告別傳統意義上的樓市淡季行情。
據記者統計,從5月份杭州舉辦人居展以來到現在的8月初,短短三個月的時間裏,杭州不少樓盤均已經是數次搶先加推,“搶錢”意圖非常明顯。
位於下沙金沙湖板塊的龍湖灩瀾山在5月份加推二期花園洋房共計80套房源,兩天內去化8成,一週之後加推40套花園洋房,基本搶購一空,整個五月份灩瀾山以3億的銷售額雄踞杭州改善型住宅成交金額榜首。6月下旬,灩瀾山又推出原定7月份推售的30套城市墅景洋房,短短一週內累計了近200組意向客戶。
今年上半年表現搶眼的明星樓盤——位於丁橋板塊的中豪四季公館也經歷了數輪加推。自4月份低價入市拉開丁橋板塊價格戰序幕以來,5月5日首批房源“日光”,緊接着在5月8日再次加推149套房源,同樣當天售罄。而隨着市場持續火爆,進入7月份,四季公館更是連續加推三次,且每次加推其價格均有着小幅的上揚。
同樣成爲降價明星樓盤的萬科良渚文化村·柳映坊二期,從5月13日採取試探市場的姿態推出74、75號樓共26套房源,半小時內即告售罄以來。萬科良渚文化村·柳映坊二期在其後的時間內前後加推三次,其熱銷之勢不可抵擋。而萬科良渚文化村探梅里二期,自5月21日開盤以來,因其價格上的巨大優勢,更是在此後數次加推中“一房難求”。7月31日,探梅里二期繼續加推131、133號樓共計59套房源,一經推出再次當日售罄,成就8月以來第一個“日光盤”。
首次推向市場的宋都·東郡國際以“總價75萬-90萬”的姿態,於5月13日開盤,一開盤便進入銷售高潮,當天預定超過9成,榮登下沙區域銷售榜冠軍。
此後,從6月10日開始,東郡國際前後繼續加推兩次,且每次都獲得9成以上的去化率。而在8月份,東郡國際表示將再度加推二期8號樓房源。
在剛需項目“以價換量”持續熱銷的刺激下,一些在調控中曾經不被看好的定位高端項目也紛紛按捺不住,加入樓市中的“搶錢”大軍中。
繼今年3月8日首推456套房源當夜售罄之後,中海·寰宇天下“齊家90”再度上演夜光奇蹟。6月4日、15日、21日三次加推,次次日光,在短短不到一個月的時間內,實現了成交近800套,幾乎重演了2007年申花板塊濱江萬家花城熱銷接力棒。
又以保利·霞飛郡城市排屋爲例,該樓盤的總價約在800萬-1200萬之間。5月16日低調開盤一小時就宣佈售罄,創造了上半年高端排屋產品的銷售傳奇,日銷金額超2.5億。位於申花板塊核心區域的銀泰城寫字樓6月22日首次推出當層面積700-800方,總價1500萬左右C幢寫字樓。讓開發商意料不到的是,就是這樣佔用資金大的寫字樓項目也被突然看好,而銀泰城寫字樓當日售罄,更是成就了杭州樓市寫字樓銷售的最好紀錄。
從4月到近期的短短四個月內,位於倉前的青楓墅園以及蕭山綠都四季華庭。其中綠都四季華庭四度開盤四度熱銷,一舉成爲今年上半年蕭山區銷售套數冠軍,而青楓墅園加推勢頭亦同樣積極,繼今年2月份、3月份兩次裸奔熱銷之後,青楓墅園在此後兩個月兩次加推兩次熱銷,但是其最新的銷售均價已經比此前加推的上漲了400元每平方米。
而經歷過三次加推的基本上是本輪市場熱銷的主流。其中,包括天陽雲築和半島國際、德信北海公園、濱江曙光之城和金色黎明、綠城蘭園、贊成·樂山紅葉、崑崙天籟、西溪山莊、贊成·檀府、金瑞城市風景、中天西城紀、宋都·晨光國際、郡原相江公寓、華盛達閱城等項目。而經歷兩次加推的則包括了德信泊林印象、順發吉祥半島、金隅江城府、得力名門世家、東和雲第、寶龍城市廣場、金都夏宮、東海·閒湖城、棲水瓏庭、嘉裏·樺楓居、方正荷塘月色、南北樂章、萬泰·新語、名城公館等項目。
業內人士表示,在今年5月份市場轉暖以來,亮相杭州市場上的衆多熱銷樓盤基本上都經歷着加推的市場策略。“不管這種加推是市場真實需求還是開發商刻意營造的熱銷伎倆,但是,買房意向日益濃厚確實不爭事實。而從成交數據來看,目前加推的項目絕大多數基本還能維持在7成去化左右,比較一年前的市場,這樣的形式已經非常好了。”因此,“樓市主體回暖已經基本可以確定,雖然還沒有到達全面回暖的地步,但是開發商熱衷跑量已經基本可以確定。”
據瞭解,儘管過去的幾個月時間內,杭州樓市各個樓盤紛紛加推不斷,但是從8月份開始,這樣的加推勢頭或將繼續上演。整個8月,預計開盤的樓盤將達31個,其中9個爲新盤首開。如此觀察,開發商們似乎已經下定決心要在這個炎熱的夏天紛紛“搶收”了。
給點陽光就燦爛,樓市的迷茫以及明天的隱憂
正是在開發商們一輪一輪的加推中,杭州樓市在剛剛過去的7月,終於迎來了一個看似非常搶眼的數據。根據杭州透明售房網統計數據顯示,整個7月,杭州主城區總共成交商品房5280套,創下了近6年來同期成交量亞軍的紀錄,而這,也是今年連續第5個月,月成交數據突破4000套。
據統計,在整個7月份,杭州共有多大44個樓盤推出新房源,這一數字,已經超過了今年的任何一個月。在市場最爲冷清的1月份,整個杭州僅有三個樓盤開盤,此後,隨着2月份方正荷塘月色率先開啓“龍年第一降”,用自身的實際行動驗證“以價換量”的實效以來,幾乎是在每個月,杭州的推盤數量可以說是逐月遞增。5月份26個、6月份40個、直至7月份達到創記錄的44個樓盤扎堆“搶錢”。
從曾經一度因爲看不清楚形勢選擇捂盤惜售到如今的趕工期搶先推盤,究竟是什麼原因在短短數月之內,就形成如此巨大的市場反差?難道,僅僅只是市場突然好起來的緣故?
在採訪中一位不願意透露姓名的杭州一房產公司總經理對記者坦言,“今年上半年市場的異動顯然是由多重因素造成的。首先、壓抑許久的剛需在開發商‘以價換量’的策略中得到釋放並在羣體中蔓延;其次、面對市場未來的不確定因素,甚至可以說是房產公司樂於選擇‘清倉出貨’的最爲重要的根源。”
幾乎是沒有任何徵兆的過度,從寒冬到盛夏。房地產市場的迅猛轉變似乎正在經歷着複製2009年的瘋狂的逆轉。
已經絕跡兩年的地王現象再次重現江湖,包括北京、上海、廣州、深圳、天津等地20個重點城市的土地市場,又一次次出現了土地高溢價的現象。如此種種,已經從事實上終結了房地產走向蕭條還是走向盛夏的爭論。因爲,現在已經是盛夏。
據中國指數研究院提供給記者的一份分析報告顯示,全國住宅用地成交總價前十名的地塊,其價格均在億元以上,爲今年以來住宅用地總價水平最高的月份。而大型房產企業拿地主攻一二線重點城市,且頻頻出手。
由於房地產市場的成交量出現回升,經過了大半年“以價換量”的市場策略,開發商的現金狀態已經有了非常明顯的好轉。以新近在城北勾莊拿地打造“萬科城”的萬科地產而言,其對土地市場的積極性與今年萬科良渚文化村頗爲強勢的吸金能力不無關係。
不僅僅是在杭州,整個7月份,萬科在土地市場上的決心之大可謂驚人,據統計,萬科在這一個月內,就分別在杭州、重慶、寧波、成都、上海等地拿下了多宗商住地塊,總金額高達41億,是其6月份拿地金額的兩倍。萬科地產相關負責人對相關媒體表示,今年一季度主要城市的地價雖然有所調整,但幅度並不大,且大多數城市的總體供應量明顯萎縮,土地市場機會並不多。到了二季度,土地市場成交雖局部活躍,但整體並未放量,預計下半年各地將加大土地供應力度。“對於像萬科這樣資金較爲充裕的房企來說,在目前的土地市場上,的確有着不少機會。”
其中,中國指數研究院的報告顯示,7月全國100個城市(新建)住宅平均價格爲8717元/平方米,環比6月上漲0.33%。其中70個城市環比上漲,30個城市環比下跌。與6月相比,環比上漲的城市個數增加25個。從數據來看,7月房價環比上漲的城市較6月有明顯增多,環比0.33%的漲幅超過6月0.05%的漲幅。
報告認爲,造成7月份多個城市價格上漲的主要原因在於,首先,成交增長明顯推動價格上漲。數據顯示,7月份全國多地樓市成交量創調控新高。短期的供需失衡導致市場參與者的心態發生轉變,恐慌性購房者增加,開發商漲價預期增強。其次,信貸政策利好逐漸顯現,經過兩次降息,購房成本降低拉動了部分需求的購房熱情。
如此大面積的持續上漲,確實讓不少開發商在感慨樓市真是“給點陽光就燦爛”的同時,亦產生了些許隱憂。“最近中央對房地產市場的一系列動作,讓我們更加感覺到了山雨欲來風滿樓的寒意。從這點不難看出,儘管今年上半年房地產市場的迅速回暖存在着剛需釋放等等客觀的因素,但是房價再次上漲,決策層依舊十分關注。”基於這樣的判斷,該開發商採取的策略則是,“基本上今年的推盤價格都不會有大幅的上漲,還是採取平價策略吧。現在的行情誰也說不好。非常明顯的是,當前的房地產已經是受政策主導的市場了。”而對於政策以及市場的走向,這位開發商對於後市模糊與迷茫的心路或許成爲當前不少企業的典型代表。
一則謠言誕生的前後和脆弱的樓市神經
8月2日,一條關於住建部正在研究“取消商品房預售制”的消息在網上盛傳。
儘管這是一條當時未被證實的消息,但正是這一對於樓市來說極爲利空的消息,在經過數天發酵以後,終於在上週四,讓A股市場房地產股幾乎全線飄綠——午後大盤開始暴跌,板塊跌幅超過4%,截至收盤,蘇寧環球跌停,北京城建跌6.19%,金地集團跌6.38%,招商地產跌9.81%。
伴隨此間的則是,一場關於商品房預售制存廢之爭亦再次登場。
同樣,根據8月7日《中華工商時報》報道顯示,“近日,有消息稱,國家稅務總局組織來自全國30多個省市的71名稅務系統工作人員在中國人民大學學習房產稅批量評估技術。業內專家認爲,此舉表明在房產稅推進層面,國家已經開始研究具體操作技術。”如此,在經歷了取消房產預售制的傳聞之後,有關征收房產稅的消息又一次箭在弦上。
目前,住建部已經明確否認取消預售制的市場傳聞,經此一事,當前極爲脆弱的樓市神經似乎可見一斑。儘管只是虛驚一場,但是這樣的市場表現,卻是如此真實而生動反映出,當前市場對於調控可能升級的不安預期。
造成市場不安預期的,與此前國務院派出的8個督查組督查包括浙江省在內的16個省市房地產調控不無關係。“現在,我們都在擔心,在督查組實地調研後,調控會不會繼續加碼,而圈子裏大家也都有各自的猜測。”一位不願意透露姓名的開發商老總對記者表示。而一些業內人士也紛紛認爲,在目前全國各地呈現出的房地產成交火熱以及房價再次開始攀升的苗頭下,當前房地產調控的形式依然十分嚴峻,這些都將會讓監管層不會放鬆房地產繼續調控的步調。
與此前一些地方政府開始陸續出臺“博弈”樓市調控的諸多鬆綁政策不同的是,近期以來,確實是已經有一些地方政府在主動加碼調控手段。
據相關媒體披露,7月27日,上海發佈《關於進一步嚴格執行房地產市場各項調控政策的通知》;7月31日,北京市住建委相關人員表示,北京下半年將繼續從嚴執行住房限購政策,針對當前樓市量價齊升情況,已臨時採取了對七爺的約談和告誡,在商品房預售審批過程中進行價格引導和監督;而廣東中山市則決定自8月1日起執行新的公積金貸款政策,將二套房首付比例提高至6成,貸款利率上浮10%,貸款額度降至30萬元,並暫停發放三套(含)以上個人住房公積金貸款。
與此前大半年時間裏,包括蕪湖在內的各大城市陸續以“勇敢而短暫”的方式出臺的各種“新政”比較,當前樓市調控確實出現了些許微妙的表象。有業內人士表示,目前,從各個方面釋放的信息來看,繼續從嚴必將是今後樓市調控的基調。“這也很好說明,目前市場上,絕大多數開發商對後市其實並不是非常看好,瘋狂出貨推盤只在於能夠乘機在形勢稍微好轉的當下,迅速回籠現金流而落袋爲安。”
也有開發商對記者表示,對於調控走向,如果市場上仍舊保持持續上漲的態勢,在限購政策不變的前提下,加快此前已經熱議多時的房產稅改革等措施都或者有望很快被提上日程。
“從嚴,意味着要嚴格落實已經有的調控政策,比如最爲關鍵的‘限購’政策,一直被認爲是本輪調控的利器。當然,另外一方面也不排除繼續加大已有調控政策力度的可能性。以此前一度熱議的‘房產稅’爲例,有關征收房產稅的猜測以及‘跨地域限購’等,都成爲目前業內人士對於樓市後市調控的一個政策猜想。”
各種跡象顯示,剛剛開始的八月,或許是中國房地產市場的又一道分水嶺。隨着國務院督查組的調研陸續結束,關於這次督查的結果亦被外界視爲監管層是否需要出臺房地產調控後續政策的一個重要參照。
據相關媒體報道,按照國土資源部、住建部的工作安排,自今年7月下旬開始的督查各主要城市房地產調控政策落實和市場情況的工作將在8月結束。“國土資源部會同住建部等部位根據督查情況的報告上報國務院,作爲樓市調控後續政策走向的依據之一。”