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綠城是否已經轉危爲安?濱江又有如何突圍之舉?隨着浙江上市房企半年報陸續公佈,這些房企半年來真實的經營狀況,也得以與公衆見面。截至8月8日,已有6家浙江上市房企交出了半年“成績單”。這份“成績單”上,既有喜人的一面,比如綠城全年任務完成過半,廣宇利潤實現翻番;也有令人憂心的一面,比如濱江利潤大幅下滑,嘉凱城虧損額甚至達到歷史最高點。
綠城中國:上半年目標完成過半
今年上市房企的第一份半年報,由綠城發佈。綠城中國(03900.HK)在千島湖舉行的上半年工作會議上宣佈,截至6月30日,公司已超額完成集團上半年銷售任務,合同加協議金額219.5億元,也就是說,綠城已經完成全年目標400億元的54%,照這個速度下去,綠城完成2012年銷售計劃,將不會是太大的問題。
作爲一家在此輪調控中受影響比較大的房企,綠城一直身處風口浪尖。其中,業界質疑最多的無疑是綠城的銷售業績,不過這一次,綠城交出了一份漂亮的答卷。
根據公告,綠城上半年累計取得銷售金額約219.5億元,其中合同金額爲178億元,完成率爲119.5%,超額完成任務。
致力於開發精品高端物業的綠城集團,旗下產品因爲主要面向改善型需求,所以遭受了“限購限貸”的雙重桎梏,銷售曾經一度舉步維艱。不過,行情回暖也惠及了綠城項目。據瞭解,僅僅在6月,綠城即銷售房源2483套,銷售面積約41.4萬平方米,銷售金額爲85.1億元(包括14.3億元的協議銷售額),較5月大幅增長2.5倍。這也是綠城上半年銷售最好的一個月份。
而一些項目,更是提前完成了全年目標。如西溪誠園明禮苑已提前完成全年銷售指標,完成率爲111.7%,而新疆百合公寓、無錫玉蘭花園、北京百合公寓等項目,完成全年銷售指標也在90%以上。
綠城銷售業績顯然還得益於綠城營銷模式的改變。從年初開始,一向並不注重銷售的綠城啓動了獨立經紀人制度,把“賣房子”作爲公司2012年的重要任務。據瞭解,綠城目前已經形成三大經紀人團隊,包括駐場經紀公司、聯合經紀公司、媒體經紀人團隊,總共完成合同金額約163億元。而綠城全員銷售的模式也在發生效應,據瞭解,綠城集團的所有執行總經理、各項目公司、職能部門均有年度銷售任務分配,總共年度指標爲14.62億元,目前完成率已經達到了98%。
綠城方面還透露,下半年綠城推向市場新增房源總價約390億元,加上現有房源,綠城下半年可售房源充足。綠城年初定下的2012年銷售目標爲400億元,如果行情得以持續,那麼綠城完成甚至超額完成全年任務的概率,也將大大增加。
濱江集團:淨利潤同比下滑4成
濱江集團(002244)發佈的半年報顯示,受房地產開發收入存在季度之間不均衡性影響,該公司報告期內實現淨利潤8513.47萬元,同比下降43.16%,但預計2012年1-9月淨利潤將達3.21億元-3.86億元,同比增150%-200%。
營業收入下降,是導致濱江集團利潤下降的一個原因。根據公告,今年上半年,濱江集團實現營業收入6.49億元,較上年同期下降24.17%;主營業務收入總額爲6.06億元,同比降26.09%。其中,房地產行業產生的營業收入佔主營業務收入的83.09%,服務業產生的收入16.91%。
濱江集團稱,由於報告期內只有萬家星城一期尾盤交付,導致其營業收入同比下降。
根據半年報,濱江集團在報告期內項目累計實現銷售合同金額45.08億元。濱江集團稱,2012年上半年,杭州主城區商品房銷售合同總額爲371.82億元,而該公司在杭州市主城區項目的銷售合同金額佔杭州市主城區商品房銷售總額的11%。
濱江集團表示,公司以房產的交付、發票的開具等作爲收入確認的標準,因此難免存在季度之間收入與利潤的不均衡性。由於去年同期僅陽光海岸、金色藍庭、千島湖別墅部分尾盤交付,而2012年1-9月公司萬家星城二期交付,確認收入較大,因此2012年1-9月公司業績較上年同期大幅上升。
值得關注的是,濱江集團還發布對外投資公告稱,公司決定向千島湖酒店公司增資人民幣1.1億元,增資完成後,千島湖酒店公司的註冊資本爲1.6億元。濱江集團稱,2011年7月開業的千島湖酒店屬於季節性酒店,毛利率較低,導致其酒店業整體毛利率下降。
廣宇集團:半年報業績符合預期
廣宇集團2012年上半年業績,實現結算收入7.7億元,同比上升3.9%;實現淨利潤1.1億元,同比上升102.5%,合每股0.19元,符合預期。公司預告2012年前三季度年業績同比將增長30%至70%。
公司上半年實現收入7.7億元,其中房地產結算收入7.1億元,主要是杭州上東臻品結算5.9億元。由於上東臻品毛利率較高(稅前毛利率在45%左右,淨利潤率26.4%),帶動公司毛利率提升10.4個百分點至30.7%,淨利潤率提升7個百分點至14.5%。
公司2012年上半年新開工25.24萬平米,已完成年初計劃68.2%,但由於上半年新開盤項目較少,僅實現簽約銷售5.85億元,完成全年計劃34.4%。公司期末淨負債率61.3%,較年初上升14.7個百分點,在手現金6.3億元,而一年內到期負債合計達7.9億元,現金流存在壓力。
公司期末預售賬款15.3億元,其中上東名築9.1億元,江南新城2.6億,星湖名郡2.0億,上東臻品1.0億;隨着上東城項目2012年基本竣工,預期公司2012年結算收入將基本穩定。
2013年業績將主要依賴於上東名築結算,存在不確定性。公司目前土地儲備108萬平米,權益建面90萬平米,以每年30~40萬平方新開工看,僅能維持不到三年發展。
嘉凱城:虧損額達歷史高點
嘉凱城2012年1-6月,公司實現營業收入15.19億元,歸屬於上市公司股東的淨利潤-3.28億元。
對於業績下降原因,公司相關方面解釋,主要原因是公司本年度大部分可結算的項目在下半年竣工,上半年可結算項目很少,由於房地產行業結算的特殊性,這些項目未結算前,銷售出去的項目都無法結轉利潤。隨着這些項目陸續竣工並轉入結算,預計下半年的營業收入相比上半年有較大增長。同時,由於公司目前能推的項目主要集中在長三角城市圈,這都是國家宏觀調控的重點區域,在調控中受到的影響較大,這對公司現有項目去化和結算價格都產生了較大的影響,也導致公司利潤下降。
但從細分市場來看,嘉凱城並非所有項目都受困宏觀調控。如公司目前杭州在售項目名城公館,由於產品靠近平民化,符合剛需要求,銷售形勢非常好。
“已經到底了,下半年公司的業績會有較大改善。”公司相關高層透露,目前嘉凱城多方措施推盤,地處上海徐家彙核心商業區的嘉凱城(上海徐匯)中凱城市之光,已在6月18日開盤,因地段稀缺、升值空間大,目前的銷售進展基本符合公司的預期安排;杭州湖左岸則已基本售罄。這兩個項目將在下半年結算,是公司今年下半年利潤的重要來源。另外,根據整體戰略佈局與未來發展需要,公司將調整自持商業物業比例,改善公司財務狀況和資產結構,爲未來的業績提供保障。
據瞭解,借業績“築底”之機,嘉凱城進行管控模式的調整,修煉內功。“進行管理體制的調整也是我們企業在主動應對市場發展過程中的一種變革求進。”公司相關人士介紹,房地產的暴利時代已經成爲過去,傳統的依靠坐等土地增值來獲取利潤的開發模式幾已走到窮途末路,今後房地產運營模式應該是投資者與管理者分開,開發管理是專業的開發管理公司,銷售是專業的銷售公司,投資是專業的基金公司或者投資人,精細化、專業化,才能更好地發揮優勢。
另外,根據三季度項目結算的安排,預計三季度可以實現盈利約1.7億元;公司1至9月,預計可實現淨利潤約-1.5億,比半年度減少虧損50%以上。
臥龍地產:主營收入下滑3成
臥龍地產(600173)2012年中報顯示,上半年臥龍地產在主營業務收入3.9億元,同比大幅下滑29.2%。受此影響,臥龍地產利潤也下滑明顯,相比於去年同期的1.17億元人民幣,下滑至0.75億元,同比下降35.47%。歸屬於上市公司股東的淨利潤則只有0.47億元,同比下滑48.89%。
臥龍地產的現金流狀況亦不太理想。報告期內,經營活動產生的現金流爲-1.31億元,同比下降167.59%。截至2012年6月30日,公司負債總額爲16.5億元,資產總額爲30.65億元,負債率爲53%。不過稍有起色的是,6月30日臥龍地產的利潤總額較3月31日增加了4200萬元,這意味着今年二季度臥龍地產的經營狀況有所好轉。
臥龍地產表示,目前來看政策沒有鬆動跡象,不同地區的房價走勢已呈現差異化,成交量下降,將對公司收益產生較大影響。面對當前市場情況,臥龍地產選擇了“持幣過冬”的策略。把促銷回款作爲一切工作的重中之重,努力推動房源去化工作,加速貨款回籠,保持較高的現金儲備。
萊茵置業:淨利同比下降23%
萊茵置業(000558)7月20日晚間公佈2012年半年度報告,公司上半年實現營業總收入5億元,同比下降11.69%;房地產銷售營業收入2.87億元,較去年同期的3.15億元下降9%。
歸屬於上市公司股東的淨利潤3449.49萬元,同比下降23.71%;基本每股收益0.05元。截至2012年6月30日,公司資產總額爲49.57億元,總負債38.42億元,負債率爲77.5%,處於較高水平。此外,上半年末公司歸屬於上市公司股東的每股淨資產爲1.33元。
不過在現金流方面,萊茵置業卻交出了一份出色的成績。截至6月30日萊茵置業經營現金流2.63億元,而去年同期現金流爲-5.99億元,這也意味着一年時間現金流淨增8.62億元。