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業內人士認爲:昆明城市大升級,整層自用型的客戶未來會越來越多,寫字樓的發展方向是國際化。
7月21日,位於昆明關上片區的融城金階開盤,其中寫字樓銷售均價達12000元/平米,該價格直追一環CBD的某寫字樓價格,而且開發商對銷售情況比較樂觀,這讓不少人跌落眼鏡。據消息人士透露,融城金階因爲優越的地段和高端的產品定位,受到省內外大型企業的青睞,其中不乏拿下整層、整棟的“超級大戶”。
其實,據記者瞭解,融城金階並非個案。近兩年來,昆明越來越多的寫字樓項目高端化,銷售上早已告別了傳統的“散賣”模式,轉向以整層爲單位的大宗交易爲主。
考慮到公司成長買兩層的居多
“都是以私人名義買的,沒有提供公司的名字。很多人基本上是整層買,特別是買兩層的現在居多,他們也是考慮到今後公司的可成長性,現在公司可能500平米就夠了,將來可能需要1000平米。”對於坊間的猜測,融城金階營銷總監羅順剛坦誠地回覆。
融城金階的情況並非特例。南亞風情第壹城項目A座被中石化整棟拿下,B座是許多大客戶前期消化,C座才面向市場和投資者推出。去年開盤熱銷的上海東盟商務大廈,整層出售給大型跨國企業。寫字樓銷售大戶時代的到臨已成爲不爭的事實。
在談到這一銷售趨勢時,雲南雲錳房地產開發有限公司副總經理劉厚秋興致勃勃的說:“我們項目的C棟是隻針對自用客戶,而且我們要求必須是整層的,比如說昆明市公證處這樣的企業,他已經買了兩層樓了,還有其他的一些企業還在談判,都是比較大的企業。”
這種情況的出現並非偶然。據仲量聯行發佈的上半年商業地產回顧報告顯示,第二季度寫字樓投資市場成交量增加,主要源於自用型買家購買整棟物業及分拆業權寫字樓,例如,廣汽集團以14億元購入珠江新城的保利中達廣場1號辦公樓,總面積45600平米,將爲集團總部自用。可見,昆明的寫字樓情況只是國內大的市場環境下的一朵小浪花。
屋頂做了漂亮的星空游泳池
當然,“大宗交易”的逐漸增多有其市場原因。昆明前些年開發的一些寫字樓檔次不高,軟硬件配置較低。有的項目寫字樓層高甚至和住宅差不多,有乾脆搞成SOHO公寓——商住一體的複合型產品。比如,去年上市的二環內某寫字樓項目,將其定位爲商住一體的複合型產品,層高跟住宅差不多。導致其寫字樓不像寫字樓,住宅不像住宅的尷尬局面,銷售嚴重受阻。
隨着公寓的限行,這種借限購令東風大量開發的商住公寓將不再現實,適合市場需求的商務辦公樓終將回歸。特別是衆多大中型企業越來越注重對外形象,進駐高端寫字樓將是一種整體趨勢。這不僅是目前寫字樓吸引大企業的原因,也是5A級寫字樓在昆明誕生的契機。可以看到,昆明正在開發的一些頂級寫字樓,與深圳、廣州、上海、北京等國內一線城市開始接近,如大成金融商務中心、俊發中心、上海東盟商務大廈等。
“在我們屋頂做了很漂亮的星空游泳池,還有我們的星空會所,還有我們的餐飲啊,我們的CEO俱樂部,這裏面的各項配置各項服務都是按五星級酒店的配置來做。它有一個內在的差別,不光只是從建築體本身。”在談到普通寫字樓與5A級寫字樓的差別時,劉厚秋描述了這樣一個細節。
寫字樓的發展方向是國際化
昆明易事達地產顧問(中國)公司研究數據顯示:二環內未來2-3年寫字樓新增供應量約爲99萬平米,其中城北約爲42.9萬平米,城西約爲33.2萬平米,城南約爲38.4萬平米,城東約爲1.96萬平米。據該公司預測,未來1-2年內昆明寫字樓需求約爲60萬平米。
這一系列數字一方面說明昆明寫字樓的供應巨大,另一方面也說明最近幾年市場對寫字樓的需求增長迅猛。但是,在如此嚴峻的競爭環境中,只有高品質的優質寫字樓項目才能得以生存。
“對於大中型企業、自用的企業它可能更講求形象、更講求配套、更講求品質,可能它就會選我4.2米、3.6米層高的,這種比較好的物業。”羅順剛在談到優質寫字樓的特點是,特別聲明瞭融城金階寫字樓的層高優勢。
而對於昆明寫字樓未來的發展趨勢以及客戶購買趨勢,劉厚秋慎重的提出了一種展望“未來整層自用型的客戶會越來越多,因爲寫字樓的發展方向是國際化,它和住宅不一樣,住宅有區域化差別,比如中國和美國歐洲的住宅需求是不同的,但對寫字樓來講的話,它的發展方向是國際化的。也就是說,我們國內的寫字樓發展趨勢和客戶需求,都會變成歐美那樣的,具有發達國家發達城市的特點。”(任蓓蓓)