|
||||
以限購為主旨的房地產行業調控政策,嚴厲地限制了投資和投機性住房需求,導致國內部分小型房地產企業相繼陷入資金困境。同時也促使一些具備雄厚資金實力的房企紛紛轉戰旅游地產以尋出路,將其作為未來投資的重點。
排名前一百位的房企有1/3進軍旅游地產
據國家統計局公布的《2012年1-6月份全國房地產開發和銷售情況》數據顯示,目前中國房地產整體處於低迷狀態。一年來全國房地產開發投資增速已從2011年1-7月份的33.6%下降至2012年1-6月份的16.6%,增速不足去年同期水平的一半。其中商業營業用房投資3975億元,同比增長26.3%。
雖然樓市低迷,但掩蓋不了新一輪旅游地產投資熱潮的昇溫。旅游財富網的最新統計數據顯示,2012年一季度,全國旅游地產投資上億元的簽約項目就有近70個,總規模逾2600億元,今年全年預計實現投資總額將超過萬億元。根據投中集團統計顯示,目前國內排名前一百位的大型房企如萬科[簡介最新動態]、保利[簡介最新動態]、萬達[簡介最新動態]等有三分之一開始大舉進軍旅游地產領域。
早在2005年10月萬科投資10億元買下廣東惠州大辣甲島40年的租賃權。在2007年,萬科又在海南三亞,重金投資10.05億元打造浪琴灣項目。項目同年3月開盤,先後推出公寓、多層、別墅等產品。至今,大部分項目已售完,且項目均價高出周邊許多。
今年4月初保利重慶·石象湖正式發布。4月28日,保利·石象湖盛大開盤,當天銷售105套。碧桂園方面在近期也指出,已經將海南島視為“必爭之地”,積極拓展該區域業務。
位於廣東省惠東縣的巽寮灣則又是一個各大房企的“必爭之地”。短短三四年間,吸引了碧桂園、華潤、萬科、中航、富力、世茂、合正、合生創展、萊蒙等一線品牌房企雲集於此,開發量雄冠國內其他區域。
4月12日,金融街控股斥資逾百億打造旗下首個旅游地產項目惠州國家4A級景區巽寮灣畔的金融街·巽寮灣首次亮相北京。截至目前,該項目已完成喜來登酒店項目和鳳池島公寓,項目交通配套條件已趨完善,天後宮民俗文化商業街、濱海景觀步道均已投入使用。據金融街控股2011年年報披露,報告期內,惠州區域營業收入月7.4億元,佔總收入7.7%,利潤貢獻超過8000萬元,佔利潤總額的4%。4月26日,金融街控股發布了今年首份季報,其一季度實現營業收入21.4億元,同比上昇55.2%。
不僅大型房地產商看好旅游地產發展前景,VC/PE機構投資旅游地產熱情也與日俱增。據投中集團統計顯示,2006年至今,國內傳統旅游行業共完成31筆私募融資交易,累計獲得投資2.52億美元。
旅游產業黃金期引爆投資熱點
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,旅游經濟和地產資本的雙重驅動是旅游地產蓬勃發展的主要原因。
近幾年,旅游休閑正在成為中國人生活中不可或缺的一部分。當未來年人均可支配收入超過1萬美元時,中國的旅游將全面進入度假休閑時代。據國家旅游局公布的最新統計顯示,今年一季度我國國內旅游人數8.75億人次,增長15.1%;國內旅游收入6468億元,增長22.9%。
在地方政府看來,發展旅游地產符合其長期利益。由於旅游地產前期投資大、品牌效應比較強,需要持續投資,所以地方政府頻頻出臺優惠政策,把旅游地產作為啟動地方經濟和旅游業發展的動力之一。
6月29日,國家旅游局公布了《關於鼓勵和引導民間資本投資旅游業的實施意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》指出,鼓勵各種所有制企業依法投資旅游產業,切實將民間資本作為旅游發展的重要力量。《意見》鼓勵民間資本投資旅游業,並鼓勵民間資本合理開發旅游資源、經營和管理旅游景區、開發各類旅游產品等。
據悉,今後政府將在金融保障等方面對進入旅游業的民間資本給予支持,受新政帶動,高端旅游市場將呈現出新活力。其中,投資經營景區、建設酒店式公寓、開發大型度假區、發展海島海洋旅游等,將掀起民資注入的新高潮。
投資熱潮背後考驗抗風險能力
楊紅旭認為,在旅游地產日漸火熱的情況下,隨之引發的問題也接踵而至。
首先,近年來有一些開發商借旅游開發之名,行圈錢圈地之實,開發高檔住宅。它們熱衷的是“地產”,而非“旅游”。在當地政府的“支持”下,企業拿地成本低得難以想象。而開發商更關注以開發旅游的名義而帶來土地增值,實現周邊商業地產和住宅的高回報,旅游項目正在被房地產“綁架”。
2012年2月16日,央行和發改委等七部委聯合發文指出:支持合格旅游企業上市,但對於借旅游項目變相開發的房企將予以嚴查。
其次,旅游地產投資存在較高的風險,具有資金額大、周期長、見效慢的特點。一旦投資收益不理想,有可能產生旅游地產泡沫化的風險,出現大面積“爛尾樓”。如果盲目進入,對當前資金鏈比較緊張的房企來說無疑是雪上加霜。以萬達為例,其幾個大型旅游項目都是聯合了國內幾家頂級的民營企業組成了投資團隊進行投資,共同抵御資金風險的同時,實現資源整合和技術整合。
同時,旅游地產是全產業鏈的行業。與商業地產相比,旅游度假項目跨行業和專業門類多,復雜的復合型更高。這就意味著,旅游地產不僅要在選址上做功課,更要注重後期運營的策略,以此來強化旅游地產的持續性和穩定性。
此外,因開發旅游地產而破壞自然生態環境和規劃不合理導致的資源浪費現象層出不窮。如雲南西雙版納白象湖填湖建房、大理洱海天域項目等,對當地生態環境破壞程度令人痛心。此外,上世紀90年代海南的“爛尾樓”以及如今三亞一些五星級酒店私圈海域為海濱浴場等現象都是因規劃不合理導致的資源浪費。
旅游地產的吸引力是依托當地優良的自然環境,打造適合旅游度假的地產項目,開發過程中,不僅要對原有的自然環境實施保護,還要針對旅游開發的規模和配套設施對環境的影響,制定長遠的生態修復和保護計劃。(記者牛思遠)