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“人類已經無法阻擋”的火鍋連鎖店海底撈,又有大動作。近日,多家媒體爆料,海底撈正在四川簡陽建設一家面積約20萬平方米,由餐飲店爲中心拉動商流的商業綜合體,由此進入商業地產領域。無論海底撈是否進軍房地產,它試圖以餐飲帶動整個商業綜合體的行爲值得思考。 許多商業項目
並不適宜引進餐飲業態
新螺螄灣國際商貿城一期市場彙集近兩萬戶商家,二期項目包含幾十個特色主題購物中心及多元商業形態。如此衆多商家雲集,每天十萬人次的客流量,吃飯是個問題。
據記者調查,新螺螄灣國際商貿城最初並沒有把餐飲作爲主要業態進行規劃。現有的餐飲一小部分是屬於招商內容,主要提供快餐等中低端餐飲配套,其餘都是自發形成的一個餐飲市場,且每一層樓都有零散分佈。
目前新螺螄灣國際商貿城的主市場硬件設施更適合作商鋪、店面。要用做大型的餐飲可能在配套設施(排煙、排污)方面不具備相應的條件,所以只能提供一些中低端的餐飲。總體看來其實是商業帶動了餐飲業。
雖然吃很重要,但作爲像螺螄灣這樣的商業版塊來看,餐飲只能是作爲配套存在,不可能成爲主要業態。事實上,有許多商業項目並不適宜引進餐飲業態。
餐飲的拉動作用
體現在人流方面
“民以食爲天”,由於餐飲業能夠吸引客源、聚集人氣並提升品牌效應,可以保證整個商業地產項目發展的穩定性,引進餐飲業態一直是許多項目招商的重點。
對此,中天文化地產發展有限公司招商部經理孫筱說:“根據我們去香港、臺灣考察的結果,一般餐飲業態所佔比例都在30%-33%以上,國際上公認的數值爲25%,這個數值是比較合理的,如果低於25%就不是很穩定,太高了餐飲的承租能力不是很強,租金給得不高,整個商業的價值最大化就無法實現。”
餐飲對商業的拉動,主要體現在人流方面。在昆明,以文化空間爲例,目前文化空間商業體負一樓招商已經滿了,入住的已經有900多戶,這就需要強大的人流來支撐負一層的商業。項目餐飲業態的規劃面積爲15000平米左右,佔整個項目業態的28%。餐飲共分爲兩大類,其中一類餐飲的主題爲“篆塘廟會”。“篆塘廟會”宗旨是復興昆明的市井文化,所引進的一類是雲南各地名小吃,都是老字號品牌,另一類主要是全國比較優秀的連鎖餐飲,比如俏江南、海底撈、金錢豹等,對人流的拉動作用不小。
體量小於10萬平米
沒辦法做餐飲
“城市商業綜合體要根據自身的定位,根據前期的規劃和綜合體本身的體量來確定是否適合做餐飲,如果體量小於10萬平米,那就沒辦法做。”不是所有商業體都適合做餐飲,在談到哪些商業體適合做餐飲時,孫筱慎重的說。
對於餐飲業態佈局,孫筱提供了詳細的意見:要事先報規,在報規的時候就要申請安裝排污,排氣等,最好是做定製型的。商業地產有句行話叫“招商先行”,在還沒有做任何事情之前,就要去找合適的商家。商業體還在規劃的時候就先聯繫商家,先確定一些商家入住了,這樣在佈局等方面都比較好做協調,也好統一管理。
餐飲的平面佈置沒有固定的模式,總體來說分爲集中佈置與分散佈置兩種:集中佈置於某一層的模式適合於區域商業氣氛不夠成熟的項目;分散佈置於各樓層的模式適合於區域商業氣氛暫時比較成熟的項目,但此模式對消防設計、後勤設計的要求比較高。
雖然海底撈有心想涉足商業地產,但商業這塊龐大的體系並不是一個餐飲品牌就可以撼動的。(雷君鈺)