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-本期嘉賓:
楊紅旭上海易居房地產研究院副院長
薛建雄中國房地產信息集團分析師
姚玲珍上海財經大學不動產研究所常務副所長
尹伯成復旦大學房地產研究中心主任
國家統計局發佈的“70個大中城市住宅銷售價格”顯示,今年6月份全國70個城市的房價環比漲幅爲0.02%,終結了連續8個月的“負增長”局面,其中25個城市房價上漲。而在剛剛過去的7月,房價上漲勢頭依舊不減。中國指數研究院發佈的房價指數顯示,7月全國100個城市住宅均價爲8717元/平方米,環比上漲0.33%。
在中央三令五申嚴防房價反彈之下,各地房價大有“我行我素”之勢,國務院不得不再祭出一招:派出8個督查組,奔赴各地督查調控執行力度。
從7月下旬開始,國務院派出8個督查組,對16個省市貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。據瞭解,此次督查的地區是:北京市、天津市、河北省、遼寧省、吉林省、上海市、江蘇省、浙江省、福建省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、重慶市、四川省。對其他地區落實情況,國務院有關部門也將通過各種方式進行督促檢查。
話題一
調控效果幾何
不可否認,調控政策出臺後特別是去年下半年以來,很多地方樓市還是降溫了,調控效果還是比較明顯的
據瞭解,國務院督查組已先後到南京、武漢、長春、上海、蘇州、濟南、廣州、深圳、江門等地調研。調研項目包括與當地開發商、中介機構、市民代表座談;聽取當地房管、國土等部門對房地產開發情況的報告;實地考察幾個具有典型性的房地產項目和保障房項目。考察內容涉及房價走勢、土地閒置情況、房地產調控政策落實情況等多個方面。
而根據目前披露的結果來看,對於各省市2011年以來貫徹落實國家各項房地產市場調控政策所取得的成效,督查組似乎比較滿意,紛紛給予了充分肯定。並希望上述已調研過的城市繼續嚴格執行房地產市場調控政策,進一步鞏固調控成果,確保房地產市場總體價格的平穩健康。
這一輪調控效果是否真如督查組所評價的那樣取得了積極成效?
楊紅旭:中央督查組下到地方,一般會先總體肯定地方實行政策的成果,然後提出一些建議,這也是老套路了,即便不去督查也能得出這樣的結論。
但不可否認,調控政策出臺後特別是去年下半年以來,很多地方樓市還是降溫了,成交量也出現下滑,從去年的八九月份到今年的四五月份房價基本是以下跌爲主的,所以調控效果還是比較明顯的。
姚玲珍:自去年下半年以來,從市場的發展狀況來看,樓市的成交量和價格均有所回落,這一輪的調控還是比較有效的。
值得注意的是,從以往幾輪的調控來看,一旦調控政策放鬆,市場立馬出現反彈。因此,這一輪調控,目前成績並不是主要的,關鍵還是看未來,中央將用何種方法使得調控政策與市場成功對接,從而保持調控政策效果的持續性,以及整個市場反應的常態化。只有這樣才能避免後期調控政策一放鬆,市場就立馬反彈甚至反彈超過原來高點的情況出現。
薛建雄:個人認爲調控只是暫時抑制住了房價上漲,並不能改變房價上漲的大趨勢。
舉個例子,我們知道,在日本、中國香港、韓國等經濟高速增長的國家和地區,快速增長的經濟都使得他們的房價大漲,中國內地發達地區經濟的迅猛發展也帶來了同樣的結果。房價上漲了,各政府就要想辦法對其進行調控,比較成功的是韓國政府對其房價的調控,他們將擴大供應量和限貸結合,有效地抑制住了房價上漲。
中國政府爲了控制房價,當下的做法是正確的,但是因爲中國土地面積太大,地方區域發展程度不一,事情做起來很慢,以目前的進度來看,想控制住房價至少需要5至8年,而在接下來的3至5年裏,房價還是會上漲。
話題二
督查用意何在
國務院通過督查可以發現地方是不是借微調之名與中央調控政策不一,進而來細緻地瞭解和解決一些問題
回顧7月,可以看到調控政策一再被強調:7月5日,央行強調金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策,繼續抑制投機投資性購房;緊接着兩天後,國務院總理溫家寶在江蘇省常州市調研時強調,必須堅定不移做好調控工作,決不能讓房價反彈,造成功虧一簣;7月19日,國土部和住建部更是聯合發文,要求堅持房地產市場調控不放鬆,不斷鞏固調控成果,堅決防止房價反彈。
近期調控政策之所以不斷釋放從緊信號,是緣於6月份全國多數城市樓市和土地市場的加速回暖。5月之前一直處於“冰凍期”的土地市場,彷彿一夜之間就火熱起來,廣州、北京相繼誕生單價地王,上海、南京等城市也連續出現高溢價地塊成交情況。
就在房地產拐點論甚囂塵上之時,國務院派出8個督查組赴16省市專項督查樓市調控,這是15個月以來,國務院第二次專門爲房地產調控派出督查組。那麼,此次督查的用意何在?
楊紅旭:此次二派督查組去各省市進行樓市調控調研主要是出於兩方面的考慮:首先是由於今年6月份房價開始出現反彈,爲了進一步抑制房價、督促地方政府更好地執行調控政策;另一方面,今年以來,部分地方政府或明或暗地放鬆調控力度,導致部分地方調控政策落實不到位,沒有真正產生調控效果。
姚玲珍:此次督查的主要目的還是表達中央政府堅定對房地產調控政策和目標不動搖的態度。
在前期,很多地方政府對限購政策或其他調控政策有一些試探性的動作,在一些標準上也有一定程度的調整。另一方面,中央對宏觀政策有一些結構性的微調,加上房地產市場6月份成交的數量和價格都有所回升,在多方面因素的作用下,使得市場有傳聞預期政府會對調控政策有所放鬆、後期樓市會反彈。這時候派出督查組一方面是堅定調控信心,另外就是檢查各地方政府對於落實調控政策的力度問題。
薛建雄:督查肯定是因爲市場出現了比較大的變化,而政府通過督查來研究市場,考慮整個宏觀經濟面的協調,進而來找原因,爲下一步做好準備,其實是想了解各個集團的利益關係。
堅定調控信心還需要時間,因爲利益是永遠變動的,我覺得這需要時間,過程上房價應該還要漲一兩波,比如上海,估計價格要在3萬至3.5萬之間才能停住。
尹伯成:國務院通過督查可以發現地方是否借微調之名與中央調控政策不一,進而來細緻地瞭解和解決一些問題。調控效果的具體化可以讓中央進一步發揮作用來指導地方,也可以將各地問題彙總從而研究分析解決,將政策進一步細化。
督查表明國務院調控決心很大,態度很堅決,希望地方不要和中央玩不一的遊戲。通過督查讓中央穩住地方和看清地方,中央可以更好地化解各矛盾利益方。