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幾天前,一條中國住房和城鄉建設部正在研究“取消商品房預售制”的消息在網上盛傳。住建部很快闢謠,否認正在研究取消商品房預售制度。儘管關於“取消商品房預售制”的傳言迅速被澄清,但在市場仍造成巨大震動。
受“取消商品房預售制”傳聞影響,滬深兩市地產股全盤下挫,招商地產、金地集團等股指瀕臨跌停,包括香江控股、中糧地產等品牌房企在內,當日跌幅超過5%的地產股超過20支。據統計,8月3日地產股整體跌幅達4.87%,居A股各行業跌幅之首,市值下跌近500億元。
與此同時,一場關於商品房預售制是否該取消的爭論在網絡上展開,衆多房地產業內人士、專家學者以及普通網民紛紛發表評論,激辯商品房預售制存廢。
在中國,商品房預售制度俗稱“買期房”,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房西城時代家園2010年11月後售出327套房源,預售款大約3.4億元,但多位西城時代家園的業主表示,本該用於樓盤建設的預售款已被挪作他用,導致工程停工。
西城時代家園業主馮平耀等人認爲,表面上看,金星破產是因爲資金鍊斷裂、預售資金被挪用,根源卻是商品房預售制度。“買什麼都是一手交錢,一手交貨,買房子卻是先把錢交過去,房子要好幾年後才能拿到。”馮平耀說,本來購房者相對開發商就處於弱勢,預售制度讓弱者更弱。
同樣是在杭州,今年5月密集發生了多起“房鬧”事件。業內人士表示,“房鬧”出現和商品房預售制有直接關係。
房地產領域的部分專家表示,預售制存廢之爭凸顯出房地產行業深層次改革的迫切性。隨着樓市調控持續深入、房地產業結構調整加速,以預售製爲代表的房地產行業深層次改革迫在眉睫。
多位專家表示,從長遠來看,取消商品房預售、改期房銷售爲現房銷售是大勢所趨,不過,從目前情況看,驟然取消預售制並不現實。
中國指數研究院副院長陳晟認爲,在樓市供求關係尚沒有得到根本扭轉之前取消預售,供不應求的矛盾將會加劇,房價可能會在短時間內再次呈飛漲態勢。
曹旭東則表示,隨着樓市調控深入,房地產行業進入調整期,應該在此“窗口期”對預售制進行“大改”,即將一次性付款改爲同期房建設進度基本相適應的分期付款,逐步降低預售制的高槓杆效應。可以在一些城市逐步試點取消預售制度,對於新出讓土地,逐步做到不再實行預售。
“對於像預售制這樣的房地產行業的基本制度,要以樓市調控爲契機,穩步推進改革,促進中國房地產業健康發展。”曹旭東說。
預先出售給消費者,並由購房者支付定金或房價款。一般認爲,中國商品房預售制度始於1994年。
“預售制最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題,以加快城鎮住房建設。”中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東表示,目前爲預售制辯護的聲音主要觀點是,取消預售制將降低房地產開發的槓桿效應,導致商品房供應不足,擡高房價。
不過,大多數普通購房者認爲,正是房地產開發的高槓杆導致開發商的高負債激進戰略,推高地價和房價。最近的一項網絡調查顯示,75%的網民認爲應該取消預售制,因爲“開發商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣,助長了投機資金的涌入,致使房價居高不下。”
有分析人士稱“預售制是一項偉大發明”,但很多網友認爲,預售制是典型的不公平交易,應該取消。網友“另類的公益”認爲,在商品房預售制下,受傷的一直是老百姓,這種不對等的交易制度早就該取消了。
房地產業內人士則表示,預售制最大的問題就是其巨大的槓桿效應,開發商的有限資本發揮出巨大的乘數效應,導致房地產行業狂飆式發展,購房者被裹挾到樓市泡沫之中。
預售制弊端隨着樓市調控深入而逐漸增多。2012年3月,杭州金星房地產開發有限公司被債權人向法院申請破產清算。金星房產開發的西城時代家園項目的幾百名業主現在面對的情況是:房款已經全部支付,但交房遙遙無期。