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7月20日,西安市統計局公佈上半年經濟運行情況。上半年,全市經濟保持平穩增長,經濟發展趨勢向好。上半年房地產開發投資增速回落,共投資521.99億元,增長15.3%,比一季度回落14.1個百分點。同時,商品房銷售價格趨於穩定。
上半年,面對寒冰一樣的市場,開發商在“以價換量”上達成了共識。記者從幾個開發商處瞭解到,總結上半年,有的已經完成了全年的大部分任務,甚至熱銷到下半年沒房可賣的地步,但有的上半年業績平平,下半年庫存較多,銷售壓力尚大。
根據中央房地產的調控政策和近期市場的銷售狀況,下半年房企的銷售策略會不會有所分化?銷售業績完成較好的房企會不會從“保銷量”轉向“保利潤”?樓市會不會從以價換量逐漸轉換到借勢漲價上來?
信號傳遞
中央堅持調控不放鬆
進入5月以來,全國各地的房地產市場不斷升溫,許多城市成交量和價格也都創出了調控以來的新高。政府對此也是高度關注,近來多次強調堅持調控不放鬆。
6月5日,住建部相關負責人在接受採訪時,強調堅持房地產市場調控政策不動搖。
7月7日,溫家寶總理常州調研時表示,必須堅定不移地做好調控工作,把抑制房地產投機投資性需求作爲一項長期政策。
7月13日,國家統計局在新聞發佈會上說,房地產調控不能放鬆。
7月17日,國土資源部部長徐紹史表示,將繼續堅持房地產調控不動搖。
7月19日,國土資源部和住建部聯合下發緊急通知,要求堅持房地產市場調控不放鬆,密切配合做好各項工作,不斷鞏固調控成果,堅決防止房價反彈。通知指出,近期房地產和土地市場出現的一些波動,雖並未改變市場整體格局,但市場運行的複雜性和不穩定性在增加,房地產市場調控仍然處在關鍵時期,任務還很艱鉅。對此,各級國土資源主管部門、住房城鄉建設主管部門要有清醒認識,堅持房地產市場調控不放鬆,密切配合做好各項工作,不斷鞏固調控成果,堅決防止房價反彈。
供大於求
以價換量仍是主旋律
3-6月,西安住宅成交面積持續上漲,樓市從一二月的寒冬中復甦,日前多個城市在進行着小幅度的微調。西安房地產信息網分析認爲,從下半年行業政策走向來看,樓市的“價格底”和調控的“政策底”已經出現,在買漲不買跌的心理影響下,市場預期的改變會令房價出現趨勢性反轉的風險進一步加大。
下半年市場將產生如下幾點特徵及趨勢表現:首置剛需支撐力度續減,下半年市場銷售難言大漲但將好於上年同期;房價趨穩大漲大跌幾無可能;普通住宅市場仍“穩”字當頭,性價比之爭將是下半年的看點;各物業庫存全面大幅上漲,去化壓力持續加大。
據記者瞭解,2012上半年1-6月份,商品房累計新批預售面積共877.63萬平方米,相比2011年同期上漲53.83%,其中,普通住宅累計新批准預售面積634.63萬平方米,同比增長43.65%。銷售方面,二季度西安樓市銷量不斷上揚,五六月份成交雙雙破百萬平方米。而即便如此,截至2012年6月末,西安住宅庫存量增長到1310萬平方米,同比上年漲幅49.87%,按照2012年上半年月平均銷售量計算,銷售完這些庫存需要19.5個月。
一邊是調控政策頻頻出臺,六七兩月中,中央共9次發出聲音,一邊是增大的庫存量,由此可見,下半年的房價仍然是趨穩,短期內的成交量回升,在一定程度上緩解了開發商的資金鍊條,但增大的庫存量,也迫使開發商暫時先保銷量。
力保銷量
是多數房企的選擇
姑且不去論市場是否在真正的回暖,7月西安房價均價上漲了10元,這是個不爭的事實。那麼,面對着下半年調控政策的不動搖,又擔負着較大的銷售壓力,同時還有近40多個新盤入市、老盤新開。
下半年房企的銷售策略會不會有所分化?銷售業績完成較好的房企會不會從“保銷量”轉向“保利潤”?在銷量和利潤方面,房企應該如何抉擇?
中國房地產業協會市場委員會副祕書長、中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天表示說,目前,行業進入關鍵時期,面臨保增長、保穩定、換屆這三個經濟、社會、政治因素重疊期,企業儘管上半年銷售良好,但仍舊有較大庫存,我所知道的就有幾家大企業都有近500億左右存貨量,而且宏觀面變數很大,所以除了個別企業和項目之外,我相信普漲概率不大。
“我們下半年的主要任務是先完成銷售額,全年任務是40多億元,現在連一半都還沒有達到,下半年銷售壓力很大。”地處曲江的某項目營銷負責人告訴記者說。這也就說明了“跑量爲先”是諸多房企的選擇。(記者高寧)