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近日,一條“商品房預售制將取消”的消息在網上盛傳。儘管相關部門很快闢謠,否認正在研究取消商品房預售制。但受此影響,滬深兩市地產股整體下跌。
預售制存廢之爭引發網友熱議,廣受社會關注。被奉爲我國房地產行業基石的預售制究竟是存是廢?其凸顯出的我國房地產行業深層次改革又該如何推進?
傳言牽出預售制存廢之爭
8月2日,一條住建部正在研究“取消商品房預售制”的消息在網上盛傳。儘管關於“取消商品房預售制”的傳言迅速被澄清,但仍一石激起千層浪。
受傳聞影響,滬深兩市地產股全盤下挫。與此同時,一場關於商品房預售制存廢的爭論在網絡上愈演愈烈。
商品房預售制度俗稱“買期房”,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給消費者,並由購房者支付定金或者房價款。一般認爲,我國商品房預售制度始於1994年。
“預售制最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題,以加快城鎮住房建設。”中國指數研究院(微博)杭州分院研究總監曹旭東表示,目前爲預售制辯護的聲音主要觀點是,取消預售制將降低房地產開發的槓桿效應,導致商品房供應不足,擡高房價。
國家統計局數據顯示,目前定金及預收款和個人按揭貸款已佔到房地產開發資金的30%以上,形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面,是房地產企業重要的資金來源。
不過,大多數普通購房者認爲,正是房地產開發的高槓杆導致開發商的高負債激進戰略,推高地價和房價。最近的一項網絡調查顯示,75%的網民認爲應該取消預售制,因爲“開發商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣,助長了投機資金的涌入,致使房價居高不下”。
一些分析人士稱“預售制是一項偉大發明”,但多數網友認爲,預售制是典型的不公平交易,應該取消。網友“另類的公益”認爲,在商品房預售制下,受傷的一直是老百姓,這種不對等的交易制度早就該取消了。
弊端隨調控深入逐漸增多
預售制度以其高槓杆效應增加了樓市供給。但實行十多年來,預售制度的弊端逐漸顯現,這一中國房地產行業基本制度正遭遇空前的質疑。
衆多網友和消費者表示,預售制違背了“一手交錢,一手交貨”的交易原則,引發諸多糾紛和矛盾。房地產業內人士則表示,預售制最大的問題就是其巨大的槓桿效應,開發商的有限資本發揮出巨大的乘數效應,導致房地產行業狂飆式發展,購房者被裹挾到樓市泡沫之中。
預售制弊端隨着樓市調控深入而逐漸增多。2012年3月29日,杭州金星房地產開發有限公司被債權人向法院申請破產清算。金星房產開發的西城時代家園項目的幾百名業主面對的情況是:房款已經全部支付,但交房遙遙無期。
據瞭解,西城時代家園2010年11月後售出327套房源,預售款大約3.4億元。但多位西城時代家園的業主表示,本該用於樓盤建設的預售款已被挪作他用,導致工程停工。西城時代家園業主馮平耀等人認爲,表面上看,金星破產是因爲資金鍊斷裂、預售資金被挪用,而根源卻是商品房預售制度。
同樣是在杭州樓市,今年5月,密集發生了多起“房鬧”事件。業主紛紛表示,因爲房屋預售,讓自己支付房款和拿到房子有一兩年的時間差,期間的市場波動爲什麼要讓業主承擔?業內人士表示,“房鬧”出現和商品房預售制有直接關係。
有分析認爲,在現行的房產開發體制下,預售制對推高房價難辭其咎。
行業深層次改革迫在眉睫
預售制存廢之爭凸顯出房地產行業深層次改革的迫切性。專家表示,樓市預售制度對開發商資金補給、商品房供給有積極作用,但是隨着樓市調控持續深入、房地產業結構調整加速,以預售製爲代表的房地產行業深層次改革迫在眉睫。
多位專家表示,從長遠來看,取消商品房預售、改期房銷售爲現房銷售是大勢所趨,不過,從目前情況看,驟然取消預售制並不現實。
中國指數研究院副院長陳晟認爲,目前,我國整體金融創新相對滯後,房地產金融市場不發達,房地產企業融資渠道有限。即使取消商品房預售制度,預售活動也不會自動終止,而是以私下交易等違規形式繼續存在,反而會擾亂房地產市場秩序,加大調控難度。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認爲,在不能即刻取消預售制的情況下,關鍵是要從嚴監管預售款。
專家同時表示,隨着樓市調控深入,房地產行業進入調整期,應在此“窗口期”,對預售制進行“大改”,即將一次性付款逐漸改爲同期房建設進度基本相適應的分期付款,逐步降低預售制帶來的高槓杆效應。可以在一些城市逐步試點取消預售制度,對於新出讓土地,逐步做到不再實行預售。
快房網首席評論員程偉明表示,在逐漸改預售爲現售的過程中,要注重配套改革,完善房地產金融市場。在有效監管的前提下,創新房地產基金、信託等金融產品,拓寬房企融資渠道,保障商品房供給,以漸進方式推進以預售製爲代表的房地產行業深層次改革。