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楊浦區和平花苑小區里居民數量衆多,而停車位捉襟見肘,停車成爲難題
樓市調控難壓車位價,漲幅竟超房價
15萬元買車位,25年收回成本
在樓市調控下,申城房價得到一定遏制,但車位價格卻出現了一輪上揚。 “車位比車貴不是新聞,車位比房貴纔是新聞。 ”這句不少業主論壇裏的流行語,近來在申城頻頻應驗。然而,業內人士坦言,由於停車位的特殊性,上海很少車位可以單獨買賣,炒車位已經很困難。一個15萬元的車位,按照目前市場行情出租,收回成本要25年,投資回報率並不高。
市場
車位成中心城區二手房交易利器
“這裏帶車位的房子會好賣些,但性價比高的帶車位的房子掛牌很少,如果有這樣的房子出來,就會引來很多組帶看,一套帶車位的兩房掛出,基本可以有10組左右的客戶帶看。 ”上海中原大同分行經紀人小高介紹道。據其透露,從近期區域內的客戶情況來看,大多都是改善型需求的客戶,車位是他們選擇房源的主要因素之一,“因爲現在小區裏面很難找到停車位,爲了避免日後麻煩,只有一起買了車位才放心。 ”而正因如此,多組客戶爭一個車位的現象也就把車位的價格拉了上去。據瞭解,去年區域內的車位價格大概在32萬元—33萬元,現在一個車位價格大概要35萬元—40萬元。
漢宇地產董事總經理施宏叡也表示,帶車位的中高端二手房源在銷售時有一定優勢,房東藉此加價也較常見,加價的幅度根據小區品質、車位緊張程度不同,從一兩萬元到二三十萬元都有。
來自漢宇地產市場研究部提供上半年的二手成交記錄來看,1—6月份全市二手產權車庫的交易數量爲1537個,月均260個左右,較多的月份在300個—400個。從交易性質來看,絕大多數車位的買賣純粹屬於自用,並非投機炒作。產權車庫的交易一般都爲二手房從屬交易,和房屋產權一同交易過戶,其銷售走勢和二手房的走勢也幾乎一致。
改善型客戶多選擇帶車位房源
從成交分佈來看,目前二手房車位交易主要集中在中環及內環線以內,上述區域約佔全市總成交量的60%—70%,原因是該區域機動車位更緊張,收費標準較高,該類業主對於車位的需求量更高。
據閘北區上海中原柳營路分行經理宋寶霖介紹,從5月開始,區域內二手買賣開始復甦,客戶量每月增加5%—10%,其中帶車位的房子較緊俏,更好賣。上海中原柳營路分行最近成交的兩套房子都是帶車位的房子,比如在5月初成交的一套“慧芝湖花園”二期的房子,91平方米的兩房,價格300萬元,客戶是改善型需求,有自駕車,爲了避免日後停車難,他同時購入車位,車位價格爲18萬元,總計成交價318萬元。
據宋寶霖介紹,接待的客戶中基本有20%—30%的客戶都是改善型需求,改善型需求的客戶一般都有自駕車,一般都會選擇購買帶車位的房子,感覺有保障。所以,帶車位、性價比高的房源會賣得比較好,車位的價格也順勢漲高,“去年這裏一個車位大概也就12萬元—13萬元,現在漲到15萬元—20萬元一個車位,從現在成交的情況來看,成交的房源車位價格基本都在17萬元—18萬元。 ”
打浦橋板塊是很多改善型需求客戶所關注的居住板塊,區域內的帶車位房源最受歡迎。據上海中原大同分行高級經理陽鵬表示,現在區域內車位較爲緊張,該板塊住宅大多建於2000年—2004年,車位配比1:0.6,板塊內每月掛牌的帶車位二手房源只有5套左右,賣得很好。不光是中原地產,漢宇地產國際華城分行經理方波也稱,該板塊內均爲中高端房源,小區入住率較高,車位緊缺,帶車位房源更緊俏,“同樣的房源,帶車位的要比不帶車位的房源,光房價就高兩三萬元。 ”
“現在想想,當時的決定還是蠻正確的。 ”市民姚先生說。家住楊浦和平花苑的姚先生有兩套房兩個車位,目前暫無私家車,“2004年我家買了兩套和平花苑的房子,想到小區只有200多個車位,從未來自住還是投資角度出發,都應該買車位,就以14萬元/個的價格買了兩個。”現在姚先生兩個車位全部委託物業對外出租,每個租金爲480元/月。曾有人出價20萬元想讓其出讓一個車位,但姚先生覺得價格太低了。“未來升值空間更大。 ”
新建商品房車位比房子更好賣
面對小區車位“一位難求”,很多購房者在購買新房的同時,也在考慮連車位一起購買。記者從網上房地產查詢也發現,2012年7月份整月全市新建商品車位共計成交2961套,套均面積約35平方米,套均總價約爲14萬元—15萬元。 “我們這個小區車位比是0.7:1,一套房子只允許買一個車位,價格在20萬元左右。 ”浦東高科西路一在售項目銷售人員介紹道。據其透露,目前很多購房者基本上買房帶車位。 “畢竟未來有30%的業主無車位,現在有車一族又很多,車位現在反而比房子好賣。 ”該銷售人員說道。
中原地產美蘭湖門店經理潘連施也透露,雖然美蘭湖板塊大多爲剛需房爲主,但這些購房者買車位的勁頭也很大。 “現在遠洋7號的價位在8萬元,東花園的價格爲5.3萬元,通過我們代理簽訂購房合同的購房者基本上都表達後續購買停車位的意願。 ”
車位價格漲幅超過房價漲幅
然而令人意想不到的是,車位漲幅居然超過房價漲幅。近期,位於寶山的和欣國際花園推出100多套新房源,也有130個車庫進行銷售。當購房者林先生選好房子,準備看車庫的時候,發現車庫的價格已經從去年的最高12.5萬元,漲至現在最高報價20萬元,一年漲了7.5萬元,上漲近6成。 “房價從2009年開盤時的2.2萬元/平方米漲到現在快3萬元/平方米,漲幅也只有27%,車位不想一年過後就漲了60%,真是吃不消。 ”林先生唏噓道。
家住徐彙區南丹路上一小區的滕小姐也遇到同樣的鬱悶事。她在2009年購房時並未購車,兩年後,她購車後停車成了“老大難”。江小姐居住的小區地下停車庫約有400個車位,小區有1600多戶人家。粗粗一算,至少有3/4的人家的車沒地方停。常常下班時分,江小姐開車回小區,連調個頭都很困難。於是,最近開發商推出一批地下車位,該地下車位價格大約在55萬元左右。 “當時買房的時候30萬元不到,現在漲至55萬元,太恐怖了。樓市調控怎麼沒有壓制車位價格啊。”但是這一比例與中心城區相比,則是小巫見大巫了。
豪宅小區預留車位比較多
記者走訪發現,普陀區泰欣嘉園的停車位目前報價58.8萬元,以一個車位佔地約10平方米計算,相當於5.8萬元/平方米,其房源近期成交均價5.5萬元/平方米,車位單價已超房價。
來自21世紀不動產數據顯示,上海小區的車位價格主要在10萬元—30萬元間浮動,地段決定車位價格,市中心新建小區不少車位總價突破20萬元大關。內環內的浦東新區香梅花園車位爲22萬元,虹口花苑三期30萬元左右,靜安河濱花園約20萬元。
在豪宅小區內,湯臣一品以一個車位75萬元高居榜首,世茂濱江花園、仁恆河濱、仁恆濱江等豪宅的車位價格則在25萬元—30萬元。新天地附近的翠湖天地是車位價格“落差”最大的,網上房地產數據顯示,2004年翠湖天地雅苑車位銷售價格是23.2萬元,到了2010年,翠湖天地嘉苑的地下車位最高達63萬元一個。附近的錦麟天地車位則爲50萬元一個。
同時,這些豪宅在車位上銷售業績預留很大的空間。按照德佑地產統計的數據顯示,湯臣一品停車位達458個,在售的戶數卻僅有180套,也就是說相當於每個業主有2.5個停車位,不只是湯臣一品,同爲陸家嘴濱江地段的世茂濱江花園也同樣擁有2717戶,車位卻達3000個。“這些數量的車位既可增值也可爲豪宅帶來附加價值。 ”德佑地產研究主任陸騎麟說。
提醒
投資車位回報率並不高
雖然樓市調控下,開發商將漲價的重心落到車位上。記者在採訪時也瞭解到,的確有人投資小區車位,但要炒車位現在已經很困難了。按照《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》,一套住宅的業主不能擁有兩個或兩個以上車位,但在2004年11月1日前已銷售的,或住宅物業管理區域內配置的停車位與住宅房屋套數比例超過1∶1的,超過部分的停車位不受此限。
陸騎麟告訴記者,現在很多新建商品房都規定,小區車位只面向業主出售,一張產證只能買一個車位;手上有多個車位的一般都是前幾年的次新小區,部分投資客選擇將車位買下後再轉租給別人。仔細算賬的話,投資車位的回報率並不算高。 “就算外環外一個新盤,買下車位一般也要15萬元,租給別人每月500元到頂了。 ”陸騎麟說,算下來,光收回成本就得25年。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔也表示,與其他一線城市車位炒作頻繁不同,上海的車位較爲穩定,很少有“爆炒”的,主要是因爲目前本市小區車位分固定、臨時車位組成;前者一般包含在項目的“大產證”中,並無單獨面向購買者開出的“小產證”,權利證明附在買家房產證上,且須爲小區業主購買;後者一般由小區物業管理,無買賣權利,只供出租。車位可供投資的空間很小。