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昨日,來自人民銀行重慶營管部的調查顯示,2011年4月以來,在重慶市銀行發放的個人住房貸款中,除2011年7月首套房貸款佔比低於90%以外,其餘月份首套房貸款佔比均超過90%,總體平均佔比超九成。
體現在房地產市場上,則是滿足剛需購房者需求的小戶型賣得更好。不過,業內認爲,剛需不會推高樓市價格。
個案
畢業兩年按揭購房安家
“完全沒想到這麼快就可以擁有屬於自己的家,貸款的辦理和發放都很快。”已經辦理完購房按揭貸款手續,開始還月供的劉強說起首次購房的經歷就連稱,運氣好辦得很順利。現就職於渝北的一家國有大型企業的劉強說,大學畢業不到兩年時間就能在大學城富力城購買一套小戶型,已經讓他很滿足。
劉強回憶說,銀行在審批貸款時認爲他的收入和還款來源穩定,而且自身資信條件好,還給首次貸款購房的他利率打了個9.5折。放貸的時間也很快,從遞交申請到放款只花了不到一個月的時間。
“這並非個案,類似的情況還很多,也說明了重慶市場剛性購房需求的旺盛。”人民銀行重慶營業管理部貨幣信貸處處長陳振祥透露,根據人民銀行重慶營業管理部公佈的數據,2011年4月以來,在重慶市銀行發放的個人住房貸款中,除2011年7月首套房貸款佔比低於90%以外,其餘月份首套房貸款佔比均超過90%。
一大型國有商業銀行個貸部人士分析說,重慶的剛性需求量非常大和城鎮化建設加快、外地來渝求職就業的人才增多等都有關係。比如大學畢業生、進城務工人員等,在城裏都需要一套房子。在剛需客戶需求本就旺盛的時候,銀行對於首套房貸信貸政策的放鬆進一步刺激了剛需購房者的慾望。
市場
小戶型遭搶購大多是首套
來自地產諮詢專業機構的銷售統計顯示,很多新開盤的小戶型甚至出現了開盤即售罄的“日光盤”現象。據重慶尚峯地產營銷策劃有限公司的統計數據顯示,今年6月,在江北北濱路國奧村、大石壩東原D7區,出現了“日光盤”現象。記者查詢發現,國奧村的套內面積爲49~78平米左右,東原D7區的套內面積爲63~86平米。而同期開盤的旭輝朗香郡也在開盤當日售出了九成左右的房源,其主力戶型也是49~79平米。記者調查得知,這些樓盤的買家,大都是首套房買主。而一些只有改善型需求的大戶型,則無“日光”現象。江北一樓盤甚至在近日同一棟樓開盤,只開小戶型,不開大戶型。原因是前期開盤的大戶型還有大量房源待售。
“最近半年來,新增房貸單筆的授信額度大都在30~40萬元左右,而且戶型多是兩居室的小戶型。”市內一大型商業銀行個貸部負責人透露,今年以來,隨着信貸政策的寬鬆和開發商放價增量營銷策略的開啓,剛需購房者的消費需求得以釋放,這從銀行新增房貸的構成上也可以看出一二。
原因
首套房貸政策引導剛需入市
之所以出現小戶型樓盤受追捧,剛需購房者入市熱情高漲的原因在於信貸政策對於首套房貸的傾斜力度正在加強。
“不少剛需置業者對首套房貸利率的下調都非常關注,並不時到樓盤進行了解。”在九龍坡斌鑫國際公園的售樓部裏,置業顧問張小姐說。
“去年以來,國家多部委一直強調房產調控政策,要積極支持保障房和首套房信貸需求。可以看到我們的住房信貸政策對首套房一放鬆,銷量就會迅速上升。”市內另一家大型股份制商業銀行個貸部經理分析說,隨着首套房貸迴歸基準利率和央行二次降息的到來,讓不少剛需購房者多少有點亢奮。
重慶的成交量似乎也很好地佐證了這一觀點,7月6日,也就是在央行年內二次降息的第二天,重慶樓市成交大幅度增長,達到了1024套,比6月平均的520套整整高出一倍。
“首套房貸款利率下調,減少了購房者置業成本,再加上重慶房價比較理性,成爲推動首套房貸發放增長的主要原因。”市內另一家大型股份制商業銀行個金部負責人坦言,目前大致有三種因素在左右樓市走向—政策、房貸、價格,房貸鬆動針對首套房,將對樓市成交起到順水推舟的作用。從近半年來新增房貸的發放來看,首套房購房者確實佔據了很大的部分。
記者走訪多家商業銀行發現,對於二套房的認定標準都是嚴格執行“認貸又認房”,即不僅要對貸款者以往貸款買房情況進行查詢,而且還要登錄房管部門的房屋權屬系統查詢借款人家庭的住房數量。只要發現借款人名下已有房產,不論是否已經還清銀行貸款,均按二套房貸看待,即利率上浮10%。
這一現象在人民銀行重慶營業管理部調查報告中也得到了印證。調查顯示,在住房貸款利率執行上,重慶市商業銀行對借款人家庭貸款購買第二套住房的,嚴格按照貸款利率不低於基準利率1.1倍的政策執行,有效抑制了投資、投機性購房需求。
相關
上半年公積金個貸
同比增長445.3%
在商業銀行信貸向首套房貸傾斜的同時,住房公積金幫助剛需購房者實現住房夢的作用也在顯現。昨日,來自市住房公積金管理中心的消息顯示,截至2012年6月底,全市累計使用660億元,資金使用率達到101%。其中,今年上半年使用107.2億元,包括提取33億元,發放個貸74.2億元,同比增長445.3%。
隨着我市推行公積金聯名卡,使職工提取使用公積金便捷化,上半年提取使用公積金33億元,其中77%以上用於購建房和購房還貸等住房消費。同時,我市及時調整個貸政策,將可貸額度由賬戶餘額15倍提高到25倍,並允許貸款職工補繳賬戶餘額,全力支持職工剛性住房需求,公積金個貸發展迅猛。上半年發放個貸74.2億元,同比增長445.3%,個貸餘額淨增64.6億元,佔全市的33%。
此外,公積金個貸的低利率優勢吸引了大批開發商和購房職工。目前接受公積金貸款的樓盤已達到95%以上,購房貸款職工中40%左右是公積金繳存人,而且公積金主要支持剛性住房需求,重點支持中低收入職工家庭購買中小戶型的自住住房,每戶平均面積在120平方米內,爲實現房地產調控目標並促進房地產市場穩定起到了重要作用。
趨勢
首套房貸利率仍將下降
隨着房產調控不放鬆信號的傳出和利率市場化進程的加快,未來的房貸政策可能會有什麼樣的變化?在市內部分銀行人士看來,受房地產調控、貸款增速放緩等因素的影響,首套房貸利率水平可能還會有下降空間。
我市一國有商業銀行個人房貸部負責人透露,在央行降息並擴大貸款利率浮動區間以後,總行在個人房貸利率方面給予他們的自主權更大了,可以根據市場情況隨時作出反應。從目前市內其餘銀行的動靜來看,大家都沒有醞釀調整的跡象。但只要有銀行挑起首套房貸利率打折,預計還是會跟進。但目前要想大面積迴歸8.5折或者7折時代,暫無可能。
“隨着今年6月底,全國婚姻登記信息聯網變成現實,二套房認定的又一個漏洞被堵上,而且國家對於二套房貸的調控政策不減,二套以及多套房貸的放鬆暫無可能。”我市另一家國有大型商業銀行人士分析說,下一步投資性需求的房貸仍將受到嚴格控制。
剛需入市不會推高樓價
面對剛需購房者的批量入市,樓市還會持續穩定嗎?容磁企業管理諮詢公司總經理王雪松分析說,今年的房產市場,剛需購房者“抄底”批量入市的現象比較明顯。此外,寬鬆的貨幣利好政策,以及開發商的促銷跑量,也是促成大量剛需入市的重要原因。從今年3月份開始,剛需爆發,同時帶動改善性需求入市,主城佔比提高。來自市統計局的消息顯示,上半年,“一圈”中的主城九區上半年銷售面積增長18.7%;而圈內其他縣上半年銷售面積同比下降22.9%。
“剛需購房者缺乏多次置業經歷,對價格的考慮會更關注和敏感,如果價格有異常就會直接影響剛需購房者下叉。”王雪松說,從目前的情況看,重慶的樓市價格穩定理性,開發商出於資金回籠的考慮也不會貿然大幅提高房價,嚇退剛需購房者的這個主流消費羣體。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓也認爲,近來國家相關部委連續強調樓市調控不會鬆動,房價反彈缺乏條件支撐,重慶房價不可能出現大幅反彈。(記者樑齡實習生沈芮妃)