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業內專業人士認爲,中央對房地產行業的調控政策仍然難以放鬆,房企未來的盈利前景仍然堪憂,尤其是中小房企,在“項目滯銷”及“融資障礙”的雙重夾擊下,後路將會更爲艱難。但分析人士表示,雖然住建部的澄清暫時平息了市場的恐慌,但卻也凸顯出市場的脆弱以及對未來調控將會繼續加碼的擔憂。
業內專業人士認爲,中央對房地產行業的調控政策仍然難以放鬆,房企未來的盈利前景仍然堪憂,尤其是中小房企,在“項目滯銷”及“融資障礙”的雙重夾擊下,後路將會更爲艱難。地產股的調整是市場對未來調控政策可能加碼的反映,房地產板塊的集體強勢可能會告一段落。
雖然房地產企業在過去三個月中的迅猛出貨大大緩解了資金鍊的壓力,但這並不意味着過去大半年來所面臨困境的結束。
8月2日,A股市場寬幅振盪並再次下跌,其中受取消預售制傳聞影響,地產股集體大跌成爲罪魁禍首,再次顯示出在房地產調控可能加碼的背景下房地產企業的脆弱。而近期64家房企發佈的中報預告也顯示,超過半數的上市房企對上半年業績預虧預警。專家表示,從近期決策層的動作看,房地產調控政策不會輕易放鬆,未來房地產業盈利前景仍然堪憂,尤其是中小房企,在“項目滯銷”及“融資障礙”的雙重夾擊下,後路將更爲艱難。
傳言令房地產板塊大跌
凸顯市場脆弱
如果取消預售制將會對房地產板塊產生多大的影響?從最近兩日股市的表現中可見一斑。
8月2日,房地產股大跌2.72%,位居跌幅榜首位。數據顯示,當日房地產板塊的跌幅超過4%。截至收盤,蘇寧環球跌停,招商地產跌9.81%,保利地產跌9.17%,萬科A跌6.75%,北京城建跌6.19%,金地集團跌6.38%。分析人士稱,導致地產板塊大幅下跌的原因,除了國務院派出多路督查組會診房價並不排除會有新一輪調控政策出臺外,關於北京將試點取消房地產銷售預售制度且當晚即將正式出臺相關政策的傳言則給了房地產板塊沉重的一擊。市場觀察家表示,“此傳言若屬實,無疑將令目前房企已極爲緊張的資金鍊更加緊張。”
針對有關傳言,住建部當晚澄清稱,目前並沒有發佈取消預售證的相關政策,也不會出來對這件事進行表態和證實。分析人士也稱,商品房預售制度短期內如若取消將會造成供不應求反而引發房價暴漲,且取消預售證制度必須通過人大常委會立法通過,實施起來週期會比較長,所以暫不會輕易取消。而本次國務院督查組的調研會議中也並未提及。
8月3日,受證監會再度下調交易費用利好的影響,A股市場出現較爲可觀的上漲,房地產板塊也迅速反彈,絕大部分地產股上漲,衆和股份、大龍地產、沙河股份等漲幅居前。
但分析人士表示,雖然住建部的澄清暫時平息了市場的恐慌,但卻也凸顯出市場的脆弱以及對未來調控將會繼續加碼的擔憂。
中央調控決心依舊
政策或將擇時而出
越來越多的信號顯示,中央對房地產調控政策不會輕易放鬆。
事實上,針對近期地產成交量回暖、房價上漲、“地王”再現、地方政府放鬆樓市“小動作”不斷等現象,7月份,各相關部委多達10次強調要堅持房地產調控不動搖;近日,國務院則派出了8個督察組,對包括北京在內的16個省區市的房地產調控進行專項督察;7月31日,中央政治局會議更是明確提出“堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策,切實防止房價反彈”的要求,直接粉碎了放鬆調控的願望。
安邦諮詢認爲,這凸顯出中央房地產調控的決心依舊,倘若地方政府再陸續被曝光“小動作”不斷,恐將惹出儲備調控政策而令樓市再遭重創。
“事實證明房地產市場的反彈已經受到中央的高度關注,房價出現類似於2009年的迅速大幅反彈從而引發更嚴厲調控的可能性小,但房地產的調控嚴厲程度已經遠遠高於市場預期。地產政策負面預期的增強對投資者的短期情緒也將產生負面影響。”民生證券一分析師表示。
有消息人士稱,取消商品房預售制度的傳聞,並非空穴來風。包括住建部在內的有關部門,正在研究評估取消預售制度帶來的影響。而取消預售制度,正是專家建議中央加大房地產調控力度的備選方案之一。住建部也在評估和研究取消預售制度對市場帶來的影響和政策推出的時機。該人士認爲,短期內立即推出該政策的可能性不大,相比之下,更大面積推廣房產稅的條件反而更成熟。
隨着高層不斷傳出繼續嚴控房價反彈,加大房地產調控的聲音,市場上的觀望情緒又開始凝聚。國際著名評級公司穆迪表示,將繼續維持對中國房地產行業的負面展望。穆迪副總裁、分析師曾啓賢稱,穆迪對中國房地產市場穩定性感到擔憂,他擔心國務院督查組調研樓市後,中央政府可能會要求地方政府加大對投機者的打擊力度,房地產銷售可能因此出現波動。
調控影響已顯現
未來房企盈利前景堪憂
深交所對上市房企2011年年報統計顯示,2011年宏觀調控對房地產上市公司的影響已顯現。具體數據顯示,2011年深交所房地產開發與經營行業公司的資產負債率處於較高水平,平均達72.88%,較2010年上升2.16個百分點。此外,2011年房地產上市公司淨資產收益率爲14.89%,雖然沒有明顯下滑,但房地產上市公司存貨水平繼續增加,平均現金流量淨額爲-6.01億元,整體資金壓力凸顯。
而目前64家已發佈的上半年業績預告則顯示,樓市嚴厲的調控政策在上市房企2012年上半年的業績中體現的更加明顯。根據搜房日前發佈的統計報告,7月26日,滬深兩市上市房企中,共有64家發佈業績預告。其中9家預虧、19家預減、24家預增、5家預盈、6家預警、1家減虧,淨利潤預虧、預減及預警的房企合計共有34家,佔總數的53%。
在淨利潤方面,6家上市房企在2012年上半年出現了淨利潤同比下降,其中臥龍地產淨利潤同比下滑幅度達48.89%。
一位業內專業人士認爲,雖然部分房企的虧損和利潤下滑緣於報告期內結算項目少等結構性因素,但是超過半數以上房企出現虧損或利潤下滑,且虧損房企數超過了2011年年報披露時的8家,充分表明房地產調控對房企利潤的影響十分深入。
該人士稱,中央對房地產行業的調控政策仍然難以放鬆,房企未來的盈利前景仍然堪憂,尤其是中小房企,在“項目滯銷”及“融資障礙”的雙重夾擊下,後路將會更爲艱難。
不過,房地產板塊後市走勢如何,仍將取決於國務院督查後新一輪調控政策的出臺時機及力度。一家券商研究機構判斷稱,下半年地產股的上漲空間和高度將進入越來越難以把握的混沌階段,政策的容忍度將決定行情的高度。
東海證券一營業部投資顧問李勁風表示,房價持續反彈導致管理層敏感的神經進一步繃緊,作爲房地產商來說,這樣高調房價的反彈和房地產市場的放量並不明智。“地產股的調整是市場對未來調控政策可能加碼的反映,房地產板塊的集體強勢可能會告一段落。”