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7月份北京土地市場的回暖和住宅市場量價齊昇的市場表現,已經讓北京市房地產主管部門倍感壓力。面臨著來自中央日益嚴厲的調控問責,北京市主管部門進退兩難。而當樓市調控的力度被量價齊漲的市場行情逐漸消解的時候,政府主管部門行政調控價格的手段又一次出現了。
高價盤預售審批放緩
記者從北京市住建委一位相關負責人處了解到,目前對高端樓盤預售申請的審批“特別慎重,速度明顯放慢了”。這位負責人告訴記者,“對於大幅超過目前銷售成交均價的新申請預售許可的樓盤,住建委對樓盤售價都會進行嚴格審查。”
據記者了解,從目前的審批發放情況看,北京全市范圍內單價在5萬元以上的房源項目,短時間內難以順利獲得預售證。而通州、大興、房山等區域內擬售價格超過區域售價20%的樓盤也很難獲批。
北京市一位高端住宅項目的開發商告訴《華夏時報》記者,他手中兩個通州的高端住宅項目5月中旬就開始進行預售申請,直到現在也沒有通過審批。他透露,因為這兩個項目的單套售價較周邊房價高出一大截。
“在目前市場回暖的背景下,高價樓盤的成交無疑將拉高成交均價,顯然這是政府部門極不願意看到的。”上述高端住宅項目開發商向記者透露,最簡單的辦法就是“暫緩這個項目的預售證發放,令其不能入市銷售。”
不僅如此,上述開發商透露,出於對成交均價的“調控”,主管部門對已獲得預售證在售的高價房成交房源,也在放緩網上成交備案的進度。
“一部分實際在售樓處已經賣掉的高價樓盤,相關部門並不給予正式的成交合同,並延緩成交網上備案,”上述開發商告訴記者,“因此在成交統計數據上,這些已成交的高價房不能在成交均價中體現出來。政府通過此舉達到避免拉高均價的效果。”
實際上,通過對商品房預售的審批來控制總體的價格水平,是地方房地產市場主管部門的慣用手段。據記者調查了解,在2010年和2011年的樓市調控重要時期,北京市住建委都曾經采取限制高價樓盤預售申請審批的方式進行價格乾預。而在2011年,北京市政府還曾要求開發商在申領預售許可證之前簽訂不漲價承諾,否則不予預售許可申請。
購房者現“追漲”心態
7月底,北京市住建委公布了上半年的樓市數據。數據顯示,上半年全市新建商品房成交均價同比下降9.2%,7月份的均價環比6月還下降了3.1%。不過,對於一心想在北京安家置業的購房者來說,官方的數據似乎與自身購房的感受並不相同。
“我最近在大興看的幾個樓盤,價格都比6月份漲了不少,保利春天裡[最新消息價格戶型點評]比5月份的開盤價格漲了接近5000元/平米。”北京市的購房者王女士告訴記者。
而近期研究機構的數據也證實了購房者們的感受。
北京中原地產數據顯示,最近2個月,簽約超過30套的住宅項目合計有56個,其中7月份簽約均價比6月份上漲的有44個,佔比高達八成。
而在這些漲價樓盤中,單月均價上漲超過5%的有18個項目,剔除部分項目均價上行是因為房源昇級導致外,整體市場的價格上漲幅度在7月份明顯加快。漲價的44個項目在7月份簽約量為4343套,佔整體56個項目的73.5%。
“目前大量在售項目正在熱銷推動下回漲價格,特別是在6、7月份,北京樓盤漲價現象持續增加,再加上近期土地交易頻繁,當前購房者開始出現‘追漲’心態,因此價格上行對成交量的影響並不大。”北京中原市場研究部張大偉分析。
北京中原市場研究部最新統計數據顯示,雖然處於樓市的傳統成交淡季,但剛剛過去的7月份,北京新建住宅簽約套數仍達到11959套。前7個月北京新建住宅簽約累計6.03萬套,比去年同期上漲了14.2%。
“在正常的市場情況下,只要成交量回昇,價格是肯定會上漲的,很難出現量漲價跌或者量漲價停滯的現象。”張大偉分析。
來自中央的壓力
北京土地市場的回暖以及住宅市場量價齊昇,已令北京市房地產主管部門倍感壓力。
“實際上,當萬柳地王和後來出現的幾個高溢價土地成交之後,結合北京樓市的一些表現,中央相關部門已經幾次向我們了解情況了。”上述北京市住建委負責人告訴記者,“北京市落實中央政府堅持樓市調控的態度是堅決的,但目前的市場情況的確比較復雜。”
7月下旬,國務院相關主管部門已派出8個督查組赴16個省區市對落實房地產調控政策情況進行調研,重點在於對差別化信貸政策和土地交易情況的督查。對於擅自松動房地產調控政策的地方政府,督查組將予以及時糾正並限令地方政府實施整改。
面對中央此次嚴厲的督查,7月30日,北京市住建委又一次發出了自己的聲音。“對於5、6月份市場所謂量價齊昇這一情況,我們及時采取了對企業的約談和告誡,在商品房預售審批過程中進行價格引導和監督。”住建委相關負責人表示。
不僅如此,北京市住建委表示,為了使北京房價合理回歸,北京將繼續從嚴執行住房限購政策,嚴肅處理違反住房限購政策的企業和人員。在市場監管方面,北京將嚴格實施商品房預售資金監管,擴大存量房交易服務平臺試點范圍。