6月以來大戶型成交量上昇中年購房者增加———

　　王先生夫婦之前一直住在一套兩居室內，隨著家庭人口的增加兩居室已經讓他們感到有些局促。再加上今年以來樓市熱度持續上昇，王先生夫婦決定盡快出手購買一套三居室改善目前的居住環境。

　　進入6月，樓市繼續保持高成交勢頭。其中值得注意的是：像王先生這樣的改善型需求正在加速入市，成為『剛需』之後的樓市又一成交支橕，推動著北京中高端樓盤回暖。

　　改善型需求入市中端樓盤成交上昇

　　據鏈家市場研究部監測發現，在3-5月月成交超過百套的12個項目中，只有1個項目是價格在2萬-4萬元/平方米的中端項目，其餘均為價格低於2萬/平方米的低端項目。但是6月以來，中端項目成交出現火熱跡象，成交佔比由3-5月的19%上昇到了29%。

　　鏈家地產市場研究部陳雪認為，中端項目的成交佔比增高，主要有以下兩個方面：

　　首先，一些熱銷的低端項目近期漲價明顯，導致低端項目部分需求重回觀望，成交減少，成交佔比隨之降低。

　　其次，部分中端項目低價入市，促成交效果明顯。如5月末入市的尚華家園，與其2011年中入市的前期項目金域家園相比，降價近500元/平方米，低價入市的行為也得到購房者認可，6月銷售314套，首月去化率達到94%。

　　中端項目成交增加，尤其是5、6月均出現了單月銷售過200套的項目(學府樹家園和尚華家園)，表明繼剛需之後，改善型購房者的入市出現增加趨勢。

　　中大戶型成交佔比上昇

　　改善型需求往往以中大戶型為主。上海易居房地產研究院的一份報告顯示，北京90平方米以下小戶型從今年2月成交佔比的37%左右下降到3、4月的30%以下，140平方米以上戶型的成交佔比增加近10個百分點，4月接近四成。

　　近期北京大戶型呈現集中放量的態勢，包括龍湖長楹天街[最新消息價格戶型點評][最新消息價格戶型點評]、中糧[簡介最新動態]萬科[簡介最新動態]紫雲庭、華潤公元九裡[最新消息價格戶型點評]等多個項目開盤，均只提供三居及以上大面積住宅產品。據麗茲行市場研究中心統計，6月，北京中高端樓盤迎來一次推盤高潮，在即將入市的33個新盤當中，有一半是高端項目。

　　中年購房者增加

　　改善型置業者年齡往往比首次置業者大，一般會在35歲以上。據麗茲行市場研究中心統計，5月份北京高端住宅市場繼續回暖、總計成交215套，環比上漲22.1%，超出預期。6月北京入市的33個新盤當中，有一半是高端項目，這樣的集體行動契合了改善需求釋放的市場變化。

　　麗茲行市場分析師鄭海燕告訴記者，5月份以來，首次置業為支橕的成交格局逐漸減弱，置業昇級的改善型需求開始入市。4月份80後購房佔比一度達到七成，但5月份數據顯示，這一比例降至45.46%，35歲~40歲購房群體佔比為22.72%，41歲~50歲購房群體佔比為27.27%，50歲以上購房群體佔比為4.55%。從中年人購房比例的增加可以看出改善型需求的增加。此外，5月份以來京籍購房佔比為68.18%，非京籍購房佔比為31.82%。隨著市場的全面回暖，非京籍人士購房佔比提昇，5月份環比上漲10個百分點。

　　低價是吸引改善型需求入市主因

　　鏈家地產市場研究部陳雪認為，改善性住宅降價、進入旺季以及近期各地政策微調和央行加息在一定程度上改變了一部分非剛需購房者的市場預期，有可能使6月份改善型住宅成交接棒剛需入市。

　　除了價格和預期的影響，還有幾個原因有可能使這一部分需求繼續增長。首先，非剛需項目入市增加，根據鏈家地產市場研究部統計，5、6月新增了25個期房項目，其中定價在2萬以上的有13個；其次，前期入市的項目中，低價或小戶型項目已經消化較多，其存餘的高價或大戶型開始進入銷售階段；再次，剛需已經持續較長時間的釋放，限購不放松的情況下，後市入市量可能會有所減少，而長期觀望的改善性購房則借市場回暖出手的可能性比較大。

　　與3月初的剛需市場類似，目前的改善型需求依然集中在低價入市項目中。