近期深圳樓市新盤入市踴躍，但是量價齊昇並未出現，反而造成新房庫存不降反增。圖為記者日前拍攝的一處樓盤銷售現場。深圳商報記者張小禹攝

　　深圳樓市持續回暖苗頭並未出現。記者近日采訪中獲悉，盡管市場出現『淡季不淡』行情，新盤入市踴躍，但是成交速度和成交價格仍保持五六月水平，量價齊昇並未出現；而新盤大量上市，造成新房庫存不降反增。由於目前處於政策調控的敏感期，業內人士稱，七月份的『出師不利』，或許讓下半年深圳樓市的走勢增添了幾許迷霧。

　　新盤銷售沒想象中火爆

　　『近期開盤的新盤銷售情況並沒有我們想象中那樣火爆。』上周末一樓盤開盤現場，一位前來『探營』的操盤手向記者坦言，在貨幣政策松綁，剛需逐步釋放，開發商努力造勢等多重因素下，新盤銷售仍低於市場預期，並沒有真正意義上的『日光盤』。

　　據中原地產統計，截至7月21日，新開、加推的12個樓盤中，僅有一個加推樓盤實現了當日售罄，最低的銷售率僅有三成，更多的徘徊在六七成水平。

　　深圳中原地產副總經理賀曉麗表示，七月份的一手房銷售速度仍保持五六月水平，並沒有實現突破；同時，新盤價格也基本上處於『原地踏步』的狀態。也就是說，量價齊昇並沒有在市場預期中的七月出現。

　　美聯物業通過對七月份在售的數十個樓盤售價檢測發現，並沒有一個樓盤進行提價。盡管距離七月結束尚有幾天，但基本可以判斷，七月份新盤成交量只有六月份的七成左右。年中之際，降息、房貸優惠利率等刺激與『限購、限價、限貸』等調控暫時構成『脆弱的平衡』。一些業內人士認為，下半年，真正的博弈纔開始。

　　然而，七月份的『出師不利』，或許讓下半年深圳樓市的走勢增添了幾許迷霧。

　　對此，有業內人士評價，此輪回暖並不是無規則的『普漲』，而帶有鮮明的『剛需拉動』特點。在中央多次表態不取消限購的條件下，缺少投機和投資型需求的介入，支橕成交『量價飆昇』的基礎很低，交易量能否延續大幅上漲的態勢尚存疑問。

　　新房庫存不降反增

　　一方面在售樓盤銷售速度未實現突破，另一方面新上市樓盤加速進場，直接帶來的就是新盤庫存的增加。中原地產統計數據顯示，截至7月25日，深圳新房存量為24607套，環比增加了4.1%，同比增加了3.5%。世聯地產[簡介最新動態]認為，若按近8周深圳全市新房周平均925套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間約為30周。

　　據深圳中原地產統計，今年上半年總的新增供應有16405套，面積為145萬平方米。下半年供應面積約為408萬平方米，年度總供應量料達到553萬平方米，創3年以來的最高值。

　　『預計到2季度末及3季度成交旺季時，新增供應將有集中上漲。』美聯物業全國研究中心總監徐楓表示，受調控環境因素影響，市場成交速度會慢於供應速度，屆時庫存上漲階段或將重新到來。總體而言，自調控以來，多數房企成交長期處於低迷狀態使得庫存量形成積壓，而短期內市場成交很難有突破性增長，因此開發商的去庫存壓力仍然存在。

　　事實上，開發商的去庫存壓力和資金鏈仍很嚴峻。萬科[簡介最新動態]統計，北上廣深等14個主要城市5月末的庫存水平為1.14億平方米，仍在近年歷史高位。『即使按照房企5月份「全線飄紅」的銷售量計算，庫存去化周期也長達近11個月。』萬科有關負責人表示。

　　全面回暖之勢難成

　　樓市雖未全面回暖，但反彈風險不容忽視。從7月下旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省(市)開展專項督查。深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說，主管部門從『喊話』到『專項調查』的轉變，相當於一種市場信號，最終的督查結果對於後續調控政策如何把控就顯得尤為關鍵。

　　中銀國際證券房地產行業分析師袁琳分析稱，中央連續嚴厲表態，短期政策預期悲觀。

　　『下半年深圳樓市小陽春只會偶然出現。』徐楓認為，工商物業市場是住宅市場的先行指標，而深圳商業地產已經持續低迷了半年，住宅市場後市也不容樂觀；此外，在其他一線城市土地市場出現『地王』的同時，深圳土地市場尚在『解凍階段』，『面粉』不好賣，『面包』銷路也不會好。

　　業內人士表示，下半年深圳樓市『以價換量』仍是主基調，在限購限貸限價『三限』政策未有松動之前，全面回暖之勢難成。

　　編輯：李真慧