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“600萬一畝的地價,小的開發商拿不起,就算地價打三四折,大的開發商都不一定願意來。”7月25日,餘姚市一口氣推了12塊地,其中出讓面積最大的餘姚雲河綠洲南側商住地塊出讓面積3.24萬平方米,容積率1.0—1.5,掛牌起始價約2.82億元,折合約580萬/畝。浙江省寧波餘姚市一位地產人士表示,餘姚正在加大推地力度,但地產商拿地信心尚未恢復,能否給餘姚本已吃緊的土地財政雪中送炭還未可知。
這是中國東部沿海城市縣級市土地市場的縮影。在二、三線城市,急於大量推地的地方政府亦不在少數。在南京,在出臺個稅返還補貼政策鼓勵“人纔”首次置業的同時,7月至今地方政府還接連推出了51塊地,僅17日一天,南京國土局連續發布41條土地出讓預告,出讓土地總面積合計230.2萬平方米,達2011年全年賣地量的一半。南京市今年計劃出讓住宅地塊400萬平方米,但是半年過去只完成了三成。
正略鈞策企業管理諮詢有限公司副總裁郝炬向記者表示,在二、三線城市,由於整個經濟環境不景氣,稅收下降較快,財政壓力大,推地招商[簡介最新動態]將成為地方政府下半年重點工作,力度會很大,機會也多。
地方政府推地,開發商是否接盤,接盤後能否賣出去,仍存疑問。二、三線城市的土地市場已出現了分化,“在天津、沈陽、石家莊等供應量過剩的城市,開發商拿地要慎重。”一位房地產分析師建言。
而在北京、上海、廣州三個一線城市,最近一個多月以來,間或閃現的“地王”似乎已經讓某些眷戀昔日繁華的地產商聞到了熟悉的味道。
7月10日,曾因釣魚臺七號院[最新消息價格戶型點評]項目30萬元/平方米售價而轟動京城的中赫置地,擊敗融創等多家大型民營地產公司,以26.3億元以及16400平方米的回購房面積競得北京萬柳地塊,樓面地價超過4萬元/平方米。
7月以來,北京已成交了5宗住宅用地,而整個上半年成交的住宅用地也不過只有5宗。
近兩個月,萬科[簡介最新動態]、保利[簡介最新動態]、恆大、龍湖、融創、綠地等龍頭房企共拿地47塊,總土地出讓金額約125億元。其中,萬科僅6月即花費21億元新增權益土地儲備71.7萬平方米;保利在重慶、成都、武漢、石家莊、西安等地新增多個項目;恆大以13.2億元拿下廣州珠江新城[最新消息價格戶型點評]地塊,以37億元拿下濟南7幅地塊,並同時宣布150億元投資哈爾濱項目;龍湖地產在廈門花17.37億摘下集美區灌口鎮三地塊。
這究竟意味著真正的回暖已經到來,還是僅僅是回光返照?
就此話題接受采訪的多位房地產分析師表示,在目前的市場形勢下,當前湧現的以萬柳地王為代表的“地王”“只是個案”,不僅放眼全國這樣的火熱局面並不多見,即便在出現地王的幾個一線城市,短期內也很難具備代表意義。
“短期內出現地王頻現局面的概率很小。萬柳只是個案,畢竟四環內的地越來越少。”郝炬表示。
北京虎傑投資諮詢有限公司首席分析師張寅則稱,下半年不會比上半年更好,短期而言土地拍賣市場不會很樂觀,開發商大多還是在忙於銷售,想辦法去庫存。從全國土地儲備的總量來說,已可供開發商開發三年以上,只是不同開發商的儲備量有差異,不排除出現青黃不接的開發商。去年來說土地收入運行狀況之所以還不錯,是因為商業地產頂住壓力,但今年商業地產也出現了過剩。幾乎所有城市都未完成上半年土地供應計劃,地王也僅僅出現在個別成交量已經開始回暖的一線城市。
張寅認為,現在的“地王”和2007年、2009年和2010年上半年頻出的地王已不可同日而語,之所以還會出現萬柳地王這樣的個案,也是因為“以往的地王未受到懲罰,沒吸取教訓的開發商還以為仍然可以按照以前的規則操作,所以賭一把。這是一種歷史遺留現象,下一步不會再有,一方面政府會加強監管,另一方面開發商自然也會選擇更加理性地參與”。
“從我們調查的情況看,前三個月開發商拿地的熱情和量都不大。今年4月開始,我們就建議開發商可以拿一部分合適的地塊了。5、6月開始,整個市場回暖,主要是以價換量的功勞。1-6月,房地產市場成交的情況較好,降幅減少,開發商的現金狀況會好些。”郝炬表示,現在已經可以說是拿地相對好的時候,但目前來講整個市場情況還不是太好,大部分地產商的拿地意願還不是很強烈,“目前宏觀經濟狀況,房地產宏觀調控力度都決定了現有調控政策不會放松。現在國務院又派檢查組到若乾重點城市檢查調控執行情況了。總體來看,短期大幅反彈機會不大。”
來自國家統計局的數據,今年上半年房地產開發企業的土地成交價款下降了13.3%。上海易居的報告則顯示,上半年,全國房地產開發企業土地購置面積17543萬平方米,同比下降19.9%,降幅比1-5月份擴大1.2個百分點;土地成交價款3441億元,下降13.3%,降幅擴大3.3個百分點。據統計,上半年房地產用地流標流拍共1882宗,去年同期則為1018宗。其中,商服用地流標流拍625宗,同比增加96.5%,住宅用地流標流拍1257宗,同比增加79.6%。全國共上報高價地即總價或單價創新高,或溢價率超過50%的異常交易房地產用地宗數24宗,遠少於去年同期的433宗。
張寅認為,8月開始,北京的房地產市場會開始為期4—6周的短期休整,成交量環比會回落,不會低於10%,大概會在10%—15%。9月中下旬成交量又會止跌回昇,直到11月。
至於全國的情況,每個城市情況不同。整體而言供大於求,但是個別城市小戶型缺口大。例如北京二手房價已創歷史新高,90平方米以下小戶型單價漲了20%,90—140平方米戶型價格沒動,140平方米以上的豪宅價格還在往下,這說明豪宅供應依然過大。
郝炬建議,開發商在拿地時,需要注意業態組合搭配,多考慮高周轉率的項目。“我們把項目分成三種,一種是快盤,即周轉率高的招拍掛淨地,行情不好的情況下降價也能賣出去,這個應佔40%—60%。慢盤、長盤都不能超過40%。”郝炬說,去年綠城之所以出現危機,和產品結構密不可分,當然也有區域布局不合理的問題。