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進入急速發展軌道的東莞房地產,充斥著最顛覆性的詞匯???『暴漲』、『白菜價』、『資金鏈斷裂』……通常成熟房地產要用10餘年走完的周期,東莞樓市在兩年間就經歷了所有的大悲大喜。
2007- 2009年從巔峰雪崩到第二春回暖,2010- 2012年,從恐懼性推盤到成交接連刷新高峰,兩段歷史似乎有著莫名的一致性步調。只不過,在經歷前一個階段最『傷不起』、刻骨銘心的高低起伏,過去這兩三年來,開發商和市場已在盡可能地放慢步調,漲跌愈加圓滑世故。
一樣的熱力昇騰不一樣的調控應對
當年從巔峰雪崩到第二春回暖
當消費者和開發商一同盲目追漲樓市,2007年的房價瘋狂比最大膽的預測更大膽。2007年,東莞商品房銷售額實現了573萬平方米的銷售額,這是東莞有史以來最高的商品房成交量。當年8月,南都記者發現城區十數家品牌樓盤的洋房單價已紛紛破萬元,而城區6000元以下的洋房纔不足千套。不少開發商承認,由於早些年地價較低,2007年的開發利潤超過100%甚至200%。
2007年巔峰時刻的瘋狂終於抵不過政策措手不及的到來,927政策對於『二套房貸』『首付四成、利率1.1倍』的要求,徹底擊潰了投資者的心理防線,『點殺』了當時投資風愈濃的東莞樓市。更重要的是,當時銀行對於信貸的收緊,一下子捏住了開發商資金鏈的咽喉。
2008年的樓市寒冬終於來臨,春寒料峭的2月底3月初,光大和萬科[簡介最新動態]領跌市場,運河東一號和景湖灣畔先後打出7折團購,業內稱之『高臺跳水』。與2007年的『競相摸高』形成鮮明對比的是,當年房價『競相探底』之風蔓延至全市。
東莞開發商集體准備繼續挺過2009年地產寒冬之時,卻遇到了2008年12月底開始執行的史上最優惠的房貸利率和國家為了刺激經濟的4萬億救市信貸投放。這不僅直接『救』了開發商的資金鏈,更刺激了消費者的購買熱情。2009年3月昇溫,9月稍有回落,12月又企穩,2009年全年錄得的成交量谷底反彈,成交568 .67萬平方米,同比2008年漲幅超過五成,逼近2007年的高位。
如今恐懼性推盤到成交接連創高峰
2008到2009年谷底反彈、復蘇,東莞樓市如初生牛犢般的恣意瘋狂,在這個時期,東莞的開發商初次體驗到了有房地產開發歷史以來急速騰空的快感,也首次有了被政策當頭棒喝的切膚之痛。以2009年為界點的話,你會發現,這一年如2007年一般,成交熱潮的來襲以後,2010當第一波政策襲來,讓開發商走了個趔趄。
『4?17』房貸新政意欲終結樓市盛宴,東莞樓市恐懼性推盤但也抵不過成交連續三個月一跌再跌。十一黃金周前,『9?29』厲政再次襲來,原本以為樓市悲催的小身板再也經不起折騰,卻在深圳『限購令』下外溢的購買力帶動下絕地反擊,9月後連續三個月一昇再昇,時至12月住宅成交攀高至日均173套,2009年的熱潮昨日重現。但即便如此,2010年成交卻有了2008年般的落寞,成交同比2009年縮量兩成以上。
2011年的樓市以一場『東莞制造』的假限購,意欲重現08年底的政策刺激。全國各地由於限購令打壓而帶來了冷冬持續,但一場限購傳聞,再借以『政策利空』的鼓吹意外打破了這場微妙的心理拉鋸,東莞樓市在這一年間顯示出強勁而焦躁的購買需求,且保持了價格的上行。這一年的金九銀十再次出現高量,消化了大量剛性需求,不過卻在11月以後持續下行。今年來的剛需在2月份後頻頻出手,上半年幾乎呈現持續上昇的趨勢,似乎也有了2009年反彈的意味。回看這一年的樓市昇溫,不難發現成交走勢的曲線,與自住尤其是主打首次置業樓盤的推盤步調一致,與2009年的復蘇如出一轍。
『剛需』是每次回暖的先頭部隊
購房『粉絲效應』
如果說2007年的熱銷太過超乎現實,那麼找到2009年的熱銷樓盤應該更具代表性。2009年的樓市不乏明星樓盤???金域華府[最新消息價格戶型點評](樓盤資料)展示區開放一日就錄得9000人的來訪量,承接總部經濟利好的凱旋國際[最新消息價格戶型點評](樓盤資料)也賺足了眼球。在金九銀十時期,萬科、光大、中信[簡介最新動態]三家市場份額最大的開發商在城區中心地段短兵相接,同推首次置業者的中小戶型。雖然景湖時代城(樓盤資料)搶閘開盤,其他兩個樓盤各有鐵杆粉絲,同樣賺得盆滿缽滿。但它們的光芒四射無法掩飾其他中小樓盤的艱難,一些樓盤坦承8月中旬開始,數周纔賣一兩套房。
每個時期都有熱銷樓盤,但與2007年的瘋狂不同的是,今年來的復蘇熱銷樓盤只集中在品牌開發商身上,理性的市場開始有了分野。今年的熱銷是開發商小步快跑,推貨量不大,但是推貨節奏加快,對應的消費群體目標小而明確。
中小戶型風光無限
2009年、2012年樓市昇溫,不難發現成交走勢的曲線,與自住尤其是主打首次置業樓盤的推盤步調一致,這兩年的復蘇如出一轍。主打剛需的樓盤如雨後春筍般出現,上東國際連續數月蟬聯銷售冠軍,景湖灣畔、江南第一城[最新消息價格戶型點評]等城區自住樓盤熱銷。此後由於各盤工程進度跟不上,自住型樓盤進入斷檔期導致成交下滑,9月一度回到『解放前』。但在國慶長假期間景湖時代城、萬科金域華府、中信凱旋國際等自住項目聯合推盤炒作下,樓市又進入新一輪成交爆發期。
以自住型為住的樓盤集中出現在2012年,常平卓越蔚藍城邦、南城萬科金域華府、黃江的花樣年[簡介最新動態]江山,是今年上半年洋房套數成交三甲樓盤,全部主打自住單位。而上榜前十名樓盤,除了中信森林湖外,皆為首次置業者購買為多。
住宅成交高位再現
63.1萬,這是東莞樓市2009年成交最高峰,5月的住宅成交建築面積。該月迎來成交狂潮,住宅成交套數5758套、面積均是2007年7月以來新高,創下23個月以來最高的成交紀錄。
時隔37個月以後,南都記者錄得剛剛過去的2012年6月,東莞住宅成交為5689套、57.56萬平方米的水平,不僅是年內月度成交新高,這也創下了自2009年5月之後37個月以後的又一高峰。尤其是6月下半月,日均成交保持200套以上的水平,幾乎為東莞正常水平???日均100餘套的2倍,這說明6月份開發商積極推貨,而剛性需求得到大量的釋放。
高端物業未熱不算回暖
成交高位運行至少持續半年
復蘇的必備要素,在市場看來無可置疑為成交的逆轉。銷售中心訪客的增長,是判斷回暖的一個標志,但是購房人群的出手纔是樓市的最終收益。但是如果成交只是短暫性反彈,也不構成回暖的判斷,而是持續時間必須足夠長。但東莞樓市對於持續時間的判斷不一,更保守和客觀的說法是,持續時間要達到半年左右,不能輕信短暫性成交而自信樂觀。
改善、投資性購房出手奠定全面回暖
主打剛需樓盤的成交反彈和持續昇溫,是判斷回暖復蘇的一方面,但是中小戶型帶動的改善型單位、投資性單位的熱銷也是回暖的又一佐證。2009年,萬科?虹溪諾雅高端洋房和別墅定價不菲,拿下當年東莞樓市銷售冠軍樓盤的寶座。虹溪諾雅雖然建築面積成交僅5 .7萬平方米,但其中獨立別墅成交價高達6萬元/平方米,創下東莞最貴別墅單價,帶動總體銷售金額奪冠。其熱銷也代表了高端物業的熱銷。
在高通脹預期下,別墅成為大量熱錢的避風港。2009年別墅市場全年成交達到63.6萬平方米,超過2007年和2008年的總和。目前而言,東莞樓市也開始重現高端物業陸續成交的影子,萬科松山湖悅、金地湖山大境等投資性中小戶型、高端別墅物業都錄得不錯的成績。
編輯:劉琴琴